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Kosten Verwalterzustimmung u. Notargebühren


17.09.2007 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich habe zwei weitere ETW in einem Plattenbau gekauft.
Zuvor hatte ich bereits weitere Wohnungen im Hause in der Versteigerung erworben.

Der Verwalter verlangte für die erfoderliche Verwalterzustimmung 125, -€ je Wohnung.
Die Höhe der Gebühr war tatsächlich auch so im Verwaltervertrag vereinbart.

Die Zustimmungsgebühr in Höhe von ingesamt 250, -€ habe ich bezahlt.

Inzwischen stellt mir der vom Verwalter beauftrage Notar weitere Gebühren in Rechnung.
Unterschriftsbeglaubigung für Verwalterzustimmung 60, -€.
Unterschriftsbeglaubigung für Verwalterbestellung 30, -€.

Sollten die Notargebühren nicht bereits mit der Zustimmungsgebühr des Verwalters abgedeckt sein!?

Muss nicht der Verwalter die Notargebühren tragen!?
Der Verwalter hat den Notar beauftragt!

Inzwischen habe ich erfahren das die Kosten der Verwalterzustimmung normalerweise die Eigentümergemeinschaft zu tragen hätte (OLG Hamm NJW-RR 1989,974=Rpfleger 1989,451= WE 1989,173).

In der Teilungserklärung ist nur geregelt das die Verwalterzustimmung erforderlich ist, aber nicht wer die Kosten trägt!



17.09.2007 | 19:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

Die von Ihnen zitierte Entscheidung erging noch zu der Gesetzeslage vor der Neufassung des § 448 Abs. 2 BGB.

Dieser lautet heute wie folgt:

„ § 448 BGB

Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten

(1) Der Verkäufer trägt die Kosten der Übergabe der Sache, der Käufer die Kosten der Abnahme und der Versendung der Sache nach einem anderen Ort als dem Erfüllungsort.

(2) Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“

Bei der Frage, ob Sie als Käufer die Kosten der Verwalterzustimmung tragen müssen kommt es also entscheidend darauf an, ob diese zu der Eintragung als neuer Eigentümer erforderlich ist.

Das Deutsche Notarinstitut vertritt hierzu treffend die Auffassung, dass im Gegensatz zur Rechtslage unter der Geltung des alten Schuldrechts nun die Kosten der Verwalterzustimmung unter § 448 Abs. 2 BGB n.F. fallen, da es sich um Kosten einer zur Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer erforderlichen Erklärungen handele.

Die fehlende Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG führe nämlich nicht nur zur schwebenden Unwirksamkeit des schuldrechtlichen Kaufvertrages, sondern auch der dinglichen Übereignung.

Da § 448 Abs. 2 dispositives Recht ist, kann Ihre Frage ohne Durchsicht des Kaufvertrages jedoch nicht abschließend beurteilt werden. Dort könnte nämlich eine von der Gesetzeslage abweichende Kostentragungspflicht vereinbart sein. Bei künftigen Kaufverträgen können Sie also eine Klausel aufnehmen lassen, dass der Verkäufer entgegen § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Verwalterzustimmung alleine tragen muss.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2007 | 20:58

Sehr geehrter RA Kohberger,

die Kosten der Verwalterzustimmung habe ich ohnehin bereits bezahlt.
Für mich stellt sich jetzt vielmehr die Frage, ob der Verwalter die Kosten des Notars bezahlen muss!

Die Verwalter begründen oft die hohen Kosten für die einfache Verwalterzustimmung mit den anfallenden Notarkosten.

Der Verwalter war beim Notar und hat sich seine Unterschrift zur Verwalterzustimmung beglaubigen lassen, des weiteren wurde seine Verwalterbestellung beglaubigt.
Nach meiner Rechtsauffassung müsste der Notar die Gebühren dem Verwalter in Rechnung stellen!??

Mit den von mir bezahlten Kosten für die Verwalterzustimmung, müssten auch die Notarkosten bezahlt sein!?

Für eine kurzfristige Beantwortung der Nachfrage wäre ich Ihnen sehr dankbar!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2007 | 21:31

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Insbesondere auch die Gebühren für die notarielle Beglaubigung der Verwalterzustimmung fallen unter die Rubrik „Kosten für erforderliche Erklärungen.“ Dies ergibt sich ebenfalls aus § 448 Abs. 2 BGB i.V.m. 12 WEG. Der Hausverwalter muss daher die Kosten nicht tragen. Auch nicht aus Auftrag oder Vertrag mit dem Notar.

Eine andere Frage ist, ob die veranschlagten Kosten des Hausverwalters, die Sie ja bereits bezahlt haben, in benannter Höhe geschuldet waren. Mangels Regelung in der Teilungserklärung und vertraglicher Absprache(n) gilt hierzu nach erster Einschätzung die Bestimmung des § 612 Abs. 2 BGB:

„ § 612 BGB

Vergütung

(1) Eine Vergütung gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen.“

Ich kann keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass die vom Verwalter angesetzten 125, -€ je Wohnung i.S.d. § 612 Abs. 2 BGB unüblich wären. Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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