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Komplizierte Untervermietung

23.09.2016 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:35
Ich habe vor 6 Jahren zwei nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen gekauft, die an die gleichen Mieter vermietet sind. Bereits beim Kauf war eine der Wohnungen durch die Mieter untervermietet an einen Dritten. Lt. Mietvertrag darf nur mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Von einer solchen Zustimmung habe ich keine Kenntnis und als ich kurz nach dem Kauf die Mieter aufgefordert habe, diese vorzulegen, bekam ich nie eine Antwort. Seitdem habe ich die Untervermietung "geduldet" und den Untermieter sogar einmal kennengelernt, als die Mieter etwas repariert haben wollten.

Der Fall wird zusätzlich kompliziert, da die Mietverträge für zwei 2-Zimmer Wohnungen sind, jedoch haben die Mieter irgendwann mal (wohl mit Zustimmung des Voreigentümers) daraus eine 3-Zimmer und eine 1-Zimmer Wohnung gemacht. Dies wurde allerdings weder im Grundbuch, noch im Mietvertrag je angepasst und sowohl mein Kaufvertrag, als auch alle Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen sind für zwei Zweizimmerwohnungen erstellt. Die 1-Zimmer Wohnung ist jetzt (ohne den dazugehörigen Keller) untervermietet.

Mir ist es eigentlich egal, ob ich direkt vermiete oder die jetzigen Mieter untervermieten, solange:
a) die Mieter sich am Untermieter nicht bereichern (d.h. pro qm nicht mehr verlangen, als ich bekomme)
b) wenn die Mieter ausziehen der Untermieter ebenfalls ausziehen muss (ich will die Wohnungen dann zusammenlegen in eine Große. (insbesondere wenn sie mehr Untermiete verlangen, als Miete bezahlen könnten sie ja auf die Idee kommen, zwar aus der von ihnen bewohnten Wohnung auszuziehen und die zweite Wohnung weiterhin untervermietet zu behalten.)

Wie kann ich dies sicherstellen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

23.09.2016 | 15:22

Antwort

von


(411)
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18225 Kühlungsborn
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es sind insgesamt drei Dinge zu beachten.

Einmal der damals geschlossene Kaufvertrag zwischen dem Alteigentümer und Ihnen, den Mietverträgen zwischen dem Alteigentümer und den jetzigen Mietern und sodann nunmehr ihre Position als Vermieter gegenüber den Mietern. Der Untermietvertrag spielt meines Erachtens gar keine so große Rolle.

Zunächst wäre zu schauen, ob überhaupt eine Genehmigung für die Veränderung der Wohnungen aus den zwei Zimmerwohnungen bestand. Hier sollten Sie sich unbedingt eine entsprechende Rückmeldung vom Alteigentümer besorgen.

Wenn im Kaufvertrag eine 2-Raum Wohnung geschuldet gewesen ist, bzw. zwei Zweiraumwohnungen, so hätten diese auch entsprechend so ausgestaltet sein müssen. Zwar kommt es hier darauf an, in welchem Umfang möglicherweise aus den Räumen ein oder drei Räume gemacht werden können, sie haben aber grundsätzlich einen entsprechenden Anspruch auf Übereignung von zwei Zweiraumwohnungen gehabt.

War dies bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht der Fall und sie hatten hierüber keine Kenntnis, könnten Sie möglicherweise Schadenersatz oder die Wiederherstellung der Räume wie im Kaufvertrag dargestellt vom Alteigentümer verlangen.

Dies nur vorausgeschickt, sofern Sie daran Interesse haben.

Hinsichtlich der Untervermietung ist es ähnlich. Sie treten in die Mietverhältnisse des ehemaligen Eigentümers ein und insofern auch in ein genehmigtes Untermietverhältnis. Von daher kommt es nicht darauf an, ob sie dies genehmigt hatten, es kommt vielmehr darauf an, ob sie zum Abschluss des Kaufvertrages davon Kenntnis gehabt haben. Ist dies der Fall, so gilt die erteilte Genehmigung des Alteigentümers, sofern vorhanden, als durch Sie erteilt. Hatten Sie keine Kenntnis davon, können Sie möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen dem Alteigentümer geltend machen, sofern aus dem Untermietverhältnis Schäden entstehen.

Für den Mieter gilt die gesetzliche Regelung, dass ein Kauf nicht die Miete bricht, also das Mietvertragsverhältnis weiterbestehen.

