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Kostenfreies Wohnen im Eigentum anderer

25.02.2015 19:30 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Fall ist sehr komplex; ich erhoffe mir zumindest eine Richtungsweisung:

meine Mutter und ich besitzen ein bebautes Grundstück mit Reihenhaus und Garten (erworben durch Erbanfall im Jahre 1982, ich war damals noch minderjährig). Wir wohn(t)en dort bereits seit 1973: meine zwei Großtanten (eine davon Eigentümerin), Vater, Mutter und ich. Die Eigentümerin verstarb (s. Erbanfall) und meine Mutter und ich wurden durch Umverteilung der bisherigen Eigentumsanteile Eigentümer zu je 1/2, mein Vater erhielt ein Wohnrecht. Die andere Großtante zog kurze Zeit später aus freien Stücken in ein Altersheim. Das Reihenhaus ist ausgestattet mit drei separaten Wohneinheiten/ Wohnungen, alle in etwa gleich groß und von ähnlichem Grundriß; in jeder Wohnung gibt es eine Einzelheizung und Durchlauferhitzer für Warmwasser, die Stromzähler sind ebenfalls separat.

Meine Mutter und ich bewohnten also die mittlere Wohnung, mein Vater die Dachgeschosswohnung, die Erdgeschoss-Wohnung stand nach Auszug der Großtante vorübergehend leer. Ungefähr im Jahr 1984 zog mein 18 Jahre älterer Bruder dort ein...und dabei ist es bis heute geblieben! Ich selbst zog 1993 aus, mein Vater ist im Jahr 2000 verstorben, meine Mutter und mein Bruder bewohnen also seither das Haus allein.

Nun komme ich zum eigentlichen Punkt: der Einzug meines Bruders erfolgte nach mündlicher Absprache mit meiner Mutter, ein Vertrag o.ä. ist NIE aufgesetzt worden. Es war von ihm damals als "vorübergehende Lösung" bezeichnet worden. Er hatte zu dem Zeitpunkt bereits eine abgeschlossene Ausbildung und eigenes Einkommen; ich war zwar Mit-Eigentümerin aber wie gesagt noch minderjährig, insofern oblag die Verwaltung meines Vermögens bis zu meiner Volljährigkeit der anderen Mit-Eigentümerin, meiner Mutter. Mein Bruder hat ihr nur in der Anfangszeit so etwas wie Miete gezahlt (bar), die genaue Höhe entzieht sich meiner Kenntnis. Er wohnt also seit nunmehr 30 Jahren mietfrei und bezahlt lediglich seine eigenen Nebenkosten. Auf dem Haus lastete für geraume Zeit noch eine Hypothek mit damals horrenden Zinsen, diese hat meine Mutter im Alleingang von ihrem eigenen Arbeitseinkommen bezahlt ebenso wie alle Gesamtbetriebskosten für das Haus, mein Bruder hat sich meines Wissens nach nie an etwas beteiligt abgesehen von gelegentlichen geringfügigen "Gefälligkeitsleistungen" in bar. (Den Part meines Vaters lasse ich hier jetzt einfach mal weg sonst wird es wirklich zu kompliziert).
Ich hatte natürlich zunächst auch nichts dagegen daß mein Bruder dort wohnt da ich eigentlich ein sehr gutes Verhältnis zu ihm hatte - wie ich damals glaubte. Im Jahr 1994 zog ich zum Studium in ein anderes Bundesland; ich hatte Anspruch auf den Bafög-Höchstsatz, da beide Eltern bereits Rentner waren, hatte mir jedoch überlegt, meinem Bruder einen Mietvertrag anzubieten, damit ich eigenes Einkommen hätte und in der Zukunft nicht so viel Bafög-Rückzahlung. Als ich ihn jedoch telefonisch davon in Kenntnis setzte, schimpfte er nur und nannte das "Hirnfürze" (Zitat)! Danach hat er etwa 2-3 Jahre kein Wort mehr mit mir gesprochen...irgendwann normalisierte sich unser Verhältnis wieder, ich traute mich jedoch nicht das Thema ihm gegenüber noch einmal anzuschneiden, habe stattdessen über die Jahre immer wieder versucht mit meiner Mutter darüber zu reden, sie hat jedoch jegliche Vorschläge von mir im Sande verlaufen lassen und weiterhin lieber ALLES auf eigene Kosten getragen...wurde jedoch auch nicht müde, mir immer wieder vorzuhalten daß das ja auch MEIN Eigentum wäre und ich mich doch daher an den Kosten beteiligen sollte...obwohl ich seit 1993 nie mehr dort gewohnt habe !!! Jeglichen vernünftigen Lösungsansatz meinerseits hat sie nie ernst genommen wie bspw. Vermietung der DG-Wohnung nach Tod meines Vaters, Mietzahlungen durch meinen Bruder bis hin zum Verkauf des Hauses, dem ICH durchaus zugestimmt hätte!
Nun ist es wie es kommen musste: das Haus ist herunter gekommen und im stark sanierungsbedürftigen Zustand, energetisch noch auf dem Standard vor 40 Jahren, der damals schon vergleichsweise gering war. Sie hatte natürlich nur Kosten am Hals und keine Möglichkeit für Rücklagen - und der Bruder hat nie einen Handschlag zur Erhaltung geschweige denn Verbesserung des Wohnraums getan! IM GEGENTEIL: die Wohnung, die er möbliert (Möbel und Hausrat der verstorbenen Großtante) bezogen hat und seither bewohnt, sieht mittlerweile aus wie ein Rattenloch und riecht auch so (=Messie): die Küche ist seit ca. 20 Jahren nicht mehr benutz- und begehbar (Müllberg) - seither isst er übrigens auch noch KOSTENLOS bei Mutti- im Badezimmer funktioniert das Klo nur noch notdürftig (er benutzt halt das Klo in der Dachwohnung), die anderen sanitären Anlagen und die Gasheizung sind unbrauchbar (zerstört bzw. nicht repariert), der Ölofen ebenfalls, vom sonstigen Zustand der "Wohnung" ganz zu schweigen...!!! Übrigens: mein Bruder stand und steht die ganze Zeit über in einem Arbeitsverhältnis, zwar seit auch ca. 20 Jahren nicht mehr Vollzeit (er "kann" nicht mehr arbeiten) aber dennoch...

