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Kostenerstattung Anwaltsgebühren für unberechtigte Forderungen vom Vermieter

| 22.07.2013 19:09 |
Preis: ***,00 € |

Anwaltsrecht, Gebührenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Sehr geehrte Damen und Herren,

während meines ehemaligen Mietverhältnisses wurde ich seitens des Vermieters mit der Ansage (nicht Bitte) konfrontiert, die zum Mietinventar gehörende Waschmaschine an den Sohn kurzfristig auszuhändigen. Da ich kein Rechtsexperte bin, teilte ich der Vermieterin mit, dass ich mit der Situation überfordert sei und eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen werde, die ich im für mich positiven Fall an sie durchreichen werde. So getan. Festgestellt wurde vom Anwalt 1. die Waschmaschine müsse nicht herausgegeben werden, da sie eindeutig zum Mietumfang gehöre. 2. Die Rechtsberatungskosten seien wegen eines nicht berichtigten Anspruchs bei der Vermieterin einforderbar.

Im nächsten Fall verlangte die Vermieterin, dass ich nach ordnungsgemäßer Kündigung einen Nachmieter zu stellen habe, da ich einen „befristeten Mietvertrag" habe. Ich sagte ihr, dass ich einen solchen Passus im Mietvertrag nicht gefunden habe und auch dies durch einen Anwalt prüfen lassen muss. Weiterhin, dass, sofern sie im Unrecht sei, auch diese Kosten an sie durchgereicht werden. Vom Anwalt festgestellt wurde, dass ich auf Grund des Mietvertrags keinen Nachmieter zu stellen habe.

So, jetzt habe ich also 309,40 Euro in Rechtsberatung investiert, weil die Vermieterin irgendwelche unbegründeten Forderungen an mich stellte und die gute Frau behauptet, dass sie die ihr ausgehändigten Anwaltsrechnungen nicht bezahlen werde.

Ich bin zum 31.05.13 aus der Wohnung ausgezogen und habe der Vermieterin ein Schreiben übergeben, indem ich sie bitte die beiden Anwaltsrechnungen auf mein Konto zu überweisen mit Kontoeingang bis spätestens 31.06.13. (Anmerkung: die Wohnung wurde lt. unterzeichnetem Abnahmeprotokoll zu 100% in einwandfreiem Zustand übergeben.)

Leider ist mein ehemaliger Anwalt nicht mehr tätig, so dass ich ziemlich in der Luft hänge. Ich möchte gerne wissen, ob es eine Rechtsgrundlage gibt, die meine, aus meiner Sicht berechtigten Forderungen auf Zahlung der Rechtsberatungen, bestätigt. Gefährliches, weil laienhaftes Halbwissen: „culpa in contrahendo", positive Vertragsverletzung?

Ich hätte eine neue Waschmaschine kaufen, liefern und installieren lassen müssen, wenn ich auf die Vermieterin hereingefallen wäre ohne Rechtsberatung und außerdem eine Menge Zeit investieren müssen, um Inserate für einen Nachmieter zu schalten, den ich gar nicht bringen muss.

Danke für Ihre Hilfe im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet die ungerechtfertigte Geltendmachung einer Forderung nicht ohne Weiteres einen Kostenerstattungsanspruch des zu Unrecht in Anspruch Genommenen hinsichtlich der für die außergerichtliche Abwehr des Anspruchs aufgewendeten Anwaltskosten [BGH, Urteil vom 12. 12. 2006 - VI ZR 224/05].

Ein genereller Kostenerstattungsanspruch, so der BGH, gegen denjenigen, der sich zu Unrecht eines Rechts berühmt, sei dem deutschen Recht fremd. Mit unberechtigten Ansprüchen konfrontiert zu werden, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, soweit nicht die Voraussetzungen einer speziellen Haftungsnorm vorlägen.

Als Haftungsnorm in diesem Sinne kommt hier § 280 BGB in Betracht. Diese Norm knüpft als Voraussetzung für einen Schadensersatz an eine "Pflichtverletzung" aus einem Schuldverhältnis an (in der Tat fällt hierunter auch die von Ihnen genannte culpa in contrahendo).

Ein Anspruch nach § 280 I BGB, so der BGH weiter, auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten setze eine Pflichtverletzung, ein Vertretenmüssen der Gegenseite und die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes voraus.

Eine Pflichtverletzung im Rahmen eines Schuldverhältnisses liegt, so der BGH, nicht schon allein aufgrund des eingetretenen Umstands der Beeinträchtigung von Interessen oder Rechten vor. Es bedürfe vielmehr der darüber hinausgehenden Feststellung, dass der Eintritt dieses Umstandes auf einer inkorrekten Abwicklung des Schuldverhältnisses beruht.

Man könnte in Ihrem Fall nun argumentieren, die Vermieterin habe ihre Pflicht, Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, verletzt, indem Sie von Ihnen verlangt habe, die Waschmaschine herauszugeben. Allerdings war der Gebrauch der Mietsache tatsächlich nicht beeinträchtigt, denn die Nutzung der Waschmaschine war ja faktisch zu keinem Zeitpunkt beeinträchtigt. Ähnlich könnte man im Fall des vermeintlich geschuldeten Nachmieters argumentieren.

Hier sprechen die besseren Argumente meines Erachtens für die zweite Alternative.

Als weitere Voraussetzung einer Pflichtverletzung nennt der BGH das "Vertretenmüssen" desjenigen, der zu Unrecht etwas verlangt.

Hier grenzt der BGH danach ab, ob der Anspruchsteller „seinen Rechtsstandpunkt in der Sache für vertretbar halten durfte". Im Zweifelsfall, so der BGH, ist ein Vertretenmüssen zu verneinen.

