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Kosten des Notarvertrags bei grundloser Kündigung

28.03.2018 19:36 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Ich möchte ein Grundstück mit Gebäude verkaufen. Nach längerer Zeit meldet sich ein Interessent, der angibt es kaufen, renovieren und nutzen zu wollen. Es gab einen Besichtigungstermin und mehrere Gespräche und E-Mails über den Grundstückskauf.
Der Käufer gab sich schriftlich "handelseinig" und bat um die Ausfertigung eines Kaufvertrages bei meinem vorgeschlagenen Notar.
Den Notartermin sagte der Käufer kurzfristig ab. Danach gab der Kaufinteressent an aus "familiären Gründen" vom Geschäft zurücktreten zu wollen.
Ich erhielt danach die Kostennote vom Notar, nachdem ich Ihm schilderte, dass der Kauf geplatzt sei.
Der Bitte die Kosten des Notars zu übernehmen kam der Kaufinteressent nicht nach.

Das Grundstück ist noch nicht verkauft und es gibt keine weiteren Interessenten.

Muss ich die Kosten des Notars tragen oder habe ich Anspruch diese Kosten voll oder teilweise vom Kaufinteressenten erstattet zu bekommen?

Guten Abend,
ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Da Sie den Notar beauftragt haben, schulden Sie ihm gegenüber auch die entstandenen Gebühren. Sie sind im Verhältnis zum Notar also alleiniger Schuldner.

Gegenüber dem abgesprungenen Käufer haben Sie grundsätzlich keinen Ersatzanspruch, sondern nur in ganz begrenzten Ausnahmefällen etwa bei einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung des Beteiligten, der die Vertragsverhandlungen abgebrochen hat.

Dabei muss immer gesehen und berücksichtigt werden, dass bei beurkundungspflichtigen Verträgen nicht über eine zu lasche Schadensersatzpflicht ein indirekter Kaufzwang eingeführt wird, vgl. dazu OLG Saarbrücken, Urteil v. 06.03.2014, Az.: 4 U 435/12 .

Ob diese Ausnahmesituation in Ihrem Fall gegeben ist, muss konkret geprüft werden; die bisherigen Darstellungen lassen einen solchen Anspruch noch nicht erkennen.

Im Zweifel sollten Sie auf einer Verfolgung vermeintlicher Ansprüche verzichten, um nicht gutes Geld dem Schlechten hinterher zu werfen. Die Latte für ein erfolgreiches Vorgehen liegt rechtlich sehr hoch.


Mit freundlichen Grüßen

Beachten Sie bitte meine Hinweise zur Datenverarbeitung unter https://www.magentacloud.de/share/qhfwphvs89

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2018 | 11:55

Hallo!

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Lt. der Beantwortung ähnlicher Fälle (z.B.https://www.frag-einen-anwalt.de/Notarkosten-fuer-Grundstueckbestellungsurkunden--f308111.html) wurde immer mit §311 BGB gekontert und der Schadenersatzanspruch der Notarkosten wohl begründet:
o.g. Beispiel:
5. Ihr Anspruch gegen den Verkäufer folgt aus § 311 II Nr. 1 BGB wonach ein Schuldverhältnis mit Rücksichtnahmepflichten aus § 241 II BGB durch die konkrete Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht. Der grundlose Abbruch von Vertragsverhandlung durch den Verkäufer führt dann zu einem Schadensersatzanspruch, deren Höhe durch Kosten des Notars bestimmt wird.

oder
https://www.frag-einen-anwalt.de/Kaufangebot-fuer-Immobilie-abgegeben-und-Notar-beauftragt-Kaufvertrag-zu-erstellen--f200577.html

Der formelle "grundlose Abbruch" lag definitiv vor. Was soll sonst die Begründung "familiäre Gründe" bedeuten?

Was meinen Sie dazu?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2018 | 12:07

Guten Tag,

ich hatte ja auch geschrieben, dass durchaus SE-Ansprüche bestehen können, wenn tatsächlich grundlos abgesagt wird, was ursprünglich als fest bekundet worden ist.

Im Streitfall muss natürlich das Risiko beachtet werden, dass der Gegner durchaus plausible Gründe vortragen kann, nach denen er berechtigt war, schadensersatzlos den Abschluss des notariellen Vertrages zu verweigern.

Beispiele könnten sein eine plötzlich aufgetretene Erwerbsunfähigkeit, die eine Finanzierung unmöglich lassen wird, sonstige familiäre Umstände, die den Rücktritt von der erklärten Verkaufsabsicht durchaus rechtfertigen würden.

Natürlich hört sich das alles toll an, dass Aufnahme von Vertragsverhandlungen zu Schadensersatzforderungen führen können, aber in der Praxis sind die Grenzen doch recht hoch; darauf zielte mein Hinweis ab.

Mit freundlichen Grüßen


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