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Klimaanlage Wohnung WEG

| 14.05.2020 18:29 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Unsere Wohnanlage besteht aus 24 Wohnungen in 5 getrennten Gebäuden. Ein Eigentümer wollte in seine Wohnung nachträglich eine Klimaanlage mit Außeninstallation einbauen. In der Eigentümerversammlung wurde von der Verwaltung die Abstimmung "laut Rechtsprechung" nur den Eigentümern des betroffenen Gebäudes als direkt Betroffene überlassen und nicht allen Eigentümern. Diese stimmten dagegen. Meines Wissens gibt es vom OLG Düsseldorf ein Urteil, welches sich auf die direkten Nachbarn bezieht. Es gibt aber wohl andere, die eine Abstimmung aller Eigentümer vorschreibt. Welche regionale Wirkung haben Urteile, z.B. von einem OLG? Was könnte "Rechtsprechung" meinen? Was wäre eine gültige Grundlage? Grund der Frage ist die Absicht eines Eigentümers in meinem Gebäude, nach dieser Regel ebenfalls eine Klimaanlage einzubauen.
14.05.2020 | 21:23

Antwort

von


(96)
Königsweg 30-32
13507 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Urteile eines OLG zum Wohnungseigentumsrecht werden zwar gerne zitiert, sind aber nicht besonders aktuell. Vor 2007 waren in 1. Instanz die Amtsgerichte in 2. Instanz die Landgerichte und in 3. Instanz die Oberlandesgerichte zuständig. 2007 wurde das Wohnungseigentumsgesetz geändert. Seitdem ist in 1. Instanz das Amtsgericht in 2. Instanz das Landgericht und in 3. Instanz der BGH zuständig.

Urteile wirken zunächst nur zwischen den Parteien eines Rechtsstreits. Wenn ein OLG etwas urteilt, werden die Amtsgerichte, im gleichen OLG Bezirk bei gleichem Sachverhalt meistens gleich urteilen. Denn die meisten Richter wollen nicht, dass ihr Urteil durch die Berufungs- oder Revisionsinstanz aufgehoben wird und dem höheren Gericht die Gefolgschaft zu verweigern, verlangt einen Arbeitsaufwand bei der Begründung, zu dem die meisten Richter zu faul sind.

Wenn jedoch das bisherige Revisionsgericht nicht mehr zuständig ist, gibt es verstärkt Richter, die selber denken, statt in blindem Kadavergehorsam die Rechtsauffassung des bisherigen Revisionsgerichts zu übernehmen. Die Gefahr vom bisherigen Revisionsgericht aufgehoben zu werden, besteht dann ja nicht mehr.

Formulierungen wie "laut Rechtsprechung" benutzen wir Juristen, wenn wir ausdrücken wollen, dass es Gerichte gibt, die in vergleichbaren Fällen so geurteilt haben, uns aber nicht die Arbeit machen wollen, nachzusehen, welches Gericht das wann und wo entschieden hat oder das Urteil nicht finden.

Wenn wir ein konkretes Urteil kennen, das die Rechtsauffassung des eigenen Mandanten stützt, geben wir das Gericht das Entscheidungsdatum das Geschäftszeichen oder die Zeitschrift an, in der das Urteil abgedruckt ist: Die Zeitschrift wird mit Jahrgang und Seitenzahl als Fundstelle angegeben.

Nun zum Einbau der Klimaanlage. Wenn diese das äußere Erscheinungsbild der Anlage verändert, liegt eine bauliche Veränderung vor. Diese kann nach § 22 Absatz 1 Satz 1 WEG nur einstimmig beschlossen werden.
§ 22 Absatz 1 Satz 2 WEG macht davon jedoch eine Ausnahme.

Zitat:
Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

Wann diese Ausnahme vorliegt, muss der Richter am Amtsgericht im Einzelfall entscheiden. Hier sind einige Richter sehr kreativ, um geringste Abweichungen des aktuellen Sachverhalts zu dem bereits von einem höheren Gericht entschiedenen Rechtsstreit zu finden.
Diese werden dann genutzt um zunächst zu betonen, dass das Amtsgericht sich der Meinung des höheren Gerichts anschließt, dass Urteil des anderen Gerichts jedoch nicht einschlägig ist, weil der Sachverhalt anders ist, und dann das Gegenteil von dem zu urteilen, was das andere Gericht geurteilt hat.