Irgendwann über die Jahre habe ich resigniert, etwas zu ändern, zur Klage wollte ich es nicht kommen lassen, da es ja doch trotz allem meine Familie ist...nun ist im letzten Jahr eine Wendung eingetreten:
wir sind bzw. waren insgesamt vier Geschwister, zwei Brüder, zwei Schwestern, ich bin mit weitem Altersabstand die Jüngste. Im letzten Jahr ist unsere Schwester verstorben und da es kein Testament gab, ist die gesetzliche Erbfolge eingetreten - im Erbschein Anteil der Mutter 1/2, meine Brüder und ich je 1/6. Zur Erbmasse gehörenu.a. mehrere wertvolle bewegliche Gegenstände sowie eine schuldenfreie Immobilie. (Meine Schwester hat jedoch sehr weit weg gewohnt, somit kommt diesmal wenigstens kein Selbstbezug in Frage ;).

Aufgrund dieser sehr traurigen und überraschenden Wendung der Einkommensverhältnisse aller Beteiligten (die Erbengemeinschaft ist noch nicht auseinander gesetzt aber raten Sie mal, wer sich bisher um die Nachlassabwicklung kümmern durfte) habe ich mir überlegt, ob ich nicht am Ende doch noch in irgendeiner Form zu einer Entschädigung kommen könnte:

- indem mein Bruder/meine Mutter mir Eigentumsanteile überträgt ??
- mein Bruder sich verpflichtet die Wohnung wieder in bewohnbaren Stand zu setzen und doch noch mal Miete zu zahlen ??
-oder---????
- hat diese jahrzehntelange kostenlose Wohnen (ist das eigentlich der Tatbestand der Leihe, Gefälligkeit oder Dienstbarkeit---??) nicht auch einen Einfluss auf den Erbteilsanspruch meines Bruders gegenüber meiner Mutter ??

Hätte ich überhaupt Aussicht auf Erfolg mit einer Forderung nach Entschädigung, Schadensersatz, "Vermögensnachteilsausgleich" z.B. aufgrund §§ 823 und 826 BGB ? Oder kommt eine ganz andere Rechtslage in Betracht ?

Mir ist bewußt dass das alles SEHR kompliziert ist und ich bin für jede richtungsgebende Antwort dankbar!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
"die Erbengemeinschaft ist noch nicht auseinander gesetzt aber raten Sie mal, wer sich bisher um die Nachlassabwicklung kümmern durfte"


Nach Ihrer Schilderung Sie selbst.



