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Konzept gegen Insolvenz


22.05.2007 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (Ehepaar, ca. 55 Jahre alt, keine Kinder, gesetzl. Güterstand) sind in GbR - Gemeinschaft Eigentümer mehrerer Mehrfamilienhäuser, die wir nach und nach innerhalb der letzten 15 Jahre mit ca. 80 % Fremdkapital - Anteil erworben haben.

Leider hat sich die Zahlungsmoral einiger Mieter in den letzten Jahren derart verschlechtert, dass mit den Einnahmen immer weniger die notwendigen Ausgaben (Zinsen, Tilgungen, Betriebskosten) decken ließen. In den letzten 2 Jahren sind insbesondere die Versorgungspreise (Gas, Wasser, Abwasser usw.) derart gestiegen, dass diese gar nicht so schnell erhöht werden können, wie sie anfallen. Die daraus entstehen hohen Nachzahlungen werden von den Mietern oft bestritten und können nur nach aufwändigen Verfahren eingenommen werden. Im Jahre 2006 hat es zudem einen gewerblichen Mietausfall i. H. v. ca. 35.000 € durch eine Insolvenz einer Mieterin gegeben. In einigen Regionen gestaltet sich außerdem die Wiedervermietung schwierig, so dass Leerstände entstanden sind.

Diese Umstände haben dazu geführt, dass wir gegenüber den Banken unsere Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen konnten. Die Banken lösten darauf hin nicht mehr die Lastschriften der Versorgungsträger ein und vereinnahmten die Mieteinnahmen nur noch zur Deckung ihrer Forderungen. So gut es ging, haben wir bisher mit unseren privaten Geldreserven die Versorgung der Häuser aufrecht erhalten.

Trotzdem konnten wir die Kündigung der Kredite nicht verhindern. In 2 Objekten mit je 8 Wohneinheiten wird bereits die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung betrieben. Durch die Kündigung der Kredite wird uns teilweise ein höherer Zins von 7,2 % anstatt z. B. 4,5 % berechnet, was die Lage rapide verschlechtert

Über ein Sanierungskonzept durch Verkauf einzelner Objekte und Umfinanzierung mit den noch günstigen Marktzinsen von ca. 4,7 % konnte mit den Banken noch keine Einigung erzielt werden, obwohl die Objekte in der Summe bei der Umfinanzierung zu 4,7 % auch bei Berücksichtigung von angemessenen Mietausfall und Instandhaltungsrücklagen einen Liquiditätsüberschuss erwirtschaften würden.

Uns trifft diese Situation völlig unvorbereitet. Wir haben es versäumt, Gütertrennung zu vereinbaren und lastenfreie Objekte abzusondern. Uns verbleibt bisher nur noch ein lastenfreies Mehrfamilienhaus mit 6 WE, welches renovierungsbedürftig und unter Denkmalschutz ist. Dieses Objekt ist mit einer Eigentümergrundschuld belastet, die noch nicht an die Banken abgetreten ist. Das Objekt und die Eigentümergrundschuld ist 250.000 € wert.

Ein Ehepartner (alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer) betreibt erfolgreich eine Immobilien GmbH (Projektentwicklung), die auch Grundvermögen (ca. 10 % des o. g. Privatbesitzes) besitzt. Sowohl in der GbR, als auch in der GmbH sind unbebaute Grundstücke enthalten, für die bereits Baurecht für die Bebauung mit bis zu 40 WE beschafft wurde. Dadurch haben sich hier stille Reserven gebildet.

Wir haben daher das Konzept entwickelt, die GmbH als Auffanggesellschaft für eine Sanierung des Immobilienbestandes umzufunktionieren.

Die GmbH soll die Immobilien nach und nach entweder im freien Verkauf oder in der Zwangsversteigerung unsere Immobilien erwerben, zu den aktuellen Marktkonditionen finanzieren und teilweise wieder veräußern, wenn die Finanzlage sich konsolidiert hat. Die GmbH bietet sich auch optimal für eine Nachfolgeregelung in ca. 10 Jahren an, da bei der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen bis 90 % keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Wir beabsichtigen, auf diesem Wege Kontakt mit absoluten Fachleuten zu bekommen, die aufrichtig an der Lösung unserer Probleme mitwirken können und sollen.

