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Kosten für Endreinigung

| 03.08.2011 23:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,

heute erhielt ich die Endabrechnung für eine (vollmöblierte) Wohnung, welche ich knapp 8 Monate bewohnt habe.

Unter anderem dort aufgelistet:

- knapp 400€ für Arbeitsaufwand Endreinigung
- 150€ Kosten Wäscherei und Reinigung
= fast 600€ Reinigungskosten

Der Passus im Mietvertrag besagt, dass ein Endreinigungsentgelt in Höhe von 100€ vereinbart ist, sofern eine regelmässige Reinigung durch den Mieter erfolgt ist. Ansonsten ist die Endreinigung per Stundenlohn abzugleichen.
Weiterhin ist darauf verwiesen, dass die überlassene Wäsche auf Mieterkosten in die Wäscherei gegeben wird (einige Handtücher, Bettzeug, Oberbett, Kopfkissen, Decke).

Mir liegt ein Übergabeprotokoll der Wohnung vor, auf dem für alle vorhandenen Zimmer vermerkt ist, dass keine Mängel vorhanden sind. Lediglich der Standardpassus: Die Kosten für die Endreinigung werden vom Mieter übernommen, welcher sich ja offensichtlich auf den Mietvertrag bezieht.
Ausserdem ist anzumerken, dass die Wohnung zusätzlich zur eigenen Reinigung 1 mal monatlich durch eine Putzfrau gereinigt wurde die in den Mietkosten bereits inbegriffen war und der Zustand der Wohnung einer noch folgenden Endreinigung für 100€ absolut entsprochen hat.

Durch diese Nachforderungen wäre ich sogar verpflichtet noch Nachzuzahlen statt einen Teil der Kaution ausbezahlt zu bekommen. Eine Zahlungsfrist enthielt die Abrechnung jedoch nicht.

Meine Schritte bisher:
- Per Mail an die Objektverwaltung mit ähnlichem Inhalt/Hinweis auf den MV wie hier den Kosten wiedersprochen.
- Eine Kopie der Wäscherei-Rechnung eingefordert, die in meinen Augen auch unverhältnismässig hoch ist.

Wie wären ihre Vorschläge zum weiteren Vorgehen meinerseits, sollte die Objektverwaltung meinen Widerspruch ignorieren oder ablehnen?

Sind nun folgende Schriftstücke an die Objektverwaltung oder direkt an den Vermieter zu richten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Es liegt am Vermieter, die Kosten von 600 EUR zu begründen. Sie sollten zunächst nur anbieten, die vereinbarten 100 EUR zu zahlen.

Für darüber hinausgehende Kosten trägt der Vermieter die sog. Darlegungs- und Beweislast. Sollte es zum Rechtsstreit kommen, müsste er zunächst darlegen, dass eine derart kostenverursachende Reinigung tatsächlich erforderlich war. Außerdem müsste er, bei Abrechnung nach Stundenlohn, den Aufwand nachvollziehbar belegen. Die Kosten erscheinen jedenfalls auf den ersten Blick völlig überzogen.

Im Streitfall können Sie sich damit verteidigen, dass Sie die Wohnung pfleglich behandelt und sauber gehalten haben und außerdem eine Putzfrau regelmäßig tätig war. Hinsichtlich des Zustands der Wohnung sollten Sie, wenn möglich, Zeugen anbieten.

Den Schriftverkehr müssen Sie mit der Partei führen, die im Mietvertrag bezeichnet ist.

Falls es keine Einigung über die Kosten gibt, wird sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen. In dem Fall müssten Sie aktiv werden und Rückzahlung der Kaution in voller Höhe verlangen. Wenn dies nicht erfüllt wird, sollten Sie einen Anwalt aufsuchen und sich über die Erfolgsaussichten einer Klage beraten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.08.2011 | 00:05

Vielen Dank für die Antwort, da bisher auf meine Mail keine Reaktion kam, werde ich nun den schriftlichen Weg gehen.

