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Kostenintensive Renovierung/Sanierung einer Raucherwohnung

3. Januar 2022 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Der Vermieter kann unter Umständen von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn durch exzessives Rauchen in der Wohnung die Substanz der Mietsache beschädigt wurde und einfache Schönheitsreparaturen nicht mehr ausreichend sind.

Zusammenfassung:
- Erbengemeinschaft einer Ketten-Raucherin soll Renovierung/Sanierung (KVA zwischen 8.000 - 13.000 €) der Mietwohnung der Verstorbenen zahlen
- das Erbe wurde nicht ausgeschlagen
- Eigentümerin der Wohnung ist Freundin der Familie, entsprechend soll eine beidseitig-akzeptable Einigung erzielt werden
- Mieterin wohnte 16 Jahre in der Wohnung
- Mietvertrag liegt vor, bitte insbesondere letzten Absatz des Auszugs prüfen

Sachverhalt:
Unsere Mutter bewohnte eine Mietwohnung in NRW. Mietvertrag wurde zum 13.08.2005 geschlossen, die Mieterin verstarb im September.
Die Eigentümerin der Mietwohnung ist eine gute Freundin der Familie; und besonders gute Freundin unserer verstorbenen Mutter gewesen.
Unsere Mutter war (starke) Raucherin (1-1,5 Schachteln pro Tag) und hat in allen Räumen der Wohnung geraucht.
Die Wohnung wurde ordnungsgemäß, leergeräumt und besenrein zur vereinbarten Frist übergeben. Da die Ergebngemeinschaft nicht in NRW lebt, waren wir zur Übergabe nicht persönlich anwesend. Die Eigentümerin hat uns nach Abnahme informiert, dass sie Malerarbeiten durchführen lassen wird, da die Tapeten durch das Rauchen vergilbt seien.
Die Wohnung wurde auf Kosten unserer Mutter vor 3 Jahren kompett gestrichen, inkl. Decken.
Nach Prüfung durch Handwerker/Maler hat die Eigentümerin uns gegenüber die Forderung gestellt, die Kosten für eine umfangreiche Renovierung/Sanierung zu übernehmen.


Umfang der Kostenpositionen:
- In allen Räumen Tapeten entfernen, Wandflächen nachschleifen/verputzen, Isoliergrund gegen Rauchgeruch auftragen, neu tapezieren, Streichen mit Nikotin-Isolierfarbe
- Rippenheizkörper in allen Räumen schleifen, reinigen, grundieren, Vor- und Schlusslackieren
- Stahlzargen schleifen, reinigen, grundieren, vor- und schlusslackieren
- Austausch aller Lichtschalter, Steckdosen, Jalousieschalter und Rauchmelder

Auszug Mietvertrag:
§ 10 Instandhaltung der Mieträume
Schäden in den Mieträumen haben die Mieter, sobald sie diese bemerken, dem Vermieter anzuzeigen.
Die Mieter haften dem Vermieter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn, seine Familienmitglieder, Gäste, Hausgehilfen, Untermieter sowie die von ihm beauftragten Handwerker, Lieferanten und dergleichen schuldhaft verursacht werden. Insbesondere haften sie für Schäden, die durch fahrlässiges Umgehen mit der Wasser-, Gas- oder elektrischen Licht- und Kraftleitung, mit der Toiletten- und Heizungsanlage, durch Offenstehenlassen von Türen oder durch Versäumung einer vom Mieter übernommenen sonstigern Pflicht (Beleuchtung usw.) enstehen.
Den Mietern obliegt der Beweis, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.

§ 11 Erhaltung der Mieträume
Die Mieter haben das Mietobjekt zu Beginn des Mietverhältnisses auf ihre Kostne zu tapezieren. Bei Auszug sind sie nicht verpflichtet, neue Tapete aufzubringen. (nur falls erforderlich), Decken und Stahlzargen sind ordentlich zu hinterlassen. Im übrigen bestätigen die Mieter, dass sie das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand übernommen haben. Sie sind verpflichtet, anfallende Schönheitsreparaturen gemäß den üblichen Regelungen auf eigene Kosten durchzuführen. Bei Räumung und Zurückgabe müssen (sic) // dieser Satz endet einfach ohne Punktuation. Nächste Zeile:
Der Vermieter gestattet dem Mieter folgende Umbauarten im Bad vorzunehmen, Austausch aller Armaturen, Austausch des Waschbeckens - der Toilette - Fliesenverlegung (sic)

Sämtliche Schönheitsreparaturen von den Mietern durchgeüfhrt sein: die Wohnung muss sich in einem ordnungsgemäßgen, weiter vermietbaren Zustand befinden. Erforderlichenfalls sind auch Anstriche an Türen, Heizkörpern, Stahlzargen usw. zu ernerun. Schadhafte Fliesen (durch Dübel) oder Löcher in den Wänden sind exakt auszubessern.



Beratungsfrage:
- in welchem Umfang sind wir verpflichtet die Kosten für die Renovierung/Sanierung zu übernehmen?
- sind die Klauseln des Mietvertrags rechtsgültig und bindend?
- Wir möchten ein Angebot zur teilweisen Kostenübernahme machen; auf welche Formulierungen/Vertragsinhalte sollten wir achten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst muss in Ihrem Fall zwischen zwei Fragen unterschieden werden, nämlich:
1. Sind Schönheitsreparaturen geschuldet?
2. Fallen die vorzunehmenden Arbeiten noch unter den Begriff der "Schönheitsreparaturen" oder wird Schadensersatz im Übrigen geschuldet?

Zu 1.:
Ob nach dem Vertrag Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, ist zumindest fraglich. In der Regel ist eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und diesem kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Offensichtlich wurde der Mieterin auferlegt, die Wohnung bei Mietbeginn selbst auf eigene Kosten zu tapezieren. Meines Erachtens dürfte in einem solchen Fall nicht von einer renovierten Übernahme die Rede sein, auch wenn die Wohnung ansonsten einen ordentlichen Gesamteindruck gemacht hat. Grundsätzlich würde ich daher die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eher vereinen. Aber:

Zu 2.:
Laut Bundesgerichtshof (BGH) kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn es durch exzessives Rauchen im Einzelfall zu einer Substanzverletzung der Wohnung kommt und die durch das Rauchen hervorgerufenen Schäden gerade nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) zu beheben sind, BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07.

Dies ist nach Ihrer Beschreibung hier der Fall, zumal anscheinend sogar die Wände abgeschliffen und neu verputzt werden müssen. In welcher exakten Höhe die Kosten zu übernehmen sein würden, lässt sich im Rahmen einer ersten Einschätzung zwar nicht abschließend beurteilen. Überaus fraglich wäre aber, ob bspw. das Tapezieren hier überhaupt erstattungsfähig wäre, da die Wohnung immerhin ohne Tapete übernommen wurde und ansonsten in einem besseren Zustand zurückgegeben würde, als die Mieterin sie bei Einzug erhalten hat.

Ihr Vorhaben, eine beiderseitig akzeptable Einigung zu finden, halte ich für sinnvoll.

Bei einer entsprechenden Vereinbarung sollten Sie darauf achten, klarzustellen, dass ausdrücklich keinerlei Rechtspflicht Anerkannt wird und mit Abschluss der Vereinbarung sämtliche wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien abgegolten sind. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass die Gegenseite z.B. nachträglich weitere Forderungen stellt, wenn sich die Arbeiten als teurer herausstellen als zunächst vermutet.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie gerne nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen
Melanie K. Fritz
Rechtsanwältin

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