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Kopfprinzipgem. §25,Abs.2 in Verbindung mit einer Aussage in der Gem.-Ordnung

| 06.12.2019 15:00 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Inder Gemeinschaftsordnung steht:
Sofern ein Wohnungseigentümer Inhaber mehrerer selbständiger Wohnungen als Wohnungseigentum ist, stehen ihm die Rechte und Pflichten aus dieser Miteigentumsordnung für jerden seiner Anteile gesondert zu.
Frage:
Die Verwalterin sagt, dass hier geregelt ist, dass der Eigentümer soviel Stimmen hat wie Wohnungen.

Ich sage, dieser Passus bezieht sich auf die Kosten.

Was ist richtigßß

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage - ohne den gesamten §, aus dem Sie zitieren, zu kennen - wie folgt beantworten.

Ihr Textschnipsel ist nicht eindeutig.
Durch Auslegung ist zu ermitteln, was gewollt ist.

1.
Betrachten wir zuerst die rechtliche Lage ohne Gemeinschaftsordnung:

§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG regelt das sog. Kopfprinzip. Auch Eigentümer, die mehrere Wohnungen haben, haben nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Kosten in der Gemeinschaft sind in § 16 Abs.2 WEG geregelt und gemäß dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu bestimmen, wenn nicht durch Beschluss etwas Anderes beschlossen wurde (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG ).

2.
Bereits ohne Regelung in der Gemeinschaftsordnung hat der Wohnungseigentümer mit mehreren Wohnungen einen höheren Anteil der Kosten zu tragen.

Wenn Sie den genannten Passus als Kostenverteilungsanordnung sehen, so machte das wenig Sinn, da derjenige mit mehr Wohnungen im Zweifel auch mehr Miteigentumsanteile hat.

Naheliegender ist daher, dass die Gemeinschaftsordnung hier das sog. Objektprinzip oder das sog. Wertprinzip anordnet. Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen, beim Objektprinzip nach der Anzahl der Wohnungen (Jede Wohnung einer Stimme).

> Um Ihnen eine abschließende Antwort zu geben, benötige ich den ganzen Paragraphen.
Aus der Systematik und dem Aufbau der Gemeinschaftsordmung und auch aus der Überschrift des jeweiligen Paragraphen dürfte sich ergeben, ob hier eine Regelung über das Stimmrecht - so wie ich es sehe - oder die Kostenlast getroffen wurde.

Ob das Wertprinzip oder das Objektprinzip bei Beschlussfassungen gelten sollen, ist eine andere Frage.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2019 | 21:06

Nochmals den Text meiner E-Mail vom 06.12.2019:
Der Textauszug steht unter §1 der Gem.-Ordnung mit der Headline:"Gegenstand der Gem.-Ordnung"
Im ersten Absatz sind die Wohnungs-und Teileigentumsrechte der Miteigentümer im Grundbuch aufgeführt.
Außerdem wird aufdas Sonereigentum gem. Aufteilungsplan hingewiesen.
Dann folgt der von mir genennte Text.
Ich hoffe, dass Sie mir nuneine klare Antwort gebenkönnen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2019 | 10:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider helfen mir die weiteren Angaben nicht weiter.

Ich benötige die Gemeinschaftsordnung komplett.

Denn wenn die Kosten in einem extra Paragraphen geregelt wären, würde sich ihr Textausschnitt mit dem Stimmrecht befassen.

Anhand Ihrer textlichen Wiedergabe / Sachverhaltsschilderung ist eine abschließende Auslegung nicht möglich. An meiner bisherigen Einschätzung ändert sich nichts.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 23.12.2019 | 15:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider haben Sie die Ergänzungen nicht im Zitat wiedergegeben.
Die Anmerkungen helfen mir nicht weiter.
Ich weiß doch vorher nicht, was drinsteht.

Meine E-Mail-Adresse finden Sie in meinen Kontaktdaten.

Gern können Sie mir die Gemeinschaftsordnung einmal zusenden.

Und ich werde Ihnen antworten, auf Grundlage der gesamten Faktenlage.

Sie können doch nicht erwarten, dass ein aus dem Zusammenhang gerissener Textfetzen nach dem Gewollten ausgelegt werden kann.

Meine Vermutung, was gemeint sein soll, habe ich Ihnen ja bereits mitgeteilt.
Diese stimmt nicht mit Ihrer Auffassung/Meinung überein.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.12.2019 | 20:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Übermittlung der Gemeinschaftsordnung.

Unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 3 (Gegenstand der Gemeinschaftsordnung) und des § 12 Abs. 1 S. 1 und 2 (Instandhaltung des Miteigentums) und auch der Regelungssystematik handelt es sich nicht um eine Kostenregelung.

Das ergibt sich zum einen aus der Formulierung "Rechte und Pflichten aus dieser Miteigentumsordnung". Die Kosten beträfen nur die Pflicht zur Kostentragung.

Zum anderen gibt es eine eigenständige umfangreiche Kostenregelung in § 12, die auf das Verhältnis der "Tausendstelmiteigentumsanteile", "im Übrigen" auf § 16 WEG (Nutzungen, Lasten und Kosten) abstellt.

Nach Wortlaut und Sinn der Regelung soll das Objektprinzip gelten. Bei mehrere Wohnungen soll - entgegen § 25 Abs. 2 WEG - eine Stimme pro Wohnung gelten (für jede Wohnung gesondert).

Die Stimmrechte werden hier der Kostenlast (gemäß Gemeinschaftsordnung und Gesetz) nach Miteigentumsanteilen angepasst / angenähert. Wer mehr Kosten trägt, soll auch mehr mitgestimmen dürfen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.12.2019 | 12:43

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FRAGESTELLER 31.12.2019 4,2/5,0