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Koastenverteilung WEG entgegen Teilungserklärung, Anfechtungsgründe


| 15.06.2017 09:21 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



In meiner WEG musste über eine teure Sanierungsmaßnahme der Tiefgarage abgestimmt werden.
Obwohl die Gemeinschaftsordnung Häuserblöcke und TG als jeweilige wirtschaftliche Einheiten definiert, die - auch hinsichtlich der Kosten - getrennt abgestimmt werden, kam es zur Kontroverse über die Kostenverteilung. Die TE legt zur Kostenverteilung fest, dass Instandhaltung und Instandsetzung ausschließlich von den Stellplatzinhabern der TG zu tragen sind, von diesen ist auch die Instandhaltungsrückstellung zu bilden, ein Indiz, dass auch größere Instandsetzungen von den TG-Stellplatzinhabern zu tragen sind.

Weil auf der Decke der TG oberirdische Stellplätze ausgewiesen sind, für die sonst auf der Gemeinschaftsfläche kein Platz wäre, verlangten die „Unterirdischen" von den „Oberirdischen" eine Kostenbeteiligung, begründet mit Abnutzung der Decke durch Salzeintrag im Winter etc.

3 Jahre lang wollte man wegen der Gefahr von Anfechtungen eines Beschlusses nicht abstimmen. Schließlich wurde eine Kompromissformel gefunden, die Kosten zu 20 % auf alle Eigentümer umzulegen, 80 % ausschließlich auf die Stellplatzinhaber in der TG.
Der Versuch, diesen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit nach § 16, 4 möglichst anfechtungsfest zu verabschieden, scheiterte am allgemeinen Verständnis des Gesetzes .
Der – vom Verwalter- eingebrachte Beschluss erreichte nur eine Mehrheit.

Aus meiner Sicht besteht kein Zweifel, dass der Beschluss – unabhängig von den Willensäußerungen aus der Versammlung - unter der Wirkung des § 16,4 gefasst worden ist und Bestandskraft erreicht, wenn er nicht angefochten wird. Rechtliche Wirkung des § 16,4 bedeutet m.E. aber auch, das Postulat zu beachten, dem Gebrauchsmaßstab „ Rechnung zu tragen". Der aber wurde mißachtet, weil alle Eigentümer, auch jene, die überhaupt keinen Stellplatz haben, zur teilweisen Kostentragung heran gezogen werden.

Ist der Beschluss nur anfechtbar, oder auch nichtig ?
Wie steht es mit dem Rechtsschutzbedürfnis im Falle einer Anfechtung oder Feststellung der Nichtigkeit ?
Besteht für die Argumentation „Missachtung des Gebrauchsmaßstabes" nur ein Rechtsschutzbedürfnis für jene Eigentümer, die keinen Stellplatz haben, oder auch ein Rechtsschutzbedürfnis für alle, zumindest aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung ?
Gibt es eine auf den Fall anwendbare Rechtsprechung ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Die Sanierung einer Tiefgarage ist jedenfalls ein Einzelfall im Sinne des § 16 Absatz 4 WEG (vgl. LG Stuttgart ZMR 2012, 400 f.).

Wenn der Versammlungsleiter entgegen der nach § 16 Absatz 4 WEG erforderlichen Stimmenmehrheit eine positive Beschlussfassung verkündet, handelt es sich um eine unrichtige Feststellung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08) sind Beschlüsse einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung nicht nichtig, sondern anfechtbar.

In Ihrem Fall handelt es sich nach diesseitiger Auffassung um eine Beschluss, der in Bestandskraft erwächst, wenn er nicht durch ein angerufenes Gericht in einem Verfahren nach § 46 Absatz 1 Satz 1 WEG aufgehoben wird.

Eine derartige Anfechtungsklage muss dann aber auch innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Vom Grundsatz her ist davon auszugehen, dass für eine Beschlussanfechtung das Rechtsschutzbedürfnis besteht (vgl. KG ZMR 1998, 656 und BayObLG WE 1990, 215).

Steht der klagenden Person eine einfachere Möglichkeit als die Anfechtung offen, um den Beschlussfolgen zu entgehen, wird das Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen sein.

Das hat die Rechtsprechung bspw. bei "einem Beschluss über ein Vertragsangebot bejaht, das der Wohnungseigentümer als Adressat einfach nicht annehmen musste" (vgl. AG Tostedt, ZMR 2013, 80).


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.
Anderenfalls freue ich mich über eine positive Bewertung.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2017 | 11:51

Vielen Dank für Ihre Einschätzung, dazu zwei Fragen:

Ihre folgenden Ausführungen

"Steht der klagenden Person eine einfachere Möglichkeit als die Anfechtung offen, um den Beschlussfolgen zu entgehen, wird das Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen sein.
Das hat die Rechtsprechung bspw. bei "einem Beschluss über ein Vertragsangebot bejaht, das der Wohnungseigentümer als Adressat einfach nicht annehmen musste" (vgl. AG Tostedt, ZMR 2013, 80). "

vermag ich nicht einzuordenen. Welche andere Möglichkeit, als die Anfechtung hätte ich denn.

Die zweite Frage betrifft die Differenzierung zwischen Nichtigkeit und bloßer Anfechtbarkeit. Leitet man die Antwort darauf von der Formulierung ab, dem Gebrauchsmaßstab müsse lediglich "Rechnung getragen werden", so ergibt sich die Frage, ob jeder Fall einer nur leichten Beeinträchtigung der Rechte zu berücksichtigen ist, oder auch ein Fall gober Unbilligkeit, der m.E hier vorliegt.Letzterer müsste m.E ein Nichtigkeitsgrund sein.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2017 | 14:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Der in Rede stehende Beschluss kann nur mit der Anfechtungsklage aufgehoben werden.

Das Rechtsschutzbedürfnis besteht auch für jeden Eigentümer.
Hier ist es auch so, dass der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angegriffenen Beschluss keinen Nachteil erleiden muss ( so OLG München NJW-RR 2007, 303).



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 15.06.2017 | 17:10


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