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Kommen die Eigentümer aus dem Maklervertrag raus, wenn ein potentieller Käufer wegen schlechter Betr

| 20.03.2012 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ende Januar 2012 haben wir ein EFH besichtigt; der Makler ist für einen erkrankten Kollegen eingesprungen und hatte keine Kenntnis über das Haus, so dass der Eigentümer die Führung übernommen hat. Vorab hatten wir per Email ein Exposé erhalten in dem u.a. eine Provision von 5,95% bei Vertragsabschluss anfällt und das hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit des Objektes keine Haftung übernommen werden kann.
Der Eigentümer wies bei der Erstbesichtigung auf einen behobenen Wasserschaden hin. Da der Kauf abhängig von der Zusage des neuen Arbeitgebers war, hat es weitere 4 Wochen gedauert, bis wir den Makler kontaktierten um eine Kaufabsicht zu bekunden; allerdings teilte ich dem Makler mit, dass ich vor Vertragsabschluss einen Gutachter in das Haus schicken möchte. Dieses Anliegen ist nicht gut angekommen, der Makler hat vehement versucht, mich davon abzuhalten, als ich von meinem Vorhaben nicht abließ, sagte er nur, dass das nur über ihn laufen müßte. Daraufhin habe ich mich mit den Eigentümern unterhalten und erfahren, dass die Doppelgarage über die Grenze gebaut wurde, der Nachbar im Gegenzug ein Stück Garten erhalten habe, alles "unter der Hand". Der Sachverständige hat in seinem Bericht den Wasserschaden mit evtl. Maßnahmen und Aufnahme in den Kaufvertrag beschrieben und auch auf die Bauabweichung hingewiesen. Laut Eigentümer wurden zwei weitere Makler derselben Maklerfirma bei der Beauftragung von der Bauabweichung unterrichtet; die Eigentümer gingen zu diesem Zeitpunkt davon aus, dass mit der Bauabweichung auch klar war, dass es für die beiden Nebengebäude (Werkraum und Doppelgarage) keine Baugenehmigung gibt. Daraufhin habe ich den Makler informiert, dass eine Bauabweichung vorliegt, die vorab geregelt werden müßte und dass ich ihm das Gutachten zur Einsicht überlasse, mit der Bitte den Kaufvertrag entsprechend zu ändern. Ein Tag später rief der Makler an, um mir mitzuteilen, dass die Grenzübertretung notariell geregelt wird und ich vom Eigentümer die Quittung der Schmutzwasserpumpe, als Nachweis für den Wasserschaden, bekomme. Daraufhin habe ich den Makler schriftliche meine Forderungen zur Aufnahme in den Kaufvertrag per Email geschickt. An dieser Stelle muss ich erwähnen, dass wir einen guten Kontakt zu den Eigentümern haben und von dort die Informationen schnell weitergegeben werden. So erfuhr ich von den Eigentümern, dass der Nachbar nicht zu einer notariellen Einigung bereit ist und sie die Einfahrt und die Garage zurückbauen müßten. Derweil habe ich in Erfahrung gebracht, dass keine Baugenehmigungen vorliegen und die Eigentümer damit konfrontiert, was diese auch umgehend zugaben, aber nochmals daraufhin wiesen, dass die Makler informiert waren. Da ich keinen geänderten Kaufvertrag