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Korrekte Ermittlung Einkünfte aus Untervermietung

| 25.09.2009 03:03 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich hätte 3 Fragen zum Ansatz von Einkünften aus Untervermietung für die Einkommensteuererklärung 2008:
Monatlich habe ich 2008 ab April 395,00 Bruttowarmuntermiete sowie 15,00 pauschal für die Mitbenutzung Telefon+Internet, gesamt 410 EUR, erhalten.

Meine ERSTE Frage ist, ob ich meine monatlich entrichtete Miete sowie die in 2008 entrichteten Nebenkosten diesbezüglich korrekt nach dem Flächennutzungsanteil als Werbungskosten aus Untervermietung angesetzt habe wie folgt, d.h. ob ich die monatlichen Einkünfte aus Untervermietung korrekt ermittelt habe:

1) Werbungskostenpunkt 1: Anteilige Miete
(Grundmiete 667,06 + Betriebskostenpauschale 9,71 + Heizkostenvorauszahlung 61) = 737,77 x Flächennutzungsanteil 37,29% = 275,13€. (Hierbei ist zu beachten der Untermietzuschlag von 40,00 EUR, so dass ich effektiv monatlich 777,77 EUR entrichtet habe.)

2) Werbungskostenpunkt 2: Untermietzuschlag
Untermietzuschlag 40,00 €.

3) Werbungskostenpunkt 3: Heizkostenabschlusszahlung
Heizkostenabschlusszahlung auf Schlussabrechnung für 1.1.-31.12.07: 245,39
Betrag 245,39 im Juli 2008 entrichtet.
Davon 1/12 = 20,45
Davon Flächennutzungsanteil 37,29% = 7,63€

4) Werbungskostenpunkt 4: Kosten Telefon+Internet
Kosten für Internet und Telefon für die Wohnung gesamt monatlich 50 EUR.
Da überwiegend 3 Personen während des ganzen Jahres im Haushalt, Ansatz von:
50/3 = 16,67.
Vereinfacht festgelegt mit 15 EUR.

5) Werbungskostenpunkt 5:
Rundfunkgebühren: (4 * 51,09)/12 * Flächennutzungsanteil 37,29% = 6,35 EUR.

6) Werbungskostenpunkt 6:
Abschlusszahlung Gas+Strom für 2007, entrichtet Februar 2008: 45,46 EUR.
Zuzüglich Vorauszahlungen in 2008 von gesamt 704 EUR.
Ergibt Kosten für Gas+Strom in 2008 von 45,46 + 704 = 749,46
Davon 1/12 = 62,46
Davon Flächennutzungsanteil 37,29% = 23,29 EUR.

7) SUMME pro Monat aus den Kostenpunkten 1 bis 6 also:
275,13 + 40 + 7,63 + 15 + 6,35 + 23,29 = 367,40 EUR.

8) Einkünfte aus Untervermietung monatlich also:
Einnahmen: 395,00 zuzüglich Pauschale 15,00 für Internet+Telefon =410 EUR
./. Werbungskosten 367,40 EUR
ERGIBT Einkünfte pro Monat von 42,60 EUR.

ZWEITE Frage: Nach obiger Rechnung hätte ich Einkünfte aus Untervermietung gesamt 383 EUR. Gibt es vielleicht eine Vereinfachungsregelung, gemäß der ich diese Einkünfte irgendwie pauschalisieren könnte oder dergleichen? – Um den Verwaltungsaufwand zu sparen.

DRITTE Frage: Wären Untervermietungseinkünfte auch anzusetzen, wenn sie negativ sind? Bzw. wäre für die Zukunft zu empfehlen, die Untermiete einfach zu senken, um Verwaltungsaufwand zu sparen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Die von Ihnen aufgestellte Einnahmen-Überschuss -Rechnung halte ich für korrekt.

Ergänzen kann man die Werbungskosten noch, wenn im untervermieten Teil der Wohnung Möbel zur Verfügung gestellt werden, die in Ihrem Eigentum stehen. Diese können abgeschrieben werden.

