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Kommt der Mieter aus diesem befristeten Vertrag vor Ablauf der zweiten Verlängerungsoption raus und

06.11.2008 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Frage:

Es handelt sich um einen einen Mietvertrag aus dem Jahr 1992. Dieser ist befristet auf neun Jahre. Für den Mieter wurde eine zweimalige Verlängerungsoption über jeweils 5 Jahre vereinbart, welche auch von Seiten des Mieters ausgeübt wurde.Der Vertrag befindet sich zur Zeit in der zweiten Verlängerungsoption, die noch bis 2011 laufen würde.
Bei Abschluss des Mietvertrages wurde eine Staffelmiete vereinbart. Die erste Erhöhung sollte nach 48 Monaten seit Vertragsbeginn stattfinden und dann jeweils nach einem Jahr über 5 Jahre hinweg. Hierbei wurde auch genau das Datum der Erhöhung und der ab dann zu zahlende Mietzins festgelegt.

Meine Frage ist nun, kommt der Mieter aus diesem befristeten Vertrag vor Ablauf der zweiten Verlängerungsoption raus und wie lange wäre dann die Kündigungsfrist für ihn?

Problematisch erscheint auch, dass das Mietobjekt vom Mieter als Wohnung aber auch für eine freiberufliche Tätigkeit genutzt wird und dieses auch so im Mietvertrag festgehalten wurde. Ich weiß daher nicht, ob sich das auf die Kündigungsfrist, falls eine Kündigung vor Ende der zweiten Verlängerungsoption überhaupt möglich sein sollte, auswirken könnte.

Falls genauere Daten für die Beantwortung benötigt werden, bitte ich um Bescheid.
Ich bedanke mich für die Beantwortung meiner Frage und verbleibe
mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Nach Ihren Schilderungen liegt ein Zeitmietvertrag vor, ein Vertrag also, der nicht auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, sondern bei dem eine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde.

Bei einem solchen Vertrag ist die ordentliche KÜndigung ausgeschlossen wie sich aus § 542 BGB ergibt. Grundsätzlich wird der Mieter daher den Vertrag nur dann beenden können, wenn ein außerordentliches Kündigungsrecht (Pflichtverletzungen, Mängel etc.) vorliegt. Hierfür haben SIe jedoch keinerlei Anhaltspunkte geschildert.

2.
Zu berücksichtigen ist allerdings, dass an den wirksamen Abschluss eines Zeitmietvertrages hohe Anforderungen zu stellen sind. So muss unter anderem grundsätzlich der Vermieter bereits im Vertrag die Gründe für die Befristung angeben. Hier gelten allerdings verschiedene Anforderungen je nachdem ob es sich um Wohnraum oder aber um Gewerberaum handelt.

Insgesamt sprechen aus der hier zu beurteilenden Sicht die besseren Gründe dafür, von einer Unkündbarkeit des Mietvertrages auszugehen.

Abschließend möchte ich allerdings ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine genaue Prüfung des Kündigungsrechts nur bei einer Prüfung des Vertrages möglich ist. Ich würde Ihnen daher - wenn Sie letzte Gewisseheit haben möchten - empfehlen, den gesamten Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen dennoch vorab eine erste Einschätzung gegeben zu haben und stehe gerne - persönlich wie auch im Rahmen der Nachfragefunktion - weiter zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2008 | 22:09

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Aufgrund meiner Informationen bin ich davon ausgegangen, dass ein befristeter Staffelmietvertrag jederzeit auch nach altem Mietrecht nach Ablauf von 4 Jahren nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung kündbar ist (§ 10 MHG), was zumindest durch den Abschluss einer Verlängerungsklausel nicht ausgehebelt werden kann. Ich weiß natürlich nicht, ob dieses auch für eine Verlängerungsoption gilt. Hiervon schreiben Sie allerdings gar nichts. Ist die Vereinbarung über die Staffelmiete denn hier gar nicht zu beachten. Denn wenn diese Vereinbarung zu beachten ist, müsste der Vertrag doch jederzeit nach 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, ich gehe da mal jetzt nach der Neuregelung seit 2005 von 3 Monaten aus, kündbar sein, oder?

Sie schreiben, dass an den Abschluss eines Zeitmietvertrages hohe Anforderungen zu stellen sind, aber das ist doch nur nach neuem Mietrecht so. Nach altem Mietrecht, musste der Vermieter solche Gründe doch gerade nicht angeben (§ 564c a.F.). Oder ist hier altes Mietrecht gar nicht hinsichtlich des befristeten Staffelmietvertrages anwendbar?

Ich wäre Ihnen schon dankbar, wenn Sie mir im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion diese Fragen beantworten könnten, da ich so nicht weiß, ob Sie diese Punkte für die Beantwortung meiner Frage berücksichtigt haben.

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2008 | 23:27

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich nachfolgend wie folgt beantworten kann:

1.
Auch nach altem Recht war es für den Vermieter sinnvoll, die Gründe der vertraglichen Befristung im Vertrag anzugeben. Gemäß § 564c Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. war dies unter anderem notwendig, um einen Fortsetzungsanspruch des Mieters ausschließen zu können. Die Wirksamkeit des Mietvertrages an sich wurde jedoch nicht berührt.

2.
Zutreffend ist, dass aufgrund der Staffelmietvereinbarung hier eine andere Rechtslage gilt. Ich hatte in Ihrer Fragestellung schlicht überlesen, dass eine solche Vereinbarung getroffen wurde. Bitte entschuldigen Sie dies.

Auf den im Jahr 1992 geschlossenen Vertrag ist das Miethöhegesetz nach wie vor anwendbar, so dass es nach § 10 Abs. 2 MHG tatsächlich zu einer Unwirksamkeit der Kündigungsbeschränkung kommt. Die Folge hiervon ist, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen Anwendung finden. Vgl. hierzu u.a. BGH Urteil vom 02.06.2004, Az.: VIII ZR 316/03. Hierdurch wird auch ein grundsätzlich unkündbarer Zeitmietvertrag ordentlich kündbar, um den Mieter vor einer zu langen Vertragslaufzeit zu schützen.

Die Kündigungsfristen bestimmen sich aufgrund der Übergangsfristen mittlerweile nach dem neuen Recht, Art. 229 § 3 Nr. 10 EGBGB. Hiernach beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate, § 573c BGB.

Demnach gehe ich davon aus, dass der Mietvertrag vom Mieter innerhalb einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen ist. Ich möchte mich nochmals für die ursprünglich anders lautende Antwort entschuldigen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und darf Ihnen abschließend nochmals raten, den Vertrag einer näheren Überprüfung unterziehen zu lassen, da eine Vertragsprüfung - ohne Kenntnis der genauen Klauseln - stets nur unter Vorbehalt erfolgen kann.


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