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Korrekte NK-Abrechng., Rückzahlung, Rechtberatungskosten


09.05.2006 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

ich suche Rat, um den Vermieter zu zwingen, eine exakte NK-Abrechnung 2005 erstellen zu lassen, meinem Rückzahlungsanspruch auf geleistete NK-Vorauszahlungen nachzukommen meine Rechtsberatungskosten zu übernehmen.

Ich konnte bereits die Ausstellung der NK-Abrechnungen 2003, 2004 und 2005 erwirken, wozu der Vermieter ursprünglich nicht bereit war. Aus gutem Grund: es ergab sich ein Rückzahlungsanspruch auf geleistete NK-Vorauszahlungen in Höhe von 978EUR.
Es ging soweit, dass der Vermieter meine Unterschrift auf einem nie existierenden Empfangsbestätigungsschreiben fälschte. Auf meinen Hinweis, dass ich die Angelegenheit einem Anwalt übergebe, lenkte der Ehemann der Vermieterin ein und ich bekam die Abrechnungen zur Verfügung gestellt. Daraufhin stoppte ich meine Bemühung bzgl. anwaltlicher Vertretung.

Die Abrechnungen enthalten stets die gesetzlich geforderten Angaben und der Abrechnungszeitraum entspricht dem jew. Kalenderjahr (1.1.-31.12.). Die Ablesung der Zähler erfolgte im August.

Ich zog zum 30.12.2005 aus und die Eltern der Vermieterin zogen am gleichen Tag ein (und verbrauchten Energie sowie Wasser aufgrund von Renovierungsarbeiten).

Die Abrechnung für 2005 (Zugang in 03/2005) enthält Ablesewerte für die Wasser- und Wärmeverbräuche, die deutlich über denen im Übernahmeprotokoll vom 30.12.2005 (unterschrieben von mir und der Vermieterin) sind.
Die Vermieterin verweigert die erneute Ausstellung einer Abrechnung mit den tatsächlichen Ablesewerten mit der Begründung, dass die Toilettenspülung defekt war und dies der Grund für den deutlich erhöhten Wasserverbrauch war. Jedoch beweist das Übernahmeprotokoll die niedrigeren Zählerstände.

Ferner überwies mir die Vermieterin einen aus unerklärbaren Gründen gekürzten Betrag von ca. 850EUR. Einen Teil der Kürzung begründet sie mit einer Nachzahlung ihrerseits an die HV, der sich jedoch aus den nicht umlegbaren NK ergibt und mir daher nicht zugerechnet werden können. Sie droht mir, die Sache einem Anwalt zu übergeben, wenn ich sie weiterhin schriftlich oder telefonisch belästige.

1. Wie kann ich die Vermieterin zwingen, auf ihre Kosten eine NK-Abrechnung 2005 mit den tatsächlichen Ablesewerten zu erstellen oder erstellen zu lassen?
2. Wie kann ich die Vermieterin zwingen, mir meine bisher angefallenen Rechtsberatungskosten diese Sache betreffend zu erstatten?
3. Kann mich die Vermieterin rechtlich belangen, wenn ich sie weiterhin anschreibe?
4. Ich würde die Frau ungern wegen Unterschriftenfälschung verklagen, da sie offensichtlich als Vermieter nicht geeignet ist, aber ist es ratsam, dies als Druckmittel mit Fristsetzung erneut anzukündigen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Sie haben einen Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung. Sie können die Nebenkostenabrechnung überprüfen, indem Sie Rechnungen, Bescheide und Verträge beim Vermieter einsehen.

So haben Sie die Möglichkeit, den korrekten Nebenkostenbetrag zu errechnen und falls sich ein Rückforderungsanspruch ergibt, Rückzahlung mit Fristsetzung und Einschreiben Rückschein zu verlangen. Verstreicht diese Frist fruchtlos, so ist der Vermieter im Verzug und muss auch Anwaltskosten als Verzugsschaden tragen.

2. Ich sehe kaum Chancen, die bisher angefallenen Rechtsberatungskosten erstattet zu bekommen. Grundsätzlich hat immer der Auftraggeber die Anwaltskosten zu tragen.

3. Ich denke nicht, dass die Vermieterin Sie rechtlich belangen kann, solange Sie keine Drohungen, Beleidigungen o.ä. mit Ihren Schreiben zum Ausdruck bringen.

4. Eine Strafanzeige wegen Urkundenfälschung können Sie unabhängig von der Rückforderung stellen. Ich würde dies zunächst außen vor lassen, da es ja nicht im Zusammenhang mit der gegenwärtigen Rückforderung steht.


Ich hoffe, ich war Ihnen soweit behilflich und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2006 | 17:43

Vielen Dank für die prompte Antwort

zu 1. Es liegt bereits eine technisch korrekte NK-Abrechnung 2005 vor (Original der Hausverwaltung). Diese enthält allerdings geschätzte Ablesewerte, die teilw. erheblich von den Werten des Übergabeprotokolls abweichen. Ich forderte daher die erneute Ausstellung der Abrechnung ein, was die Vermieterin verweigert, da die Ablesewerte ihrer Meinung nach korrekt seien.
Nachweislich sind sie es aber nicht, da das Übergabeprotokoll etwas anderes aussagt.
--> Welchen rechtlichen Bestand hat das von beiden Seiten unterschriebene Übergabeprotokoll als Beweis?
--> Ich fordere die Vermieterin also auf (Einschreiben+Rückschein), binnen einer Frist die NK-Abrechnung erneut von der HV ausstellen zu lassen, mit der o.g. Begründung und Berufung auf das Übernahmeprotokoll?

zu 2. in einem früheren Schreiben kündigte ich der Vermieterin an, wenn sie nicht innerhalb der gesetzten Fristen ihren Verpflichtungen nachkommt (betraf NK-Abrechnung 2003 und 2004), werde ich die Kosten einer zweckentsprechenden Rechtsberatung gemäß § 280 Abs. 2 BGB geltend machen.
Warum soll dieser Paragraph hier nicht greifen?

Danke. Ratsuchender.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2006 | 18:22

Hauptsächlich geht es doch um die Rückzahlung und nicht um die Rechnung. Errechnen Sie doch einfach den korrekten Nebenkostenbetrag gemäß Übergabeprotokoll und beziffern Sie den Betrag, den Sie zurückfordern wollen dementsprechend. Wenn die Ablesewerte durch das Übergabeprotokoll nachgewiesen werden können, dann sind diese anstatt der geschätzten Ablesewerte zugrunde zu legen.

Wenn sich die Fristsetzung auf vorangegangene Nebenkostenabrechnungen bezieht, dann liegt keine Inverzugsetzung für die Nebenkostenrückzahlung 2005 vor. Hierfür ist eine erneute Fristsetzung erforderlich. Der Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten als Verzugsschaden ergibt sich aus §§ 280 II, § 286 I BGB.

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