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Komme ich aus dieser Baulast raus?


| 03.11.2006 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich habe Anfang des Jahres in NRW ein 250 m² Grundstück mit einer Doppelhaushälfte gekauft.
Das Gründstück gehörte der Baufirma (A) - lt. Auskunft von A gab es keine besonderen Baulasten und ich habe nicht in das Baulastenverzeichnis geschaut (ich kannte es nicht).
Im Notarvertrag sind keine Bestimmten genannt.
Mittlerweile ist mir zugetragen worden -über den Besitzer des unbebauten gegenüberliegenden Nachbargrundstücks (B) - daß mein Haus an einem Privatweg liegt und eine Baulast für die Zuwegung der dahinter liegenden Häuser eingetragen ist, allerdings nicht für alle. Sogar in dieser Woche sagte die Baufirma mir noch, es gäbe keine Baulasten und ich könnte ruhig bis zur Grenze einzäunen – das Bauamt sagt, es gibt sie wohl.
Da ich von einer Baufirma gekauft habe, fühle ich mich irgendwie über den Tisch gezogen.

Mein Grundstück reicht genau bis an die seit 50 Jahren bestehende asphaltierte ca. 4 m breite Strasse heran. Ich soll nun diese Strasse um die halbe Breite auf mein Grundstück verlegen auf einer Länge von ca. 12 m und dann fahren alle ca. 1,50 m an meinen bodentiefen Küchenfenstern vorbei genau wie beim Nachbarn der zweiten Doppelhaushälfte, der von seinem Glück noch nichts weiß.
Also gehört die halbe Straßenbreite auf Länge meines Grundstückes mir,
die andere Hälfte der Straßenbreite auf 40 m Länge gehört weiterhin A
und die alte Straßenhälfte kann B wieder in sein 1000 m² unbebautes Gesamtgrundstück einbinden – wobei diese Straße von seinem verstorbenen Onkel und einem bereits verstorbenen früheren Grundstücksbesitzer selbst angelegt wurde.

Die Strasse wird genutzt von den Bewohnern der ca.20 Mietwohnungen (Besitzer ist A) und noch ca. 5 Einfamilienhäusern. Alle müssen an mir vorbei und der Verkehr ist schon rege.


-Was passiert mir, wenn ich den Teil meines Grundstückes nicht für die Strasse freigebe bzw. komme ich irgendwie aus dieser unmöglichen Baulast raus?
-Wenn ich sie doch freigebe, wer befestigt dann diese Hälfte?
-Bin ich verantwortlich bzw. kann ich haftbar gemacht werden, wenn z.B. ein Fußgänger auf meinem Stück stürzt und sich verletzt?
-Hat ein Privatweg einen Straßennamen mit Schild und Häuser haben teilweise diese als Adresse (ich allerdings nicht)?
-Kann ich gegen den Verkäufer noch irgendwie vorgehen?


Vielen dank im Voraus

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Sehr geehrter Herr, sehr geehrte Dame,

auf Grundlage der geschilderten Details erlaube ich mir, Ihre Frage wie nachfolgend summarisch zu beantworten. Bitte beachten Sie, dass bedingungsgemäß eine Erstberatung geboten wird, die eine genaue und abschließende weiterführende Beratung nicht ersetzt!

1. Wenn die Baulast so bestellt wurde, werden Sie nicht umhin kommen, sie einzuhalten, da die Baubehörde sonst die Vollziehung vollstrecken kann. Natürlich kann ich so pauschal den Inhalt der Baulast und die daraus folgenden Verpflichtungen nicht ersehen. Allerdings sind entsprechende Regelungen bei Privatwegen nicht unüblich und wohl der Preis dafür, dass ein relativ kleines Grundstück mit einer Doppelhaushälfe bebaut werden durfte.
2. Eine Baulast bedeutet nur, dass Sie die Fläche zur Verfügung stellen müssen. Eine Verpflichtung, die Befestigung zu tragen, kann man darin nicht sehen.
3. Sie haben durchaus eine Verkehrssicherungspflicht für Ihren Streifen; ggf. lässt sich aber regeln, dass Sie kein Nutzungsentgeld (dies ist ggf. möglich) erheben und dafür Freistellung von den Kosten einer Haftpflicht verlangen.
4. Ein Privatweg hat keinen Namen; die Nummerierung rfolgt in den Namen der Hauptstraße, von der der Weg abgeht, in a-x
5. Grundsätzlich können Sie das nicht, soweit auf die Möglichkeit der Einsehung des Baulastenverzeichnisses im Notarvertrag hingewiesen wurde. Anders wäre dies aber ggf., wenn er nachweislich insoweit getäuscht hätte. Bitte suchen Sie hierzu einen Kollegen Ihres Vertrauens vor Ort auf.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Für eine weitere Vertretung durch mich schreiben Sie mich bitte ausschließlich über die untenstehende email an, ich rufe dann gerne zurück!