Wenn z.B. ein eigenes Bett mit untervermietet wurde, dass einen Anschaffungswert bis 410 € hatte, kann dies für 2008 mit dem vollen Betrag als Werbungskosten angesetzt werden. Durch die Untervermietung ist eine Umwidmung vom privaten Gebrauch zur Vermietung erfolgt, die den Ansatz als Werbungskosten erlaubt (BFH-Urteil vom 16.2.1990, Az. VI R 85/87). Dies würde im Ergebnis zwar zu Negativeinkünften führen, diese können finanziell jedoch sinnvoll sein (siehe unten unter Punkt 3).

2. Für Einkünfte aus Untervermietung sehen die für Finanzämter deutschlandweit geltenden sog. Einkommenssteuerrichtlinien vor, dass Einkünfte aus Untervermietung von nicht mehr als 520,00 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen nicht zu besteuern sind (Abschnitt R 21.2 Einkommenssteuerrichtlinie). Dies macht, wenn sich an den von Ihnen dargestellten Verhältnissen nichts Wesentliches ändert, eine umfangreiche Gewinn- und-Verlust Rechnung in der Tat entbehrlich.

In der Einkommenssteuererklärung wäre der Gewinn jedoch anzugeben. Solange Sie jedoch den o.g. Betrag nicht überschreiten, würde eine Ungefähr-Angabe ausreichen.

Dies gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der Teil der Wohnung, der nicht untervermietet ist, durch den Steuerpflichtigen selbst bewohnt ist (was hier – wenn ich Ihre Angaben richtig deute – der Fall ist).

Einen Pauschalbetrag für Werbungskosten gibt es für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hingegen nicht (anders als bei Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit).

3. Bei Negativeinkünften aus der Untervermietung besteht keine Verpflichtung zur Angabe. Sie nicht anzusetzen wäre aber finanziell gesehen nicht ratsam. Denn Verluste aus einer Einkunftsart (Vermietung) werden mit Gewinnen aus einer anderen Einkunftsart (z.B. unselbständige Erwerbstätigkeit) verrechnet und so das zu besteuernde Einkommen beim einkommenssteuerlichen Jahresausgleich ermittelt, d.h. Verluste aus Vermietung können insgesamt die Steuern senken.

Jedoch darf dabei nicht die ortsübliche Miete unterschritten werden.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2009 | 19:32

Sehr geehrter Herr Driftmeyer,

vielen Dank für diese Einschätzung.

Folgendes ist mir unklar: Sie schreiben:
"(...) dass Einkünfte aus Untervermietung von nicht mehr als 520,00 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen nicht zu besteuern sind (Abschnitt R 21.2 Einkommenssteuerrichtlinie). Dies macht, wenn sich an den von Ihnen dargestellten Verhältnissen nichts Wesentliches ändert, eine umfangreiche Gewinn- und-Verlust Rechnung in der Tat entbehrlich."

MEINE FRAGE: Bei mir handelt es sich um geschätzte EINKÜNFTE in Höhe von circa 400 EUR. In der von Ihnen zitierten Einkommenssteuerrichtlinie steht allerdings nur etwas von EINNAHMEN bis zu 520. Gilt dann noch für mich die Vereinfachungsmöglichkeit?

Hinweis: Ich bewohne mit meiner Verlobten den nicht untervermieteten Teil der Wohnung selbst.

Vielen Dank im Voraus und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2009 | 19:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben Recht: es handelt sich um Einnahmen, nicht um die Einkünfte nach Abzug der Werbungskosten!

Ich muss leider einräumen, dies übersehen zu haben.

Die in der Einkommenssteuerrichtlinie vorgesehene Vereinfachungsmöglichkeit ist daher leider nicht anwendbar.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.09.2009 | 12:54

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"Da ich in einem wesentlichen Punkt selber auf einen Fehler in der rechtlichen Einschätzung hinweisen musste, der dann seitens des Anwaltes eingeräumt wurde, kann ich keine Empfehlung für oder wider abgeben."
Stellungnahme vom Anwalt:
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