Wir bitten daher um qualifizierte (Vor)– Bearbeitung unserer nachfolgenden Fragen, die in diesem Rahmen natürlich nur eingeschränkt möglich ist. Bei qualifizierter Beantwortung stellen wir ein entsprechendes Mandat in Aussicht.

Unsere Rechtsfragen lauten folgendermaßen:

Wie kann das letzte „bankenfreie“ Objekt legal vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt werden (Anmerkung: Wegen der Denkmaleigenschaft und des hohen Renovierungsbedarfes des Objektes hat ein öffentl. best. + vereidigter Gutachter das Objekt aktuell auf einen Verkehrswert von 1 € geschätzt) ?

Kann die GmbH (Buchwert ca. 26.000 €) durch eine Übertragung auf Treuhänder ebenfalls legal abgesondert werden, um die Funktion einer Auffanggesellschaft erfüllen zu können ?

Kann die Zerschlagung des Vermögens durch sinnvolle Vergleiche mit den Gläubigern auch z. B. durch Forderungserlass, Aussetzung von Tilgungen, Umfinanzierungen usw. verhindert werden ?

Soll dabei mit den Banken einzeln verhandelt werden oder empfiehlt es sich, mit einem/einer Spezialanwalt/Spezialanwältin für Insolvenzrecht ein Sanierungskonzept aufzustellen ?

Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns im Voraus!
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfragen beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1. Wie kann das letzte „bankenfreie“ Objekt legal vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt werden (Anmerkung: Wegen der Denkmaleigenschaft und des hohen Renovierungsbedarfes des Objektes hat ein öffentl. best. + vereidigter Gutachter das Objekt aktuell auf einen Verkehrswert von 1 € geschätzt) ?

Die Übertragung entsprechender Vermögenswerte wird bei den entsprechender Gläubigerbanken auf das Vorliegen von Anfechtungstatbeständen gem. § 3 und § 4 AnfG geprüft werden. Bei Vorliegen der Voraussetzung der Anfechtung könnten die betreibenden Gläubigerbanken auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber klagen.

An dem für die Anfechtung erforderlichen tatsächlichen Benachteiligung der Gläubiger und dem erforderlichen Benachteiligungsvorsatz fehlt es, wenn die Immobilienübertragung/Veräußerung der Immobilie zu einem gutachterlichen festgesetzten Verkehrswert erfolgt und bei einer fiktiven Duldung der Zwangsvollstreckung ein Erlös unterhalb des festgesetzten Verkehrswertes und gleichzeitigen Kaufpreises erwarten lässt. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH vom 20.10.2005 – IX ZR 276/05:

„Die Übertragung eines belasteten Grundstücks kann nur dann eine Benachteiligung der Gläubiger zur Folge haben, wenn der in der Zwangsversteigerung erzielbare Wert des Grundstücks die vorrangigen Belastungen und die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens übersteigt.“

Da die Immobilie aufgrund des ermittelten Verkehrswertes durch einen öffentlich bestellten Sachverständigengutachter auf 1 € geschätzt wurde, wäre auch eine Veräußerung zu diesem Preis denkbar. Allerdings bitte ich in diesem Zusammenhang auch zu beachten, dass ein solches Gutachten angreifbar ist und die Gläubigerbanken gleichwohl eine gerichtliches Verfahren anstrengen könnten, in dem dann durch einen gerichtlich bestellten Gutachter der Wert der Immobilie noch mal ermittelt werden würde. Dies kann im Vorfeld nur schwerlich ausgeräumt werden.

Hierbei wäre entsprechende Überzeugungsarbeit zu leisten, dass aufgrund des festgesetzten Verkehrswert in einer Zwangsversteigerung nicht mit einem Erlös zu rechnen ist, der unter Abdeckung der vorrangigen Belastungen sowie der Kosten noch eine Befriedigung zu erwarten lässt.

Weiterhin sollte dann die Eigentümergrundschuld gelöscht werden, soweit Sie nicht für eine Finanzierung, z.B. für entsprechende Renovierungsarbeiten benötigt wird, da auch in die Eigentümergrundschuld aufgrund der vorliegenden notariellen Schuldanerkenntnisse aus den anderen Immobilienfinanzierungen gepfändet werden kann.


