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Kostenaufteilung bei Schimmelschaden an Gemeinschaftseigentum

21.05.2016 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Erstattung der Schäden am Sondereigentum bei schadhaftem Gemeinschaftseigentum nur im Falle der "Aufopferung" des Sondereigentümers zu Gunsten der Instandsetzung.

Guten Tag,
ich hätte gerne eine Einschätzung von einem Fachanwalt, ob die Kostenaufteilung für die Sanierung einer Außenwand, welche von den Eigentümern beschlossen wurde, rechtens ist.

Folgender Fall:
Ich bin Besitzer einer Dachgeschoss Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 5) in einem 5 Parteien Wohnhaus Baujahr 2012. Anfang 2014 wurde Schimmel in der Erdgeschosswohnung Nr. 2 und später in Wohnung 1 festgestellt. Der Sachverständige hat einen Baumangel bzw. unzureichende Abdichtung gegen Wasser an der Außenwand festgestellt. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen den Bauträger auf Erstattung der Kosten für die Sanierung zu verklagen. Das Gericht hat das Gutachten vom Sachverständigen bestätigt und den Bauträger verurteilt, für die Kosten der Sanierung aufzukommen. Der Bauträger geht in Revision und versucht möglichst lange um die Zahlung herumzukommen. Da es um die wirtschaftliche Situation des Bauträgers nicht gut aussieht, stellen sich die Eigentümer schon darauf ein auf dem Schaden sitzen zu bleiben.
In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen eine Firma für die Sanierung der Außenwand zu beauftragen. Es wurde Mehrheitlich beschlossen die Kosten von 17.385€ für die Sanierung nach Eigentumsanteilen aufzuteilen. Da ein Eigentümer seine Restschuld an dem Bauträger von 7.500€ vorläufig mit einbringt, müssen zunächst noch 9.900€ verteilt werden.


Wohnung 1: 1.780,42€ (Wohnung mit Schimmel, Außenwand ist Gemeinschaftseigentum)
Wohnung 2: 1.478,27€ (Wohnung mit Schimmel, Außenwand ist Gemeinschaftseigentum)
Wohnung 3: 1.533,71€
Wohnung 4: 1.895,65€
Wohnung 5 : 3.211,96€ (meine Wohnung)


Die Kosten von 17.385,04€ für die Sanierung setzen sich wie folgt zusammen:

- Abdichtung Außenwand an Wohnung 2: 6.681,95€
- Küchendemontage und Montage incl. Anschlüsse in Wohnung 2: 705,00€
- Abklopfen des Putzes bis ca. 1,2m Raumhöhe Wohnung 2: 1.169,80€
- Abnehmen der Fliesen im Bad, Abklopfen des Putzen und Fliesen verlegen nach Trocknung in Wohnung 2 (bis ca. 1m Raumhöhe): 485,84€
- Malerarbeiten in Wohnung 2: 440,19€
- Entfernen des Laminats vor Trocknung und Verlegen des Laminats nach Trocknung des Estrichs in Wohnung 2: 1.024,00
- Außerordentliche Verwaltertätigkeit wegen des Bauschadens (geschätzt): 1.200€
- Abdichtung in Wohnung 1: 1.952,5€
- Verputzarbeiten in Wohnung 1: 500€
- Malerarbeiten in Wohnung 1: 450€


Ist die Aufteilung der Kosten so rechtens? Insbesondere bei den Kosten für die Arbeiten in der Wohnung (wie Küchendemontage und Laminatentfernen) zweifle ich, ob alle Eigentümer daran beteiligt werden müssen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Beantwortung Ihrer Frage nach der Erstattungsfähigkeit der aufgeführten Kosten hat grundsätzlich zwei zu beachtende Facetten.

Richtig und angebracht sind Ihre Zweifel an der Erstattungsfähigkeit der Kosten für Arbeiten im/am Sondereigentum grundsätzlich immer. Hintergrund ist, dass unserem deutschen Rechtssystem - und damit auch dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) - das Prinzip der Verschuldenshaftung immanent ist. Es gilt folglich der Grundsatz: Keine Haftung ohne Verschulden.