bzw. Leseprobe bekommen habe, habe ich den Notar angerufen und gefragt, ob eine Änderung durch den Makler beantzragt wurde. Nein, wurde nicht. Keine 10 Minuten später rief der Makler bei mir an, weil ihn der Notar angerufen hätte und er jetzt was mit mir klären möchte, das Gespräch habe ich abgebrochen, weil ich mit diesem Makler nicht mehr reden und zusammenarbeiten möchte. Den Leiter der Maklerfirma habe ich meinen Unmut geäußert, mit den Hinweis, dass ich unter diesen Umständen die Provision nicht ganz bezahlen werde, wenn ich aus 800km Entfernung mit den Eigentümern die ganze Arbeit leisten muss und keine Informationen vom Makler erhalte, der bis zum heutigen Datum den Kaufvertrag nicht hat ändern lassen, mir wichtige Informationen vorenthält, sich um nichts kümmert und als Krönung unser Kaufpreisangebot nicht an den Eigentümer weitergegeben hat, weil er das nie durchkriegt, obwohl dieses Angebot von den Eigentümern als Mindestkaufpreis genannt wurde, wie wir später erfuhren. Ich habe diesem Makler mein Vertrauen entzogen und der Leiter versprach sich um die Angelegenheit zu kümmern. Einen Tag später rief er an, und teilte mir mit, dass sie mir das Haus, so wie es ist, nicht verkaufen können. Sie müßten jetzt mit den Eigentümern Kontakt aufnehmen, ob die Garage abgerissen werde muss etc. Man würde sich bei mir melden. Für mich war mit dieser Aussage klar, dass der Notartermin in 8 Tagen abgesagt ist. Die Eigentümer habe ich informiert und von ihnen erfahren, dass am Samstag ein Architekt und eine Bauunternehmer sich die "illegalen Bauten" anschauen. Freitag besuchte der unerwünschte Makler die Eigentümer und ging wohl gar nicht auf die offenstehenden Probleme ein und für ihn stand der Notartermin für kommenden Freitag fest. Der Makler kontaktiert die Eigentümer weiter, nur ich bekomme von der Maklerfirma keine Informationen. In 3 Tagen wäre der Notartermin, ich habe gerade beim Notar angerufen, der Termin ist von der Maklerfirma weder storniert worden noch sind Änderungen im Kaufvertrag aufgenommen worden. Ich habe den Termin storniert es liegen ja keine Baugenehmigungen vor, das entscheidet sich in dieser Woche.
Ich habe nicht die Absicht, für diese Makler"leistung" Provision zu zahlen, noch möchte ich mit dieser Firma, die mich über den Tisch gezogen hätte, Geschäfte mache.
ABER: Ich möchte dieses Haus, trotz alledem!
Der Maklervertrag läuft im Mai aus, ich trete aber am 01.06. meine neue Stellung an.
Was für Möglichkeiten habe ich?
Die Eigentümer sind auch sehr unzufrieden mit der Maklerfirma und wollten schon das Haus privat verkaufen, so bin ich an die Telefonnummer der Eigentümer gekommen. Allerdings hat der Makler dieses Ansinnen unterbunden. Kommen die Eigentümer aus dem Maklervertrag raus, wenn ein potentieller Käufer wegen schlechter Betreuung und Unzufriedenheit vom Kauf abstand nimmt? Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Courtage kürzen?
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