2. Kann die GmbH (Buchwert ca. 26.000 €) durch eine Übertragung auf Treuhänder ebenfalls legal abgesondert werden, um die Funktion einer Auffanggesellschaft erfüllen zu können ?

Im Rahmen eines Sanierungskonzeptes bietet sich eine Übertragung der GmbH auf einen Treuhänder an, wobei auch hier berücksichtigt werden muß, dass eine Gläubigerbenachteiligung vermieden wird.

Insoweit wäre es denkbar, dass der jetzige Gesellschafter die GmbH auf einen Treuhänder überträgt und Sie zunächst außen vor bleiben. Gegenüber dem Inhaber der Gesellschafteranteile und dem Treuhänder wird dann eine entsprechende Vereinbarung getroffen, dass die Anteile an Sie zu übertragen sind, wenn der Sanierungserfolgt eingetreten ist. Möglich wäre auch ein konkretes Datum zu benennen, was ich allerdings nicht für zweckmäßig erachte.


3. Kann die Zerschlagung des Vermögens durch sinnvolle Vergleiche mit den Gläubigern auch z. B. durch Forderungserlass, Aussetzung von Tilgungen, Umfinanzierungen usw. verhindert werden ?

Grundsätzlich ist dies möglich, soweit bei den Gläubigerbanken ein gewisser Vergleichsdruck besteht. Dieser ist dann gegeben, wenn im Rahmen der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung mit Erlösen zu rechnen ist die unterhalb des ausgereichten Darlehens liegen und die Banken auch auf weiteres Vermögen oder Sicherheiten keinen Zugriff haben. Eine Umfinanzierung bzw. Aussetzung einer Tilgung wird bei den Objekten, die schon im Zwang sind, sicherlich keinen Erfolg haben. Bei den noch laufenden Krediten könnte diese möglich sein, jedoch ist der Tilgungsanteil häufig die niedrigere Variable in der Annuität, so dass hier abzuwägen wäre, ob dadurch die Liquidität verbessert würde. Auch eine Umfinanzierung halte ich aufgrund der Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke in den jeweiligen Grundbüchern für schwierig, da diese bei einer Finanzierung anzugeben sind.


4. Soll dabei mit den Banken einzeln verhandelt werden oder empfiehlt es sich, mit einem/einer Spezialanwalt/Spezialanwältin für Insolvenzrecht ein Sanierungskonzept aufzustellen ?

Häufig wird bei einem größeren Engagement ein Bankenpool gebildet, damit gerade ein Wettlauf der Gläubigerbanken bei der Verwertung der Sicherheiten verhindert wird und eine bessere Verwertung der Immobilien angestrebt wird. Dies wird aber nur gelingen, wenn ein externer Sanierer eingeschaltet wird, was wiederum Geld kostet, des weiteren verlieren Sie hierbei die Verfügungsgewalt über die Immobilien, da sich der Bankenpool entsprechende Verkaufsvollmachten wird ausstellen lassen, um die Immobilien freihändig verwerten zu können. Zudem lässt sich der Poolführer einen Sanierungserfolg ebenfalls vergüten.

Die Verhandlungen mit den Gläubigerbanken wird sich unterschiedlich gestalten, je nachdem in welcher Höhe und mit welchem Risiko die Bank involviert ist.

Im Rahmen eines Sanierungskonzeptes wäre daher zunächst eine Bestandsaufnahme zu machen. Dann wäre zu ermitteln, welche Immobilien laufen, welche verkauft werden könnten und welche akut von einer Verwertung bedroht sind. Insoweit gilt es auch hier eine entsprechende Liquidität aufzubauen, um eine Sanierung erfolgreich gestalten zu können.

Zudem ist zu beachten, dass der Sanierungserfolg nicht durch eine entsprechende Steuerbelastung geschmälert wird.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und würde mich über eine Mandatserteilung freuen. Im Anschluss könnten dann noch weitere Fragen erörtert und entsprechende Sachkunde nachgewiesen werden.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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