Daher haben sie auch keinen Einfluss grundsätzlich darauf, wenn sie solange sie ihre entsprechende Miete erhalten, was zwischen Mieter und Untermieter vereinbart gewesen ist. Allerdings darf der Mieter hier eine gewerbliche Untervermietung vornehmen und sich hier als Eigentümer gerieren. Es muss sich tatsächlich um eine Untervermietung und nicht um eine komplette Vermietung handeln.

Bei einer entsprechenden Untervermietung können Sie gegebenenfalls auch einen Untermietzuschlag geltend machen.

Endet das Mietverhältnis, so ist auch das Untermietverhältnis zu beenden. Sie können vom Untermieter sodann auch die entsprechende Räumung der Wohnung verlangen und gegebenenfalls auch vom Mieter, der den Untermietvertrag nicht rechtzeitig beendet, Schadenersatz verlangen.

Hinsichtlich der Wohnungsaufteilung ist noch darzustellen, sofern es sich hier um Eigentumswohnungen handelt, die Veränderung des Grundrisses möglicherweise alleine aufgrund der Teilungserklärung und der Vereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft nicht zulässig ist. Hier kommt es allerdings darauf an, wie die Zimmer entsprechend geändert worden sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Christian Joachim

Rückfrage vom Fragesteller 23.09.2016 | 16:04

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Bezüglich des Kaufvertrags: ich hatte bei Kauf Kenntnis, sowohl von der Aufteilung, als auch vom Sachbestand der Untervermietung. Ich habe mich entschlossen trotzdem zu kaufen und habe kein Interesse an Rückabwicklung. Leider hatte der Voreigentümer einen Verwalter bestellt und alle Dokumente vom damaligen Verwalter sind verlorengegangen. Der Mieter bezahlt einen Untermietzuschlag auf die gesamte 2. Wohnung (inkl. des 2. Zimmers, das nicht mehr zur Wohnung gehört).

Was mich interessiert ist Ihr Satz: "Es muss sich tatsächlich um eine Untervermietung und nicht um eine komplette Vermietung handeln". Aus meiner Sicht wird eine abgeschlossene 1-Zimmer Wohnung (eigene Wohnungstür, Balkon, Küche, Bad, Schlafzimmer) untervermietet von der aus kein Zugang zur anderen Wohnung besteht (auch wenn im Mietvertrag mit mir eine 2-Zimmer Wohnung vermietet wird und das 2. Zimmer nun Teil der anderen Wohnung geworden ist. Die Verbindungstür ist zugemauert und nicht mehr erkennbar). Es ist also eine komplette Vermietung.

Was kann ich hieraus ableiten?
(am allerwichtigsten ist es mir, dass irgendwann einmal beide Wohnungen gleichzeitig frei werden)

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.09.2016 | 16:35

Vielen Dank für ihre weiteren Informationen.

Der Hinweis, dass es sich nicht um eine komplette Vermietung der die komplette Wohnung handeln muss, ist im Zusammenhang zu sehen. Grundsätzlich ist auch eine Untervermietung einer gesamten Wohnung möglich, allerdings ist ja fraglich, für welchen Zweck die Untervermietung letztlich vorgenommen worden ist. Meist handelt es sich hier um einen überschaubaren Zeitraum. Vorliegend ist allerdings überhaupt nicht klar, warum die Untervermietung überhaupt einer kompletten Wohnung vorgenommen worden ist.

Unabhängig davon handelt es sich aber immer um das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Mieter, welches ausschlaggebend für alle weiteren Dinge sind, gegebenenfalls auch eine Kündigung.

Dabei könnte Ihnen sodann zugutekommen, dass die gesamte Wohnung über einen langen Zeitraum untervermietet worden ist, so dass hier überhaupt kein Nutzungsinteresse ihres Mieters mehr an dieser Wohnung besteht.

Dies erlangt dann Wichtigkeit, wenn es um einen entsprechenden Kündigungsgrund geht, also ein Nutzungsinteresse des Mieters möglicherweise gar nicht mehr vorhanden ist.

Allerdings kommt es dann insgesamt auch noch darauf an, ob auch für die andere Wohnung ein Kündigungsgrund vorliegt, wenn Sie beide Wohnungen zeitgleich kündigen wollen. Dies kann zum Beispiel dann ein Eigenbedarf sein, insbesondere, wenn Sie die beiden Wohnungen zusammen nutzen wollen.


ANTWORT VON

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