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Kosten und Auflagen für Grunddienstbarkeit

19.06.2009 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Guten Tag,

für einen Abwasserkanal müsste die Gemeinde (in Bayern) durch einen Privatweg hindurch und möchte dafür natürlich eine entsprechende Grunddienstbarkeit eintragen.

Der Eigentümer ist hierzu prinzipiell bereit, möchte jedoch eine angemessene Entschädigung für den möglichen Wertverlust und möchte genau wissen, welche Enschränkungen er sich damit einhandelt.

Die Gemeinde weigert sich irgendwelche Entschädigungen zu liesten, da es sich ja um ein Projekt für die Allgemeinheit handelt, der er auch angehört und andere in diesem Abwasserprojekt auch nichts für Grunddienstbarkeiten bekommen haben.

Muss der Grundstückseigentümer die Durchleitung von Abwasser in Form eines Kanals wirklich ohne Entschädigung erdulden?
Etwa weil die Abwasserbeseitigung Bestandteil der Daseinsfürsorge ist?

Bei dem Grundstück, wo der Kanal entlang gelegt werden soll, handelt es sich um einen Feldweg. Was kann er dafür verlangen? Was für Einschränkungen hat er zu befürchten, die den Wert seinen Weges oder der angrenzenden Wiese, die zu dem Grundstück gehört, reduziert? Er glaubt z.B. dass die Gemeinde Ihm zuküftig untersagen kann, auf 16m neben dem Kanal etwas zu bauen.

Mit freundlichen Grüßen,

Ihr Ratsuchender

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Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Zur Grunddienstbarkeit:

Für die Grunddienstbarkeit würden Sie tatsächlich nichts bekommen. Sie brauchen sich allerdings auf die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht einzulassen.

Die Rechtslage bestimmt sich hier nach dem sog. Planungsschadensrecht im Baugesetzbuch (BauGB). Dort ist geregelt: Sind im Bebauungsplan Flächen für die Abwasserbeseitigung (§ 40 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 7 BauGB) oder Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen oder Flächen für die Regelung des Wasserabflusses (§ 40 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 13 BauGB) festgesetzt, ist der Eigentümer zu entschädigen, soweit ihm Vermögensnachteile entstehen (§ 40 Abs. 1 Satz 1 letzter Satzteil BauGB). Eine Entschädigungspflicht ist also grundsätzlich, wovon Sie auch ausgehen, vorgesehen.

Eine Ausnahme vom Entschädigungsrecht (sofern es sich um einen Fall der o. g. Ziff. 13 handelt) gilt für den Fall, dass der Eigentümer durch die Planung eine ihm obliegende Rechtspflicht erfüllt (§ 40 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Mit der Eintragung einer Grunddienstbarkeit würden Sie sich privatrechtlich zur Duldung des Kanals auf Ihrem Grundstück verpflichten, mithin eine eigene Rechtspflicht erfüllen. In dem Fall wäre also eine Entschädigungsmöglichkeit nicht mehr gegeben. Daher geht auch die Gemeinde zu recht davon aus, dass alle Eigentümer, die eine Grunddienstbarkeit haben eintragen lassen, nicht mehr entschädigt werden müssen.

Mit Einwilligung in die Grunddienstbarkeit würden Sie Ihre Rechtsposition erheblich verschlechtern, so dass davon nur abgeraten werden kann.


2.

Zu Ihrer Entschädigungsmöglichkeit:

Als Entschädigung können Sie insb. die Übernahme der Flächen verlangen, die von der Planung betroffen sind (§ 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Es wäre dann von der Gemeinde der Verkehrswert zu zahlen. Wie hoch dieser ist, müsste ein Gutachter beurteilen.

Die Voraussetzungen für den Übernahmeanspruch sind insb., dass es Ihnen wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist die betroffenen Flächen zu behalten oder in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen (§ 40 Abs. 2 S. 1 Ziff. 1 BauGB). Das dürfte mit der Anlegung eines Kanals der Fall sein. Eine sinnvolle Nutzbarkeit ist kaum vorstellbar.

(Es kommt unter Umständen auch eine Entschädigung in Betracht, was anhand der Bebauungspläne usw. genauer geprüft werden müsste. Ebenso lassen sich Folgen des Kanalbaus für die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks hier ohne weiteres leider nicht abschätzen.)