Wenn dieses andere Gericht ein OLG war, dass seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes von 2007 nicht mehr zuständig ist, wird dieses Vorgehen oft gewählt.

Eine Ausnahme im Sinne des § 22 Absatz 1 Satz 2 WEG kann zum Beispiel vorliegen, wenn durch die neue Klimaanlage keine Kosten für die anderen Eigentümer entstehen, die Anlage von den anderen Häusern aus nicht zu sehen und nicht zu hören ist.

Als praktisches vorgehen empfiehlt es sich zunächst abzuwarten, wen die Verwaltung mit welchem Ergebnis abstimmen lässt. Wenn das Abstimmungsergebnis in Ihrem Sinn ist, dann sehen Sie großzügig über eventuelle Fehler der Verwaltung hinweg. Auch ein falscher Beschluss wird bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Absatz 1 WEG angefochten wird.

Wenn das Abstimmungsergebnis nicht Ihren Interessen entspricht, dann sollten Sie eine Anfechtung überlegen.

Dabei gilt, wenn der Antrag auf Einbau der Klimaanlage abgelehnt wird und nur die Eigentümer der Wohnungen des Hauses abgestimmt haben, in dem die Klimaanlage eingebaut werden soll, hat eine Anfechtung dieses Negativbeschlusses keine Erfolgsaussichten. Denn die Einstimmigkeit käme auch dann nicht zustande, wenn die Eigentümer der Wohnungen der anderen Häuser mit abgestimmt hätten.

Wird der Antrag mit Mehrheit abgelehnt, die Neinstimmen stammen aber nur aus den anderen Häusern, können Sie anfechten mit der Begründung, dass die Ausnahme des § 22 Absatz 1 Satz 2 WEG vorliegt und deshalb die Zustimmung der Eigentümer der anderen Häuser nicht erforderlich ist. Das wird dann im Wege der Beweisaufnahme geprüft. Da Sie hier in der Beweispflicht sind und die Ausnahmeregel des Satz 2 eng ausgelegt wird, sind die Erfolgschancen jedoch nur gering.

Wird dem Antrag mit Mehrheit zugestimmt, und die Verwaltung erklärt ihn für angenommen, können Sie mit der Begründung anfechten, dass dies eine bauliche Veränderung ist, die nur einstimmig beschlossen werden kann.

Haben die Eigentümer des betroffenen Hauses einstimmig zugestimmt, während die Eigentümer der anderen Häuser nicht an der Abstimmung teilnehmen durften, können Sie den Beschluss damit anfechten, dass die Abstimmung nicht ordnungsgemäß war. Denn alle Eigentümer der Anlage sind abstimmungsberechtigt, wenn nicht ausnahmsweise ein Fall des § 22 Absatz 1 Satz 2 WEG vorliegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2020 | 09:58

Das Eigentümer des ersten Hauses haben im vergangenen Jahr in der Eigentümerversammlung nur für sich abgestimmt und einen Einbau abgelehnt. In meinem Haus will ein Eigentümer eine Klimaanlage einbauen und holte sich die Zustimmung in unserem Haus nur mündlich an der Haustür. Welche Prozeduren sind da einzuhalten? Nur über eine Eigentümerversammlung? Automatische Nachahmung des Verfahrens pro Haus ohne Formalien? Schriftliche Erklärung der Eigentümer?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2020 | 11:23

Sehr geehrter Fragesteller,

die Zustimmung kann nur durch die Eigentümerversammlung oder durch schriftliche Zustimmung aller Eigentümer eingeholt werden.
Wenn weder das eine noch das andere vorliegt, besteht ein Anspruch auf Rückbau der baulichen Veränderung.
Wenn Sie selbst der Veränderung zugestimmt haben, kann es jedoch gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB ) verstoßen, wenn Sie ihn auf Rückbau in Anspruch nehmen, während die Eigentümer der Wohnungen in den anderen Häusern ihn auf Rückbau in Anspruch nehmen können.

Ein automatisches Nachahmen des Verfahrens pro Haus ist abzulehnen. Wenn dieses Verfahren bei der ersten Klimaanlage falsch war und der Beschluss nur dadurch bestandskräftig wurde, dass damals die Anfechtungsfrist versäumt wurde, ist es auch bei der automatischen Nachahmung falsch und kann für die jetzt neu einzubauende Anlage angefochten werden.

Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.05.2020 | 09:09

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