Frage 2:
"ich nicht am Ende doch noch in irgendeiner Form zu einer Entschädigung kommen könnte ?"

Das ist nach Ihrer Schilderung eher fernliegend.


Zum einen darf nicht vergessen werden, dass es sich bei dem "bebauten Grundstück mit Reihenhaus und Garten (erworben durch Erbanfall im Jahre 1982)" wohl nicht um aufgeteiltes Wohneigentum handelt, sondern um ein Mehrfamilienwohnhaus, in welchem die Familie unter einem Dach lebte (Generationenhaus).

Hieran hat offenbar Ihr Bruder ebenfalls einen Miteigentumsanteil. Eine Auseindersetzung ist wohl bisher ebenfalls unterblieben.

Jedenfalls hat er aber im Einverständnis mit Ihrer Mutter die Wohnung bezogen.

Zu allem Überfluss besteht der gegenwärtige Zustand gewohnheitsrechtlich bereits seit 1984.




Frage 3:
"indem mein Bruder/meine Mutter mir Eigentumsanteile überträgt ?"



Das könnten beide im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit grundsätzlich tun.




Frage 4:
"mein Bruder sich verpflichtet die Wohnung wieder in bewohnbaren Stand zu setzen und doch noch mal Miete zu zahlen ?"


Ihm als Miteigentümer und ohne Aufteilung in Wohneigentum "eine Miete aufs Auge zu drücken" wird nach Ihrer Schilderung kaum Erfolg versprechend sein.



Frage 5:
"hat diese jahrzehntelange kostenlose Wohnen (ist das eigentlich der Tatbestand der Leihe, Gefälligkeit oder Dienstbarkeit---??)


Vertrag sui generis



Frage 6:
"Hat diese jahrzehntelange kostenlose Wohnen ... nicht auch einen Einfluss auf den Erbteilsanspruch meines Bruders gegenüber meiner Mutter ?"


Nein, es sei denn Ihre Mutter wollte diesen Umstand freiwillig testamentarisch zu Ihren Gunsten würdigen.



Frage 7:
"Hätte ich überhaupt Aussicht auf Erfolg mit einer Forderung nach Entschädigung, Schadensersatz, "Vermögensnachteilsausgleich" z.B. aufgrund §§ 823 und 826 BGB ? Oder kommt eine ganz andere Rechtslage in Betracht ?"



Nach Ihrer Schilderung kommt hier nur in Betracht, dass sich die 3 Miteigentümer des Hauses (Mutter, Bruder und Sie) auf eine für alle Seiten tragfähige Lösung verständigen, indem am runden Tisch eine Lösung für die Zukunft gesucht wird.


Ansonsten müsste die Situation mit den Miteigentumsanteilen an dem Haus aufgelöst werden ( Aufhebung der Gemeinschaft).






Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2015 | 22:23

Sehr geehrter Herr Fork,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich glaube aber daß Sie mich in einigen Punkten missverstanden haben:

" meine Mutter und ich wurden durch Umverteilung der bisherigen Eigentumsanteile Eigentümer zu je 1/2"

Dies bezieht sich auf das Reihenhaus in dem mein Bruder seit 30 Jahren kostenlos (mit)wohnt. Im GRUNDBUCH stehen bis heute jedoch nur ich und meine Mutter zu je 1/2 als Eigentümer; mein Bruder ist nirgendwo aufgeführt. Insofern ist mir unverständlich, weshalb Sie meinen Bruder als "Miteigentümer" bezeichnen. Meiner bisherigen Einschätzung nach ist die Wohnung sein Besitz und nicht sein Eigentum ??!

"Zum einen darf nicht vergessen werden, dass es sich bei dem "bebauten Grundstück mit Reihenhaus und Garten (erworben durch Erbanfall im Jahre 1982)" wohl nicht um aufgeteiltes Wohneigentum handelt, sondern um ein Mehrfamilienwohnhaus, in welchem die Familie unter einem Dach lebte (Generationenhaus).

