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Kosten vom Architekten falsch geschätzt - was tun?

| 23.05.2013 13:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Zusammenfassung: Haftung des Architekten bei Baukostenüberschreitung

Sehr geehrte Anwälte,

wir gingen auf einen Architekten zu mit der Frage nach Realisierbarkeit und Kosten einer Dachaufstockung und eventuell günstigeren Alternativen, um mehr Wohnraum zu schaffen.

Der Architekt kam mit der Idee eines Anbaus mit Verbinder im Garten und fragte nach unserer Preisvorstellung. Wir nannten 40 Tsd. Euro und er erwiderte, dass mit 60 Tsd. € zu rechnen sei und wir bei einer Bank über diese Summe eine Voranfrage für einen Kredit stellen sollten.

Wir machten uns darauf Gedanken über die Anordnung der Zimmer darin und nach einigem hin und her verschiedener Raumaufteilungen, zeichnete er unseren Vorschlag etwas größer, auf dessen Basis die Genehmigungsplanung erfolgte.

Einen Architektenvertrage nach HAOI schlossen wir ab - unsere Durchschrift haben wir noch nicht von ihm erhalten - uns fehlt also siene Unterschrift.

Bei Unterzeichnung der Baugenehmigung fragte ich nach den Kosten, die ja darin genannt werden müssten und er antwortete 120.000 €.
- ermittelt mittels "umbauter Raum" x "Erfahrungswert".

Wir waren geschockt und verlangten eine Aufschlüsselung nach Gewerken. Diese haben wir nun mit einer Endsumme von > 134,000 € inkl. Architektenhonorar und MwSt.


Jetzt haben wir eine Rechunung als pauschalen Abschlag erhalten und ihm gleichzeitig mitgeteilt, dass wir stets von va. 60 Tsd. € Baukosten ausgingen und einen Anbau in dieser Höhe nicht realisieren können. Bei früherer Nennung dieser hohen realistischen Bausumme, hätten wir gleich Nein gesagt und viel Arbeit hätte erspart werden können - für beide Seiten.

Müssen wir zahlen?
Wieviel müssen wir zahlen?

Unser Meinung nach wäre diese Grobschätzung mittel "umbauter Raum" x Erfahrungswert schon vor Monaten möglich gewesen - nämlich als die endgültige Größe fest stand

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Der Architekt schulde grundsätzlich eine zutreffende Aufklärung des Bauherrn über die Baukosten, die voraussichtlich entstehen werden. Und zwar ist der Architekt bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken ( BGH, Urteil vom 17. Januar 1991 - VII ZR 47/90 ). Die Kostenberatung durch den Architekten hat den Zweck, den Bauherrn über die zu erwartenden Kosten des Bauvorhabens zu informieren, damit dieser die Entscheidung über die Durchführung des Bauvorhabens auf einer geeigneten Grundlage treffen kann( BGH Urt. V. 11.11.2004 –VII ZR 128/039). Der Architekt hat den Bauherrn darüber aufklären, dass seine Kostenangaben lediglich Einschätzungen und damit ungenau oder sogar fehlerhaft sind und deshalb keine geeignete Grundlage für eine Investitionsentscheidung sein können.

Ihren Ausführungen ist zu entnehmen, dass der Architekt Ihnen zunächst für das Bauvorhaben eine Größenordnung von 60.000,00 € angab und Sie bat, bei einer Bank über diese Summe eine Voranfrage für einen Kredit zu stellen. Alsdann machten Sie sich Gedanken über die Anordnung der Zimmer und nach einigem hin und her sowie verschiedener Raumaufteilungen wurde das Bauvorhaben etwas größer, auf dessen Basis die Genehmigungsplanung alsdann erfolgte.

Die erste Kostenschätzung des Architekten von 60.000, 00 € hatte offensichtlich die Vergrößerung des Bauvorhabens noch nicht zum Gegenstand gehabt. Nun kommt es zu einem darauf an, um welche Größenordnung das Projekt größer wurde. Denn eine fehlerhafte Kostenermittlung des Architekten kann für einen späteren Schaden nicht mehr ursächlich sein, wenn es zwischenzeitlich zu möglicherweise doch erheblichen Umplanungen kam. Wobei sich allerdings auch dann die Frage stellt, ob der Architekt nicht die Pflicht gehabt hätte, nach der Umplanung eine weitere Kostenermittlung vorzulegen, die, wenn sie denn vorgelegen hätte, Sie zur Aufgabe des Vorhabens bewogen hätte.