Dies gilt auch im Verband der Wohnungseigentümer untereinander: Es gibt grundsätzlich keine verschuldensunabhängige Haftung der Gemeinschaft gegenüber einem Sondereigentümer. Damit gilt: Bei einem Schaden am Gemeinschaftseigentum haftet die Gemeinschaft nicht in jedem Falle für ein hierdurch beschädigtes Sondereigentum (Vgl. BGH Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10, und zuvor auch schon OLG Köln, Beschluss vom 30.03.1998, Az: 16 Wx 20/98 ).

Doch keine Regel ohne Ausnahme - und nun zu Ihrem konkreten Anliegen:
Der Verband der Wohnungseigentümer bedarf an einigen Stellen besonderer Regelungen zum Ausgleich widerstreitender Interessen. In dem von Ihnen geschilderten Fall ist es nun so, dass der Mangel des Gemeinschaftseigentums bislang keinen Schaden an Sondereigentum verursacht hat. Ihre Schilderung verstehe ich dahingehend, dass die Schäden im Sondereigentum erst durch die Instandsetzungsarbeiten entstehen werden.

Somit stehen alle Eigentümer aktuell gleich: Ihnen gehört jeweils ein gewisser Anteil an dem mangelhaften Gemeinschaftseigentum. Dieses Gemeinschaftseigentum instandzusetzen ist zwingend erforderlich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Doch führt die Instandsetzung dazu, dass die Eigentümer der Wohnungen 1 bis 3 einen Schaden an ihrem (mangelfreien) Sondereigentum erdulden müssen, damit Sie alle hinterher wieder einen gewissen Anteil an dem instandgesetzten Gemeinschaftseigentum halten.

Den Ausgleich für diese Einbuße der Eigentümer der Wohnungen 1 bis 3 schafft § 14 Nr. 4 in Verbindung mit § 16 Abs. 7 WEG . § 16 WEG definiert die Verteilung der Nutzen und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. So definiert § 16 Abs. 2 WEG den Grundsatz, dass "jeder Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern verpflichtet (ist), die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und (...) nach dem Verhältnis seines Anteils (...) zu tragen."

§ 16 Abs. 7 WEG definiert sodann die Kosten der "sonstigen Verwaltung", wie in § 16 Abs. 2 erwähnt. So heißt es dort: "Zu den Kosten der Verwaltung im sinne des Absatz 2 gehören insbesondere (...) der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4."

§ 14 WEG regelt die Pflichten der Wohnungseigentümer und lautet: "Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: (...) 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen."

Ausgehend von Ihren Schilderungen und der hieraus folgenden Annahme meinerseits, dass die von Ihnen aufgeführten Arbeiten im und am Sondereigentum für die Instandsetzung des Schadens "erforderlich" ist, ist die beschlossene Vorgehensweise in der Verteilung der Kosten nicht zu beanstanden. Die so beschlossene Verteilung der Kosten entspricht vielmehr sogar ordnungsgemäßer Verwaltung, worauf jeder Sondereigentümer - insbesondere also die Eigentümer der Wohnungen 1 - 3 - einen ausdrücklichen Anspruch gegen die Miteigentümer haben (§ 21 Abs. 4 WEG und insbesondere BGH, Beschluss vom 22.04.1999, Az.: V ZB 28/98 ).

Sollten in den von Ihnen aufgeführten Kosten allerdings Positionen enthalten sein, die die Instandsetzung eines Schadens am Sondereigentum umfassen, der nicht erst durch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, sieht die Beurteilung anders aus. Schäden am Sondereigentum, die durch das mangelhafte Gemeinschaftseigentum entstanden sind (also automatische "Folgeschäden" im nichttechnischen Sinne), hat jeder Sondereigentümer selbst zu tragen. Lediglich die Schäden, die aus der verpflichtenden "Aufopferung" des Sondereigentums zu Gunsten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entstehen, sind nach obigen Grundsätzen zu erstatten.

Nach Ihren Schilderungen gehe ich, wie gesagt, davon aus, dass die beschlossene Kostenverteilung im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Ich hoffe, Ihre Frage vollständig und verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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