Hier besteht ein erhebliches Risiko, denn es ist keinesfalls auszuschließen, dass ein Gericht entscheiden würde, dass die Vermieterin ihre Ansprüche für berechtigt halten durfte. Hier kommt es auch entscheidend auf den Wortlaut des Mietvertrages und damit darauf an, ob sich hier aus Sicht der Vermieterin Anhaltspunkte für die Rechtmäßigkeit ihres Verlangens finden.

Zusammenfassend muss man daher leider sagen, dass beim jetzigen Informationsstand Zweifel daran bestehen, ob Ihnen ein Gericht einen Schadensersatz hinsichtlich der aufgewendeten Kosten zusprechen würde.

Konkreter kann man die Erfolgsaussichten wahrscheinlich nach einer Einsichtnahme in den Mietvertrag beurteilen. Ohne diese muss ich Ihnen angesichts des Prozesskostenrisikos eher dazu raten, von einer gerichtlichen Geltendmachung der Kosten abzusehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2013 | 21:47

Sehr geehrter Herr Mauritz,

zuerst herzlichen Dank für Ihre Erklärungen. Ich darf folgende Informationen zum Mietvertrag hinzufügen: es handelt sich um einen im Schreibwarenladen erhältlichen, sog. Einheitsmietvertrag. Hier die Eckdaten:

Vermieter Name und Anschrift
Mieter Name und vorherige Anschrift
WOHNRÄUME
Anzahl Zimmer, Anzahl Abstellkammer, Anzahl Küche, Anzahl Flur, Anzahl Bad mit WC, Anzahl Balkon
Sonstige Nutzung Waschhaus (wurde nie benutzt, die Waschmaschine wurde zum Einzug vom Vermieter in der Wohnung installiert, damit ich das Waschhaus im Keller nicht zu nutzen habe)
Wohnfläche in qm
Beginn 01.09.13
MIETDAUER
Es wurde nur das Kasterl "Zeitmietvertrag gem. §575 BGB" angekreuzt
Dauer auf 5 Jahre begrenzt und endet am 31.08.2016
Mietkaution XYZ Euro Barkaution gemäß §551 BGB (habe ich bar übergeben am 12.08.11 bei Umzug (und bis heute nicht erhalten))
Monatliche Miete Betrag in Euro
Nebenkosten Betrag in Euro
Gesamtmiete Betrag in Euro Vorauszahlung
ÄNDERUNG MIETE UND NEBENKOSTEN
Es wurde nur das erste Kasterl "Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe … §557 bis XYZ zu erhöhen …"
Es wurden keine vom Einheitsmietvertrag abweichenden Kündigungsregelungen oder andere „Auszugsregelungen" vereinbart.

Ich hoffe sehr auf den positiven Ausgang der Sache!

Herzlichen Dank!!!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2013 | 12:14

Sehr geehrter Fragesteller,

aus dem Inhalt des Mietvertrages ergibt sich keine wesentlich andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

Insbesondere hinsichtlich der Frage, ob Sie die Kosten für die zweite Beratung betreffend die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können, könnte ein Vertretenmüssen der Vermieterin zu verneinen sein. Grundsätzlich gilt nämlich: Wird ein Mietvertrag von den Vertragsparteien befristet, das heißt für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, so ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages grundsätzlich ausgeschlossen (§ 542 II BGB). Die Parteien sind an die vereinbarte Mietzeit gebunden.

Dass in Ihrem Fall eine vorzeitige Kündigung doch möglich war, dürfte darauf beruhen, dass der Befristungsgrund (es gibt hier gesetzlich vorgeschriebene Gründe, die der Vermieter im Mietvertrag angeben muss) offenbar eben nicht angegeben und die Befristung damit nicht wirksam war. Ein Gericht könnte nun die Ansicht vertreten, dass dieser Umstand für die Vermieterin eben nicht offenkundig war und sie daher ihre Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Damit wir uns nicht falsch verstehen: Es ist durchaus denkbar, dass Ihnen ein Gericht die Kosten letztlich zuspricht. Wir bewegen uns hier in einem Bereich, in dem Wertungen und der gerichtliche Ermessensspielraum eine große Rolle spielen. Aber es besteht eben auch das nicht zu unterschätzende Risiko, dass Sie in einem Rechtsstreit unterliegen würden.

Taktisch wäre wohl folgendes am klügsten: Sie warten zunächst einmal ab, ob Ihnen die Kaution zeitnah ausgezahlt wird (die Gerichte billigen hier dem Vermieter eine Überprüfungsfrist von 2-6 Monaten zu, wobei die Frist umso kürzer bemessen ist, je weniger der Vermieter zu prüfen hat, d.h. je weniger Forderungen bestehen, die er mit der Kaution verrechnen könnte). Sollten Sie gezwungen sein, die Auszahlung der Kaution gerichtlich geltend zu machen, könnte man in diesem Rechtsstreit auch die Kosten der Rechtsberatungen geltend machen. Die entstehenden Kosten wären so geringer, als wenn Sie die Kosten und die Kaution in gesinderten Verfahren geltend machen würden.

Sollten Sie sich dazu entscheiden, die Kosten gleichwohl jetzt schon einzufordern, würde ich dies zunächst außergerichtlich durch einen Anwalt tun. Ggf. zahlt die Vermieterin freiwillig, ohne dass ein Rechtsstreit bemüht werden muss. Sie können sich hierzu auch gerne an mich wenden; die Kosten dieser Erstberatung können dann teilweise angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.07.2013 | 12:49

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