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Konstruktion mit Immobilie


10.09.2007 00:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter



Sehr geehrte RAe.
wir haben eine Immobilie und neuerdings ein Problem mit der Bank, d.h. wir hatten einen Rückstand mit den Raten (in Höhe von 14000E bei 150tsd Kredit derzeit) wovon wir inzwischen die Hälfte, also 7000 E gezahlt haben. Demnächst werden Verhandlungen mit der Bank geführt, wie es weitergehen soll, insbesondere ist wohl die Rate zu hoch. Besichert ist der Kredit mit 50tsd auf weiteren Immobilien, in 4 Jahren werden LVs in Höhe von 50tsd ausgeschüttet und auf dem eigentlichen Haus liegen 100tsd.Die Zinsbindung endet in zwei Jahren.
Ein Freund, der die ganze Problematik kennt, hat uns jetzt vorgeschlagen, daß er mit 520000 E (2 % mehr als die Hälfte...100000 E liegen auf dem Haus)den Teil, der auf dem Haus liegt, z.Teil ablösen will.
Er hat dann hier die alleinige Entscheidungsgewalt, sagt er.
Ich frage mich, was das konkret bedeutet ? Wie sieht das dann bei einer eventuellen Entschädigung aus ?
Meine HAUPTFRAGE ist: Wie könnte man eigentlich so einen Vertrag zur beiderseitigen Absicherung RICHTIG konstruieren, so daß keiner benachteiligt wird ? Geht das überhaupt ?
Denn natürlich wäre es gut, wenn er sich hier beteiligen würde.
Zumindest dachte ich das mal...
Platz ist genug, man könnte etwas ausbauen.
Er will uns nur helfen, sagt er, denn wir können, wie wir bewiesen haben, nicht mit Geld umgehen (wir haben noch einige andere Schulden - denen gegenüber steht mind. ein sicheres Einkommen - bei deren Regulierung er uns seit einiger Zeit hilft).
Ich hab gemeint, wir könnten doch zusammen entscheiden, jeder zu 50% - das will er nicht, Begründung: er will nicht prozessieren müssen.
Wir hatten eine Auseinandersetzung und er meinte dann, uns würde nichts übrigbleiben als sein Angebot anzunehmen, ansonsten würde irgendwann zwangsversteigert, und dann würde er das Haus eben dann kaufen (was ich weniger glaube, denn er will nicht alleine sein, zumindest nicht mit einem landwirtschaftlichen Grundstück wie diesem...). Vielmehr vermute ich, er will sich hier einkaufen, alles bestimmen und wir machen die Arbeit (hört sich nicht gut an, vielleicht ist es auch nicht so...)
Ich muß den Restkredit (wenn er 50 tsd reintut, sind es insgesamt noch 100 tsd.Kreditsumme - 50 auf dem Haus/50 auf den anderen Immobilien - für die ich dann die Raten zahle) abzahlen - was bedeutet das ? In zwei Jahren läuft die Zinsbindung aus, in vier Jahren sind 50.000 E da von den LVs. Da hat er sich wohl vorgestellt, daß ich dann in vier Jahren mit den 50tsd aus den LV s die Summe von dem Haus ablöse(oder mir die Summe auszahlen lasse und weiterhin Raten zahle) und dann ist das Haus schuldenfrei und dann zahle ich noch weiterhin die restlichen 50tsd. ab (die über die anderen Immobilien besichert sind). Inwiefern die Bank da überhaupt mitspielt, ist eine weitere Sache. Denn es steht nirgendwo, daß wir ein Recht auf Sondertilgung haben in den Verträgen.
Das ganze Konstrukt, was unser Freund da vorhat, nannte er "Bruchteilsgemeinschaft", hab ich noch nie gehört.
Vielen Dank im voraus.
MfG pal

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Sehr geehrter Fragender,

bevor Ihr Freund irgendwie sich beteiligt, würde ich mit der Bank sprechen, ob die Raten zu hoch berechnet wurden und diese ggf. senken. Wenn Ihr Freund sich finanziell beteiligt, hat
er zwar Mitsprache, was das Darlehen anbelangt, aber kein Recht an Ihrem Haus.
Es kommt jedoch immer auf die Frage der Ausgestaltung an, daher würde ich den Vertrag immer anwaltlich aufsetzen lassen.

Rein rechtlich ist es schwierig, Ihnen etwas zu raten, aber wie gesagt, das Gespräch mit der Bank und dem Bankberater sind unausweichlich, denn wenn Sie mit den Raten in Rückstand geraten besteht das Recht zur Kündigung der Kredite und damit die Zwangsversteigerung.

Als eine auf Bankrecht spezialisierte Kanzlei kann ich Ihnen gerne beim Gespräch mit der Bank helfen. Über die Kosten kläre ich Sie gerne auf.

Ich hoffe, Ihnen erst einmal weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter


Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2007 | 01:34

Sehr geehrte Frau RAin,
vielleicht ist in meinenm Text nicht deutlich gweorden, daß es mir nicht auf einen Kommentar zu den Verhandlungen mit der Bank ankam, sondern einzig und allein auf den Vertrag (Bruchteilsgemeinschaft), den unser "Freund" da plant, indem er uns "hilft", mit den 52tsd Euro. Ich denke nämlich im Gegensatz zu Ihnen, daß er auf jeden Fall auf diesem Wege ein Recht am Haus bekommt und zwar vollständig (bei 52% Anteilen). Zudem hat bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder z.B. das Recht diese aufzulösen bzw.eine Versteigerung zu beantragen.
Ich finde Ihre Antwort etwas unbefriedigend und frage deshalb nach:
Hat er in einer Bruchteilsgemeinschaft, wo er 52% hält, die alleinige Entscheidungsgewalt?
Wie sieht das bei einer eventuellen Entschädigung aus, wenn er z.B. aussteigt ?
Daß man den Vertrag anwaltlich aufsetzen muß,ist klar, nur worauf muß man achten, um das Haus nicht an ihn loszuwerden ?
MfG pal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2007 | 10:48

Sehr geehrte Fragende,

Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt nur vor, wenn eine Verbindung, Vermischung, Schatzfund, Wohnungseigentümergemeinschaft, Pfandverkauf und Zwangsvollstreckung in bewegliche Sachen (§§941ff BGB) oder aber Erbengemeinschaft bzw. Auseinandersetzung um Zugewinn vorliegen. In Ihrem Fall liegt ein schuldrechtlicher Darlehensvertrag vor, der automatisch keine dinglichen Rechte an dem Grundstück einräumt.

Für den Eigentumserwerb sind Auflassung und Eintragung erforderlich. Wenn der Darlehensgeber also nicht im Grundbuch und im Kaufvertrag als Eigentümer aufgeführt wird, so wird er auch nicht automatisch Eigentum erlangen.

Er kann Ihnen jedoch einen Anteil abkaufen, das bedarf jedoch der notariellen Beurkundung. Dann liegt natürlich eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Aber nur dann. Dann wird alles weitere auch notariell geregelt.

Ansprüche zwischen Ihnen und dem Darlehensgeber bemessen sich jedenfalls nach den hier vorliegenden Informationen rein nach den Bestimmungen des Darlehensverhältnisses.

Sollte ein Kauf in Betracht kommen, bitte ich einen Notar vor Ort zu konsultieren und sich beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter

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