Letztlich kann es meines Erachtens nicht sein, dass sich die Kosten des Bauvorhabens von ursprünglich 60.000,00 € mehr als verdoppeln und zwar auf nunmehr 134.000,00 €. Insofern tendiere ich, wobei allerdings der Vertrag mit dem Architekten sowie sämtliche Unterlagen im Einzelnen geprüft werden müssten, dazu, dass eine Pflichtverletzung des Architekten vorliegt und ein auch hierauf basierender Schaden, denn bei Nennung der Summe von 134.000,00 € für das Vorhaben hätten Sie sofort Abstand genommen, da dies ihre finanziellen Möglichkeiten sprengt. Die Grobschätzung mittel "umbauter Raum" x Erfahrungswert hätte der Architekt, was seine Pflicht gewesen wäre, vorher und zwar rechtzeitig durchführen müssen. Denn der Architekt hat den Bauherrn rechtzeitig darüber aufklären, dass seine Kostenangaben lediglich Einschätzungen und damit ungenau oder sogar fehlerhaft sind und deshalb keine geeignete Grundlage für eine Investitionsentscheidung sein können (BGH Urt. V. 11.11.2004 –VII ZR 128/039). Über die Ungenauigkeit einer bloßen Kostenschätzung muss der Architekt grundsätzlich aufklären, wenn diese, wie in Ihrem Fall,die Grundlage einer Investitions- und Finanzierungsentscheidung ist.

Der Schaden besteht bei der Baukostenüberschreitung in der Höhe der über den vorgesehenen Baukosten liegenden tatsächlichen Kosten. Dieser zu Lasten des Bauherrn gehende Mehraufwand ist um erlangte Wertvorteile zu bereinigen.

Mit dem Schadenersatzanspruch, der im Einzelnen zu beziffern ist, kann die Aufrechnung gegenüber dem Honoraranspruch des Architekten erfolgen.


Bedenken Sie bitte, dass es sich vorliegend um eine erste rechtliche Einschätzung der rechtlichen Situation handelt. Konkrete Aussagen hinsichtlich der Haftung des Architekten und des Haftungsumfanges können erst nach Sichtung sämtlicher Unterlagen sowie Sachverhaltsaufarbeitung getroffen werden.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2013 | 19:08

Sehr geehrter Herr Dratwa,

Vielen Dank für Ihre verständliche Einschätzung!

Verstehe ich richtig, dass der Architekt durch sein Versäumnis, uns nicht bei der Grobplanung angepasste Kosten zu nennen auch selbst finanziell die Folgen dieses Fehlers tragen muss (Kosten für Statik, Wärmedämmgutachten, Maßstabzeichnungen, Mengenermittlung...), da die Planungen entsprechend frühzeitig abgebrochen worden wären?

Beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2013 | 19:25

Sehr geehrter Fragesteller,

nach meiner ersten rechtlichen Einschätzung, die wie bereits ausgeführt sich allerdings bei Sichtung sämtlicher Unterlagen sowie Sachverhaltsaufarbeitung gegebenenfalls ändern könnte, hat der Architekt in der Tat die von Ihnen genannte Pflichtverletzung begangen und muss für den hierdurch ursächlich entstandenen Schaden haften. Wenn es sich hierbei um die Kosten für Statik, Wärmedämmgutachten, Maßstabzeichnungen, Mengenermittlung etc. handelt, denn hat der Architekt hierfür aufzukommen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.05.2013 | 20:19

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"Die Ausführungen entsprachen meinen Erwartungen und enthielt sogar Verweise auf treffende BGH-Urteile.
Meine Nachfrage wurde sehr rasch beantwortet.
Jetzt beginnt der ungemütliche Teil: Die Amgelegenheit zu klären, ohne das gute persönliche Verhältnis zu verletzen."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.05.2013 5/5,0
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