Ich verstehe nicht ganz inwiefern das für den Gesamtsachverhalt eine Rolle spielt ? Von der Größe der Wohnfläche her ist das Reihenhaus eher für EINE Familie ausgelegt, die umliegenden Reihenhäuser der Nachbarschaft werden jedenfalls generell so bewohnt. Die Innenaufteilung in drei Wohneinheiten war schon zum Zeitpunkt des Erwerbs durch meine Großtante gegeben, hätte aber auch jederzeit verändert werden können- grundsätzlich bietet jede Wohneinheit im Haus nur Platz für höchstens zwei Personen (2-2,5 Zimmer, Küche,Bad).

"Hieran hat offenbar Ihr Bruder ebenfalls einen Miteigentumsanteil"

Hat er eben nicht (s.o.)!!! Es sei denn er hätte diesen durch bloßes jahrzehntelanges Bewohnen der Wohnung erworben, was ich aber ausschließe da dann ja auch jeder langjährige Mieter plötzlich Eigentümer wäre...

Insofern würde ich Sie bitten, Ihre Antworten Nr. 2-4 und 6-7 noch einmal zu überarbeiten, da sie m.E. nach für den gegebenen Sachverhalt nicht zutreffend sind.

Einen Miteigentumsanteil hat mein Bruder lediglich an dem Haus, welches wir durch Erbanfall im LETZTEN Jahr (2014)erworben haben, und da besteht meinerseits die Überlegung, ob er nicht als "Entschädigungsleistung", "Wiedergutmachung" o.ä. für die durch ihn bisher hervorgerufenen Schäden in meinem Eigentum sowie den entstandenen finanziellen Nachteil seine Eigentumsanteile überträgt. Und meine Frage zielte eigentlich darauf ab, inwieweit das durchsetzbar wäre oder eben auch nicht.

(Und die Frage 1 war rhetorisch gemeint und bedurfte insofern keiner Antwort ;))

Im Voraus vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2015 | 23:46

Nachfrage 1:
"Meiner bisherigen Einschätzung nach ist die Wohnung sein Besitz und nicht sein Eigentum ?"


Das sehen Sie nach ihrer Klarstellung völlig richtig.


Ich wunderte mich nur, dass er als älterer Bruder nichts geerbt hat, aber offenbar war da ein Testament im Spiel.



Nachfrage 2:
"Ich verstehe nicht ganz inwiefern das für den Gesamtsachverhalt eine Rolle spielt ?"


Ihr Bruder wohnt dort seit über 30 Jahren unbehelligt in der damals vereinbarten Form, die Sie zumindest konkludent nach außen gebilligt haben.

Das Haus gehört Ihnen und Ihrer Mutter je zur Hälfte. Gemäß §§ 1008, § 745 II BGB hat jeder Miteigentümer, sofern nicht bereits geregelt, einen Anspruch auf eine dem Interesse aller Miteigentümer entsprechenden Benutzung und Verwaltung. Diesen Anspruch können Sie auch auf die Zukunft gerichtet durchsetzen. Nicht aber können Sie aufholen was die letzten 30 Jahre versäumt wurde. Allenfalls denkbar ist, dass Sie gegen die Miteigentümerin den noch nicht verjährten Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend machen, wenn Sie eine solche nachweislich in der Vergangenheit eingefordert haben.


Sie können den Zustand ansonsten wie bereits ausgeführt nur für die Zukunft beenden ( Aufhebung der Gemeinschaft oder Lösung im Dialog mit der Miteigentümerin) nicht aber indem Sie nachträglich für den Bruder "einen Deckel aufmachen".

Ergänzung vom Anwalt 26.02.2015 | 07:16

Ergänzend sei zu Frage 4 noch hinzugefügt, weil dies etwas untergegangen ist:


Selbstverständlich haben beide Eigentümer das Recht von dem Bruder die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Wohnungszustands zu verlangen.

Dies sollte schriftlich und nachweisbar unter Aufführung der bisherigen Beanstandungen geschehen.


Je nach Ausmaß kann es empfehelenswert sein, das örtliche Ordnungsamt um ein Einschreiten zu bitten. das Verhältnis zum Bruder dürfte danach allerdings unüberbrückbar zerstört sein.

Es besteht ebenso die Möglichkeit im Konsens mit der Mutter eine schriftliche und nachweisbare Kündigung des bisherigen "Benutzungsvertrags" auf den Weg zu bringen mit dem Ziel, die Wohnung notfalls später räumen zu lassen.

Da der Bruder aktuell wohl zu Vermögen kommt, sollte dies zielstrebig vorangebracht werden.

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