Das Beste wird es sein, wenn Sie sich möglichst bald durch einen Anwalt gegenüber der Gemeinde vertreten lassen. Ihr Anwalt kann dann auch Akteneinsicht nehmen und sich ein genaues Bild verschaffen.

Zusammenfassend lässt sich an dieser Stelle vorerst sagen, dass eine Entschädigungsmöglichkeit durchaus bestehen kann. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind und in welcher Höhe Sie entschädigt werden können, hängt von den genauen Umständen ab, die zunächst noch ermittelt werden müssten. Ich hoffe aber dennoch, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage geben konnte!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2009 | 09:24

Vielen Dank für die schnelle Antwort,

Entschädigungen sind also auf jeden Fall möglich.
Leider sind Sie nicht auf die, vom mir geschilderten Zusammenhänge eingegangen.

- der Eigentümer ist nur grundsätzlich bereit den Kanal hindurch zu lassen

- befürchtet aber diverse Einschränkungen in der Zukunft, wie etwa ein bauverbot auf 16m entlang des Kanales.

- deshalb will er wenigstens einen entsprechenden Vorteil bzw. eine Entschädigung raushandeln

? wie genau kann man festlegen was die Gemeinde darf, bzw. welche Einschränkungen sich aus irgendwelchen Gesetzen ableiten.

Ein Verkauf der Flächen an die Gemeinde kommt für Ihn auf keinen Fall in Frage.
Die Gemeinde versucht natürlich auf einer Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu bestehen, da es sich ja um ein sehr teures und Generationsübergreifendes Projekt handelt.

Vielleicht können Sie auch kurz noch einen Hinweis geben, inwieweit ein Abwasserkanal eine Ihm obligende Rechtspflich ist.

Mit freundlichen Grüßen,

ihr Ratsuchender..

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2009 | 15:37

Zu Ihrer Nachfrage:

Zur Frage, was die Gemeinde darf, ist zwischen der privatrechtlichen und der öffentlich-rechtlichen Rechtslage zu unterscheiden: Privatrechtlich darf die Gemeinde eine Dienstbarkeit ausüben, die ihr eingeräumt wird. Sie können daher zunächst versuchen, sich mit der Gemeinde auf einen privatrechtlichen Vertrag zu einigen. Sie müssten darin die Pflicht übernehmen, eine Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen, im Gegenzug müsste sich die Gemeinde verpflichten, ein Entgelt für die Nutzung Ihres Grundstücks zu entrichten. Nach Ihrer Schilderung scheint es allerdings so zu sein, dass die Gemeinde zu einer freiwilligen Entgeltzahlung nicht bereit ist.

Kommt eine Einigung nicht zustande, bestimmt sich die Rechtslage nach dem öffentlichen Recht, d. h. es kann das Enteignungsverfahren durchgeführt werden. Das Grundrecht des Eigentums ist durch die sog. Sozialbindung beschränkt (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz: »Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen«). Die Enteignungsmöglichkeit ergibt sich aus Abs. 3 in Verbindung mit den speziellen Regelungen des Baugesetzbuchs (§§ 85 ff. BauGB). Grundsätzlich werden Sie, wenn die Voraussetzungen für die Enteignung vorliegen, einen Eigentumsverlust daher nicht verhindern können. Der oben dargestellte Anspruch auf Übernahme greift dem Ergebnis des Enteignungsverfahrens vor und erleichtert die Entschädigung. Im Rahmen der Entschädigung hat der Übernahmeanspruch grundsätzlich Vorrang vor der Entschädigung in Geld.

Daher müssen Sie sich darauf einrichten, dass Sie das Grundstück (bzw. den betroffenen Teil) nicht werden behalten können. Welcher Teil Ihres Grundstücks von der Planung betroffen ist, lässt sich ohne Einsicht in den Bebauungsplan nicht beantworten - dies setzt Akteneinsicht bei der Gemeinde voraus. Das gilt auch für die Frage, ob ein Streifen von 16 m seitlich des Kanals frei bleiben müsste. Allein anhand Ihrer Angaben lässt sich dies hier beim besten Willen nicht beurteilen. Ich kann daher nur wiederholen: Beauftragen Sie unbedingt einen Anwalt, der mit der Gemeinde die Verhandlungen führt und die nötigen Fakten ermittelt.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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