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Konstituierende Eigentümerversammlung - Bauherr in der Mehrheit


| 11.07.2006 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo,
es geht um ein Eigentums-Objekt mit 9 Wohnungen (bestehend aus 2 getrennten Häusern (eines 4, eines 5 Wohnungen).
Das Haus mit den 4 Wohnungen ist bereits fertig, "wir" 4 Familien sind eingezogen.
Das zweite Haus mit den 5 Wohnungen ist in Bau und 4 der 5 Wohnungen schon verkauft.
Der Bauherr hat kurzfristig eine Eigentümerversammlung einberufen und vertritt dabei 5 der 9 Stimmen (die 5 neuen Eigentümer dürfen "mitdiskutieren").
Wir (4) haben nun die Vermutung, auch auf Grund einiger Vorkommnisse, daß der Bauherr mit seiner Stimmenmehrheit gewisse Sachen durchdrücken möchte, sei es die Bestellunge Hausverwaltung ("Kumpel des Bauherren") für 5 Jahre (sehr geschickt für den Bauherren, während der Gewährleistung eine Kumpelhausverwaltung zu haben), die wir 4 aber nicht möchten (auch wegen Unregelmäßigkeiten in einem anderen Objekt) oder sonstiges.
Ist eine derartige Versammlung überhaupt "rechtens", wenn der Bauherr die Stimmmehrheit hat oder kann man etwaige Beschlüsse für nichtig erklären lassen, sobald "der Fünfte" Stimmrecht hat und auch von vorherein dagegen war?.
Danke!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch wie folgt beantworten möchte:

Solange der Bauherr Eigentümer der 5 Wohnungen ist, kann für diese sein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung einsetzen. Sie berichten aber, dass 8 Objekte bereits verkauft und teilweise auch schon bezogen sind, weshalb sich die Frage stellt, warum der Bauherr hier überhaupt noch stimmberechtigt sein soll. Warum die Neu-Erwerber am noch unfertigen Gebäude trotz bereits begründeten Eigentums von ihrem Stimmrecht ferngehalten werden, teilen Sie nicht mit (sind sie etwa noch nicht im Grundbuch eingetragen?).

Eine nachträgliche Erklärung der Nichtigkeit eines Beschlusses scheidet aus, da nach § 25 WEG Mehrheitsbeschlüsse bindend sind. Der Verwalter ist von einer anders zusammengesetzten WEG-Versammlung aber unter den Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 S. 1 WEG abberufbar.

Ich rate Ihnen, gemeinsam mit den noch an der Ausübung des Stimmrechts Gehinderten Druck auf den Bauherrn auszuüben, so dass dieser Ihre Wünsche berücksichtigt. Drohen Sie ihm ruhig einen Rechtsstreit um die Wahrnehmung des Stimmrechts an.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Ihren Problemkreis geben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2006 | 13:27

Halo Herr Böhler,

vielen Dank für die deutliche Antwort.

"... trotz bereits begründeten Eigentums von ihrem Stimmrecht ferngehalten werden, ... (sind sie etwa noch nicht im Grundbuch eingetragen?)."
Da muß ich die "Neuen" erst nochmal genau fragen - das Stimmrecht wäre also nicht ab "offizieller Übergabe" gegeben sondern ab ... hmm ... "Auflassungsvormerkung"?

Dank und Gruß.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2006 | 15:41


Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist der Verkauf einer Wohnung in einen schuld- und sachenrechtlichen Teil aufzuspalten. Die schuldrechtliche Ebene ist der eigentliche Kaufvertrag. Um Eigentümer zu werden, haben auf der sachenrechtlichen Ebene Einigung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) zu erfolgen. Eine Übergabe wie bei einer beweglichen Sache kann es ja nicht geben. Das Stimmrecht ist an das Eigentum gebunden; eine bloße Auflassungsvormerkung wird dem nicht genügen, wobei man natürlich einen juristischen Streit anzetteln kann.

Selbst wenn die sachenrechtliche Ebene noch nicht ganz vollendet ist (was ich mangels genauer Information nicht zu beurteilen vermag), dürfte es nach § 242 BGB einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen, wenn der Bauherr sein Stimmrecht im Widerspruch zu den Käufern ausübt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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