zunächst muss ich Ihnen sagen, dass der Mäklerlohn mit Vertragsunterzeichnung (Vermittlungsmakler) oder mit dem Nachweis der Abschlussgelegenheit (Nachweismakler) entsteht (§652 Abs. 1 BGB). Weitere Tätigkeiten sind eine ungeschuldete Zugabe.

Da der Makler so auf den Notartermin drängt, ist wohl von einer Vereinbarung als Vermittlungsmakler auszugehen.

Des Weiteren tragen Sie vor, dass der Maklervertrag Ende Mai ausläuft.

Damit dürfte eine nach § 654 BGB zulässige Doppeltätigkeit des Maklers handeln.

Eine Doppeltätigkeit liegt vor, da von Ihnen (ebenfalls) Provision verlangt wird.

Für diese Doppeltätigkeit kann, wie gesagt, der Makler doppelt Provision verlangen.

Jedoch wird meist auf Seiten des Eigentümers ein Provisionsausschluss oder -verzicht seitens des Maklers vereinbart.

Eine Herabsetzung des Mäklerlohns ist nur für einen unverhältnismäßig hohen Lohn gesetzlich vorgesehen (§ 655 BGB).

Eine Verwirkung des Mäklerlohnes nach § 654 BGB tritt ein, wenn der Makler dem Vertrag ZUWIDER auch für den anderen Teil tätig wird.

Da der Makler sowohl für Sie, als auch für den Eigentümer tätig ist, wurde die Doppeltätigkeit (s.o.) von allen Seiten erlaubt. (Bei Ihnen wohl konkludent. Wenn also beide Seiten, für die der Makler tätig wird, über die Tätigkeit für die jeweils andere Seite informiert sind und dies gestatten.)

Jedoch hat die Rechtsprechung die Verwirkung (aufgrund "zuwider") über den Wortlaut des Gesetzes ausgedehnt:

Nicht abschließend:

"Es ist dem Makler weiter verwehrt, in Preisverhandlungen der Parteien des Hauptvertrages aktiv einzugreifen (BGHZ 48, 344, 347; OLG Hamm VersR 1991, 545; OLG Düsseldorf NZM 2001, 480 = MDR 2000, 944)."

"Er darf generell nicht die Interessen einer Seite hintertreiben (OLG Hamm VersR 1991, 545)."

"Auch bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluß bestimmend sein kann und was er wissen muß, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, RGZ Band 138 Seite 94, RGZ Band 138 Seite 97; BGH, Urt. v. 8. 3. 1956 - II ZR 73/55 = BB 56, BB Jahr 56 Seite 733)."

"Jeder von ihnen nimmt in Kauf, daß der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muß, um ihnen in fairer Weise zu dienen (vgl. Senatsurteile v. 8. 2. 1967 - VIII ZR 174/64 = LM Nr. 22 zu § 652 BGB = MDR 67, MDR Jahr 67 Seite 582 = BB 67, BB Jahr 67 Seite 263 und v. 26. 4. 1967 - VIII ZR 279/64)."

Mithin hat meines Erachtens aufgrund des zurechenbaren Einzelverhalten des Maklers das Maklerbüro seine (beidseitigen)Provisionsanprüche verwirkt.

Klar ist aber auch, dass sich Makler diesen Äußerungen ständig ausgesetzt sehen, sodass Sie gegenüber dem Makler damit rechnen müssen, auf Zahlung der Provision verklagt zu werden.

Diese Risiko (Richterrecht) gilt es zu bedenken, insofern Sie auf vergleichende Verhandlungen über eine "Resthöhe" der Provision eingehen.

Ihre Fragen:
"Was für Möglichkeiten habe ich?"

Schließen Sie den Vertrag so ab, wie Sie dies ohne Makler mit dem Eigentümer vereinbaren (würden).

Insofern Sie zunächst nur zur Miete einziehen, um später Ihre Kaufabsicht zu realisieren, würden die Eigentümer der Provision des Maklers (durch Vertragsablauf) entgehen.
Jedoch würden Sie nicht dem Provisionsanspruch aufgrund Ihrer Einwilligung "entkommen".
Zudem ist fraglich, ob die Eigentümer das Risiko Miete statt Verkauf eingehen.

Der einzige Weg für Sie ist die Verwirkung.
(Zu nicht rechtsstattlichen Umgehungsgeschäften nehme ich nicht Stellung).


"Kommen die Eigentümer aus dem Maklervertrag raus, wenn ein potentieller Käufer wegen schlechter Betreuung und Unzufriedenheit vom Kauf abstand nimmt? Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Courtage kürzen?"

Eine Kürzung der Courtage ist nur in gegenseitigem Einverständnis möglich.

Eine Verwirkung des Mäklerlohnes (und damit das Ende des Vertrages) ist aufgrund der Umstände hinsichtlich der in der Rechtsprechung entwickelten Verwirkung der Provision (für Käufer und Verkäufer) möglich.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf mich zu beauftragen.