Um von meiner Nachfrage Gebrauch zu machen:

Bezogen auf den Absatz:
"Für darüber hinausgehende Kosten trägt der Vermieter die sog. Darlegungs- und Beweislast. Sollte es zum Rechtsstreit kommen, müsste er zunächst darlegen, dass eine derart kostenverursachende Reinigung tatsächlich erforderlich war. Außerdem müsste er, bei Abrechnung nach Stundenlohn, den Aufwand nachvollziehbar belegen. Die Kosten erscheinen jedenfalls auf den ersten Blick völlig überzogen."

Wie bereits erwähnt, liegt mir das Übergabeprotokoll vor, welches keine Mängel in Hinsicht auf den vermeintlich schlechten Zustand der Wohnung nennt. Weiterhin sind die 100€ Reinigungskosten im Mietvertrag wie genannt definiert.

Hat der Vermieter unter diesen Vorraussetzungen überhaupt eine Möglichkeit die massiv höheren Kosten zu rechtfertigen? Was ist, wenn keine Wäschereirechnung geliefert werden kann? Eine nachträgliche Auflistung von irgendwelchen Tätigkeiten um auf diese oder beliebig höhere Arbeitsstunden zu kommen kann sich ja jeder ausdenken nachdem die Übergabe erledigt ist. Wenn mir die Übergabe ohne Mängel bescheinigt ist, gehe ich selbst ja nicht davon aus den Zustand noch dokumentieren (Fotos) zu müssen um nicht im Nachhinein in die jetzt gegebene Situation zu geraten...

Da ich weder Zeit noch Lust habe mich wegen derartiger Frechheiten rumzuärgern vielleicht auch noch folgende Frage - falls dies noch über die Nachfrage gedeckt ist:

Ab welchem Punkt habe ich die Möglichkeit die Angelegenheit in anwaltliche Tätigkeit zu übergeben ohne selbst auf Kosten "sitzen" zu bleiben?

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.08.2011 | 13:43

Einen Anwalt dürfen Sie grundsätzlich hinzuziehen, um eine eigene Forderung geltend zu machen (hier: Kautionsrückzahlung) oder eine unberechtigt erscheinende Forderung abzuwehren (hier: Reinigungskosten).

Hinsichtlich der Kaution ist dem Vermieter eine gewisse Frist zur Abrechnung zuzubilligen. Die Frist kann sechs Monate betragen. Vorher wird der Anspruch nicht fällig, dementsprechend kann der Vermieter auch vorher nicht in Abrechnungs- und Zahlungsverzug geraten. Vor Ablauf dieser Frist sollten Sie also keinen Anwalt beauftragen, denn die Anwaltskosten hängen vom Verzug ab.

Hinsichtlich der Abwehr einer Forderung muss die Beauftragung eines Rechtsanwalts objektiv erforderlich erscheinen. Eine unberechtigte Forderung kann eine Vertragspflichtverletzung darstellen. In dem Fall kann die notwendige Beauftragung des Anwalts einen ersatzfähigen Schaden darstellen. Es ist allerdings zu fragen, ob die Forderung rechtlich begründbar erscheint. Das ist in Ihrem Fall nicht völlig auszuschließen: Die hohen Reinigungskosten könnten durch übermäßige Verschmutzung und damit einen über den vertragsgemäßen Gebrauch (<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB</a> ) hinausgehenden Gebrauch darstellen. Unter der Voraussetzung erscheint die Beauftragung eines Anwalts derzeit etwas problematisch.

Also: Die Erstattung von Anwaltskosten ist nicht gesichert, wenn Sie bereits jetzt einen Anwalt beauftragen.

Andererseits sind die Kosten bei einem Streitwert von 600 EUR überschaubar. Für die außergerichtliche Vertretung fallen inkl. Umsatzsteuer ca. 80 EUR an.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt
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Bewertung des Fragestellers 11.08.2011 | 18:00

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"Ich hätte mir eine etwas klarere Aussage zu dem Fakt gewünscht, dass mir das Übergabeprotokoll vorliegt in dem keine Mängel vermerkt sind. Ansonsten aber auf jeden Fall eine hilfreiche Antwort."