Hochachtungsvoll

Rechtsanwalt Hinrichs

rahinrichs@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2006 | 09:03

Sher geehrter Hinrichs,

erstmal vielen dank für die superschnelle Antwort. Ich habe das Wochenende genutzt, um noch einige Details zu erfragen.
Meine Nachfrage bezieht sich auf Punkt 4.
Der Ort, in dem ich wohne, war bis Mitte der 70er Jahre selbständig und wurde von der nächstliegenden Stadt eingemeindet. Die Strasse, um die es geht, hat einen Straßennamen und eigene Hausnummern. Sie wurde, nicht wie erst angenommen, von den damaliegen Grundstücksbesitzern befestigt, sondern bereits in den 60er von der noch eigenstädigen Gemeinde selbst. Gibt es da vielleicht doch noch Unterschiede, z.B. doch private Strassen, die von der Stadt gepflegt werden und was bedeutet gewidmet? Falls diese Strasse damals doch von der Gemeinde übernommen wurde, kann man diese dann heute einfach verlegen? Mein Problem ist, daß ich entweder mit der Stadt den Ärger habe oder mit den anderen Anliegern, wenn ich Ihnen da einen unbefestigten Teil zu Verfügung stelle.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2006 | 11:30

Danke für Ihre Nachfrage und das Lob. Gut, wenn Sie sich umfassend informieren!

Zu Punkt 4) Die von Ihnen aufgeworfene Frage verändert sich mit dem Charakter der Straße. Widmung ist die öffentlich rechtliche Zweckbestimmung einer Sache (hier der Straße). Damit ist dann klar, dass kein Privatweg vorliegt. Also die Verlegung einer öffentlichen Straße folgt anderen Regeln (siehe dazu Ihr Straßengesetz) und es ist üblicherweise so zu verfahren, dass vor straßenrechtlichen Maßnahmen ein Planfeststellungsverfahren stattfindet. Die Natur der Straße können Sie bei der Gemeinde erfragen. Für das weitere Vorgehen empfehle ich Ihnen dringen, einen öffentlich rechtlich versierten Anwalt Ihres Vertrauens aufzusuchen und diesem den genauen Inhalt der Baulast oder etwaig vorliegender Bescheide aufzuzeigen.

Hochachtungsvoll

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2006 | 11:31

Danke für Ihre Nachfrage und das Lob. Gut, wenn Sie sich umfassend informieren!

Zu Punkt 4) Die von Ihnen aufgeworfene Frage verändert sich mit dem Charakter der Straße. Widmung ist die öffentlich rechtliche Zweckbestimmung einer Sache (hier der Straße). Damit ist dann klar, dass kein Privatweg vorliegt. Also die Verlegung einer öffentlichen Straße folgt anderen Regeln (siehe dazu Ihr Straßengesetz) und es ist üblicherweise so zu verfahren, dass vor straßenrechtlichen Maßnahmen ein Planfeststellungsverfahren stattfindet. Die Natur der Straße können Sie bei der Gemeinde erfragen. Für das weitere Vorgehen empfehle ich Ihnen dringen, einen öffentlich rechtlich versierten Anwalt Ihres Vertrauens aufzusuchen und diesem den genauen Inhalt der Baulast oder etwaig vorliegender Bescheide aufzuzeigen.

Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 06.11.2006 | 11:39

Ein Nachtrag:

Ggf. trägt der Weg (und dann doch Privatweg) nur den Namen der Straße von welchem er abzweigt. Dann wäre er aber im Zweifel noch nicht dadurch eine öffentliche Straße!
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