--------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 23.03.2012 | 09:40

Sehr geehrter Herr Tautorus,

vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort.
Der Maklerfirma ( hier die Sparkasse!) habe ich ein Vergleichsangebot gemacht und kurz darauf von den Verkäufern erfahren, dass diese den Vertrag zum 20.05. gekündigt haben und der Leiter des Immobilienforums den Eigentümer mitgeteilt hat, dass wir nicht aus unserer Verpflichtung = Zahlung der Provision heraus kommen. Ohne Vertragsabschluss keine Provision, daher sehe ich hier keine Verpflichtung meinerseits. Sollte mein Vergleichsangebot nicht angenommen werden:

Darf ich dann einen Kaufvertrag mit den Eigentümern am 21.05.2012 unterschreiben oder kann die SPK dann immer noch Provision beanspruchen?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2012 | 11:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

"Der Maklerfirma ( hier die Sparkasse!) habe ich ein Vergleichsangebot gemacht und kurz darauf von den Verkäufern erfahren, dass diese den Vertrag zum 20.05. gekündigt haben..."

Damit sind Provisionen aus dem Vertrag der Makler mit den Eigentümern nach dem 20.5.2012 hinfällig. (Es sei denn im Vertrag steht eine Klausel für Kaufinteressenten mit späteren Vertragsschluss.)

"...der Leiter des Immobilienforums den Eigentümer mitgeteilt hat, dass wir nicht aus unserer Verpflichtung = Zahlung der Provision heraus kommen..."

Die Frage ist für mich, wer WIR ist. Insoweit mit WIR einen Eigentümergemeinschaft (Verkäufer) gemeint ist, kann dies nur auf eine Klausel (s.o.) hindeuten.

Insofern mit WIR Sie und der Eigentümer gemeint sind, zeigt dies die vermutete Doppelbeauftragung an.

"Ohne Vertragsabschluss keine Provision, daher sehe ich hier keine Verpflichtung meinerseits."

Ihr Vertrag mit dem Makler kam zustande, als Sie die Besichtigung durchführten. Sollten Sie dabei gegenüber dem Makler ein Expose unterschrieben haben, wurde der Vertrag sogar schriftlich geschlossen. Im Übrigen wurde der Vertrag mit Ihnen und den Maklern durch Übersendung des Expose mit der Maklerprovision und dem Anküpfungspunkt Vertragsschluss (nicht Nachweis) angeboten. Sie haben den Vertrag durch Besichtigung unter Vorbehalt des Kaufes angenommen. Ein typischer Ablauf bei Maklerverträgen.

"Darf ich dann einen Kaufvertrag mit den Eigentümern am 21.05.2012 unterschreiben oder kann die SPK dann immer noch Provision beanspruchen?"

Sie können einen Kaufvertrag mit den Eigentümern abschließen. Wie aber der Makler schon zu verstehen gab, werden diese den Mäklerlohn ("dass wir nicht aus unserer Verpflichtung = Zahlung der Provision heraus kommen") beanspruchen.
Der Makler hat zu erkennen gegeben, dass er auf jeden Fall seinen Mäkler"lohn" fordert.

Die Frage ist dann, ob der Mäklerlohn eingeklagt wird und ob Sie den Richter belegbar überzeugen können, dass der Makler aufgrund seines Fehlverhaltens seinen Mäklerlohn verwirkt hat.

Meines Erachtens sind nach dem Vorgetragenen die anerkannten Fälle in der Rechtsprechung einschlägig, sodass die Makler vor Gericht keinen Erfolg haben sollten.

Sie sollten hier die Relation sehen. Sie wollen das Grundstück, kaufen Sie es. Um die Problematik Mäklerlohn sollte sich dann Ihr Anwalt, falls notwendig, kümmern. Möglicherweise ist dies von Ihrer Rechtschutzversicherung sogar gedeckt.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt





Bewertung des Fragestellers 25.03.2012 | 11:44

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 25.03.2012 5/5,0
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