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Kosten für Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums zwischen Eigentümern strittig


| 17.11.2005 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

für folgenden Fall bitte ich um ihre Expertise:

Sachlage:
- Hier geht es um ein Haus mit Grundstück, welches in drei ETWs aufgeteilt ist.
- 2 Wohnungen sind ganz und 1 Wohnung sowie das Gemeinschaftseigentum zum Teil fertiggestellt.
- Das Gemeinschaftseigentum dürfte zu mehr als 2/3 fertiggestellt sein.
- 2 Wohnungen sind komplett bezahlt (gemäß Kaufvertrag, also inkl. des Gemeinschaftseigentums).
- Die komplette Zahlung wurde geleistet, da der Bauherr argumentierte, dass ja 2/3 des Gemeinschaftseigentums fertig seien und er nicht 2/3 der Heizung, Türen, etc. einbauen kann. Der Rest würde dann mit der Zahlung aus dem Verkauf der 3. Wohnung beglichen/fertig gestellt.
- Der Bauherr ging in Konkurs.
- Der Bauherr bestätigte schriftlich, dass die Käüfer alles bezahlt hätten (Natürlich steht da nicht, ob auch alles geliefert/gebaut wurde oder gar zuviel gezahlt wurde).
- Nachträglich wurde die 3. ETW verkauft.
- Der 3. Käufer hat nach Baufortschritt bezahlt, zumindest diesen sicherlich im Kaufpreis berücksichtigt

Frage:
1. Muß der 3. Käufer die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums alleine tragen?
2. Wenn nein, geht es rein nach den Eigentumsanteilen oder ist eine Sonderregelung erforderlich?
3. Spielt es eine Rolle, dass der 3. Käufer die Sachlage kannte, da er selbst als einer der beiden ersten Käufer betroffen war?

Im voraus vielen Dank

Ein Ratsuchender
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworte:

Die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums ist gegenüber dem Insolvenz-/Konkursverwalter (soweit ein entsprechendes Verfahren eröffnet wurde) geltend zu machen. Dieser kann dann wählen, ob er den Vertrag des Bauträgers beendet oder ablehnt. Nur wenn der Verwalter den Vertrag erfüllt, kann er auch Zahlung des restlichen Werklohnes verlangen, hier wahrscheinlich aus dem Verkauf der „Dritten Wohnung“.

Lehnt der Verwalter die Erfüllung des Vertrages ab, oder wurde mangels Masse kein Verwalter bestellt, so kann nur die Eigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum fertig stellen, mit der Folge, dass die Kosten hierfür entsprechend den Anteilen am Gemeinschaftseigentum aufzuteilen sind, soweit in der Gemeinschaftsordnung keine spezielle Regelung vorliegt. (§§ 16 Abs. 2, 22 WEG, § 103 InsO).

Soweit aus der 3 ETW noch Zahlungen nach Baufortschritt ausstehen und der/die noch fehlender Baufortschritt(e) auch das Gemeinschaftseigentum umfasst, kann die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass der Käufer bei Fertigstellung Zahlung an die Eigentümergemeinschaft leistet.

Die Kenntnis spielt hinsichtlich der Fertigstellung dann eine Rolle, wenn der Käufer hier vorsätzlich die Situation genutzt hat, um sich zu bereichern.

Jedoch ist der Käufer der 3. ETW unter Umständen auch geschädigt, da er die Fertigstellung der Wohnung selbst bzw. durch einen anderen Bauträger betreiben muß und hat gegen den insolventen Bauträger bzw. den Verwalter lediglich einen Schadensersatzanspruch als Insolvenzgläubiger.

Dieser Schadensersatzanspruch steht auch der Eigentümergemeinschaft als Insolvenzgläubiger zu, natürlich nur soweit ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise empfehle ich die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zu prüfen. Soweit ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, ist sicherlich die Beauftragung eines Kollegen vor Ort sinnvoll, da auch Forderung der Eigentümergemeinschaft anzumelden sind. Ebenso verhält es sich mit der Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit kann ein Kollege vor Ort im Rahmen der Eigentümergemeinschaft zwischen den Wohnungseigentümer vermittelnd tätig werden und die Gemeinschaftsordnung entsprechend prüfen.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben auch wenn das Ergebnis nicht den erhofften Erwartungen entspricht und Ihnen einen ersten Orientierung hinsichtlich der weiteren Vorgehenswiese gegeben zu haben.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen.

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2005 | 22:39

Sehr geehrter Herr Schröter,

entschuldigen sie bitte die fehlende Information, dass kein Insolvenzverfahren mangels Masse eingeleitet wurde. Die Beantwortung wäre sicherlich schneller/einfacher gegangen.

Den 3. Absatz ("Soweit aus der 3 ETW noch Zahlungen nach Baufortschritt ausstehen ...") hab ich leider nicht richtig verstanden und möchte hierzu nachfragen:
Der Käufer der 3. ETW hat ja nun mit einer Einmalzahlung die Wohnung erworben. Der Preis ist sicherlich ein niedriger Markpreis (der Bauherr hatte die ETW ja nicht wie geplant verkaufen können). Der Kaufpreis ist sicherlich auch nicht nach Wohnungs- und Gemeinschaftsanteilen aufgeteilt.

Wie kann unter solchen Bedingungen "ausstehende Zahlungen für Gemeinschaftseigentum" ermittelt werden?

Für ihre Beratung möchte ich mich schon jetzt recht herzlich bedanken!

Ein Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2005 | 22:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich hatte die Frage so verstanden, daß die 3 und letzte Wohnung nach Baufortschritt bezahlt wurde und hier nich Zahlungen ausstehen.

Wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig entrichtet hat, ist sicherlich keine Zahlung mehr an die Gemeinschaft einzufordern. Dann muß die Eigentümergemeinschaft entsprechend den Anteilen aus der Teilunsgerklärung für die Kosten der Fertigstellung aufkommen.

Ist der Kaufpreis noch nicht vollständig beglichen worden, so ist es denkbar, dass bei Fertigstellung der Käufer der 3. ETW, soweit von dem verbleibenden Baufortschritt auch Gemeinschaftseigentum betroffen ist, der Eigentümer der ETW 3 diesen Anteil für die (Teil-) Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums zu ersetzen hat.

Die Ermittlung des Kostenanteils ist sicherlich nicht unproblematisch, da es, wie Sie richtig ausführen im Kaufvertrag keine Aufteilung des Baufortschrittes nach Gemeinschafts- und Sondereigentum gibt. Helfen kann hier entweder eine gütliche Einigung mit dem Käufer bzw. zwischen allen Beteiligten oder das Zurateziehen eines Sachverständigen beispielsweise von der IHK. Allerdings wäre dies mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Ich hoffe Ihre Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben.

Soweit Sie weiteren Beratungsbedarf haben stehe ich Ihnen antürlich gerne zur Verfügung, zu mal mein Kanzleisitz in unmittelbarer Nähe zu dem von Ihnen angegeben Ort ist.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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