Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Frage möchte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben verbindlich wie folgt beantworten:
Zunächst muss in Ihrem Fall zwischen zwei Fragen unterschieden werden, nämlich:
1. Sind Schönheitsreparaturen geschuldet?
2. Fallen die vorzunehmenden Arbeiten noch unter den Begriff der "Schönheitsreparaturen" oder wird Schadensersatz im Übrigen geschuldet?
Zu 1.:
Ob nach dem Vertrag Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, ist zumindest fraglich. In der Regel ist eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und diesem kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Offensichtlich wurde der Mieterin auferlegt, die Wohnung bei Mietbeginn selbst auf eigene Kosten zu tapezieren. Meines Erachtens dürfte in einem solchen Fall nicht von einer renovierten Übernahme die Rede sein, auch wenn die Wohnung ansonsten einen ordentlichen Gesamteindruck gemacht hat. Grundsätzlich würde ich daher die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eher vereinen. Aber:
Zu 2.:
Laut Bundesgerichtshof (BGH) kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn es durch exzessives Rauchen im Einzelfall zu einer Substanzverletzung der Wohnung kommt und die durch das Rauchen hervorgerufenen Schäden gerade nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) zu beheben sind, BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07.
Dies ist nach Ihrer Beschreibung hier der Fall, zumal anscheinend sogar die Wände abgeschliffen und neu verputzt werden müssen. In welcher exakten Höhe die Kosten zu übernehmen sein würden, lässt sich im Rahmen einer ersten Einschätzung zwar nicht abschließend beurteilen. Überaus fraglich wäre aber, ob bspw. das Tapezieren hier überhaupt erstattungsfähig wäre, da die Wohnung immerhin ohne Tapete übernommen wurde und ansonsten in einem besseren Zustand zurückgegeben würde, als die Mieterin sie bei Einzug erhalten hat.
Ihr Vorhaben, eine beiderseitig akzeptable Einigung zu finden, halte ich für sinnvoll.
Bei einer entsprechenden Vereinbarung sollten Sie darauf achten, klarzustellen, dass ausdrücklich keinerlei Rechtspflicht Anerkannt wird und mit Abschluss der Vereinbarung sämtliche wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien abgegolten sind. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass die Gegenseite z.B. nachträglich weitere Forderungen stellt, wenn sich die Arbeiten als teurer herausstellen als zunächst vermutet.
Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie gerne nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Melanie K. Fritz
Rechtsanwältin
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