Kosten bei Hausübernahme

Question

Guten Tag Herr Anwalt/Frau Anwältin

Ich habe mit meinem damals Ehemann vor 12 Jahren ein altes Fachwerkhaus für 100.000 DM gekauft und darin mit unserem Sohn gewohnt.
Vor 3 Jahren ist mein Mann zu seiner Freundin gezogen. Wir sind inzwischen 2 Jahre geschieden und haben alles gut regeln können.
Das Haus ist noch immer nicht abbezahlt ( Restschuld: rund 21.000€) Da ich Alg II bekomme haben wir die Raten seit seinem Auszug jeweils zur Hälfte getragen und die Entscheidung wer das Haus behält, bzw den Verkauf erst einmal aufgeschoben.

Nun möchte mein Exmann neue Pläne mit seiner Freundin verwirklichen und die mit dem Haus einhergehenden Verpflichtungen nicht mehr tragen.
Daher hat er angeboten, mir das Haus zu überschreiben und ich dafür alle noch anstehenden Sanierungsarbeiten allein vornehme. Einer der Kreditverträge endet in einem Jahr (diesen würden meine Eltern für mich zahlen), den Rest könnte ich allein abzahlen (Höhe etwa wie die jetzige Hälfte).

Unklar ist mir, welche Kosten mit der Überschreibung auf mich zukämen.
Wie wird der Preis für das Haus geschätzt?
Können wir den damaligen Kaufpreis zugrunde legen? (also 50.000€)
Die Immobilienpreise sind inzwischen gefallen, können wir einen niedrigeren Wert zugrunde legen?
Handelt es sich bei dem Vorschlag rechtlich um eine Schenkung ?
Muß ich daher den Teil, der über 10.500€ liegt mit 17% versteuern?
Muß ich wirklich die Grunderwerbssteuer für den zugrundegelegten Preis und nicht nur für den „geschenkten“ Teil bezahlen? (habe ich so im Netz gefunden)
Wie hoch sind die Notarkosten? (anteilmäßig)
Welche Kosten kommen noch dazu?
Muß die Bank mich als Kreditnehmerin anerkennen und den Vertrag umschreiben?
Welche Kosten entstehen dadurch?

Ich fänd es sehr schade, dieses Angebot ausschlagen zu müssen, weil ich dieses Geld nicht aufbringen kann. Gibt es eine Möglichkeit das anders zu regeln? Nicht als „Schenkung“, sondern Kauf (und wie sind die Kosten dann)oder Kombination aus „Schenkung“ und Kauf oder so?

Muß ich dem Arbeitsamt das melden?
Bekomme ich Probleme, weil meine Eltern den einen Kreditvertrag zahlen würden?

Ich hoffe die vielen Fragen sprengen nicht den Rahmen, leider kann ich nicht mehr als Bezahlung anbieten.

Ich danke Ihnen schon im Voraus,
mit freundlichem Gruß
B.

Rechtsanwältin Karin Plewe · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Bei der Übertragung der Haushälfte auf Sie handelt es sich um einen "Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung." Dieser ist grunderwerbsteuerfrei, so dass keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt davon ab, ob es sich um eine Schenkung handelt oder ob eine Gegenleistung vereinbart wird. Da Sie auch die Bankschulden übernehmen sollen, liegt insofern keine Schenkung vor, allenfalls hinsichtlich des darüber hinaus gehenden Wertes des (hälftigen) Hauses. Sofern Sie weitere Schulden übernehmen, für die eigentlich auch Ihr Ex-Mann haften müßte (z.B. von Ihnen beiden bereits in Auftrag gegebene, aber noch nicht bezahlte Sanierungsarbeiten), liegt auch insoweit keine Schenkung vor. Deshalb sollte Sie zunächst den aktuellen Wert des Hauses schätzen (evl. einen Makler fragen) und dann die zu übernehmenden Schulden abziehen. Möglicherweise bleibt dann gar kein Gegenwert mehr.

Es fallen Kosten für den Notarvertrag und für die Eintragung ins Grundbuch an. Maßgeblich hierfür ist der halbe Zeitwert des Hauses.
Die genaue Höhe dieser Kosten können Sie durch einen Anruf beim Notar und beim Grundbuchamt erfragen, sobald Sie den Wert des Hauses kennen.

Die Bank muss Ihren Ex-Mann nicht aus dem Vertrag entlassen,aber Sie können es versuchen und notfalls eine andere Sicherheit anbieten, z.B. eine Bürgschaft Ihrer Eltern.

Das Arbeitsamt muss bereits jetzt über Ihren Immobilienbesitz informiert sein, das dieser zu Ihrem Vermögen gehört. Ein Verkauf eines selbstgenutzten Hauses kann vom Arbeitsamt im Regelfall nicht verlangt werden, sofern es sich um ein "angemessenes Hausgrundstück" handelt, welches nach Größe des Hauses und Anzahl der Bewohner angemessen ist. Dies gilt auch, wenn alle Schulden abbezahlt sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Bitte beachten Sie, dass eine verbindliche Auskunft nur nach Prüfung aller Unterlagen erfolgen könnte, was jedoch den Rahmen dieser Online-Beratung übersteigen würde.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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