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Kleinrepaturklausel im Mietvertrag – rechtsgültig ?

11.02.2013 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Anwalt,

Ich habe über einen vom Vermieter beauftragen Handwerker eine Reparatur am Abfluss des Waschbeckens vornehmen lassen. Rechnung ging an den Vermieter. Rechnungsbetrag ist inkl. MwSt. 101,78 €. Der Vermieter zahlt dem Handwerker nur 99,74 €, weil ein Skontoabzug vereinbart wurde. Der Vermieter verlangt nun von mir, dass ich gem. Kleinrepaturklausel in meinem Mietvertrag den Betrag in Höhe von 99,74 € übernehmen soll.

Frage: Reparaturklausel in meinem Mietvertrag rechtsgültig?

Laut Urteil OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385 beträgt die zulässige Höchstgrenze 75 €
Das Amtsgericht Braunschweig hat auch schon 100 Euro akzeptiert (Urteil vom 29.03.2005, 116 C 196/05). Da ich als Endverbraucher die Mehrwertsteuer zahlen muss gehe ich davon aus, dass die Urteile sich auf die Bruttopreise beziehen. Ist das richtig? Demnach wäre die Obergrenze in meinem Mietvertrag ja sogar auf 119 € festgesetzt.

Auszug aus dem Mietvertrag
§ 16 Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen der Mieträume
5. Verschuldungsunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen und im Einzelfalle einen Betrag von 100,00 € zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer nicht übersteigen, zu tragen.

Die Verpflichtung des Mieters nach Satz 1 ist auf jährlich 8 % der Jahresnettomiete beschränkt.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Kleinreparaturklauseln sind nur dann wirksam, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Zum einen muss für die einzelne Reparatur eine Obergrenze angegeben sein und zum anderen eine Obergrenze für die vom Mieter zu treffenden Aufwendungen im Kalenderjahr. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 06.05.1992 (Az.: VIII ZR 129/91) hierzu ausgeführt, dass die zu zahlende Reparatur 150 DM (rund 75 €) nicht übersteigen darf. Da diese Entscheidung bereits über 20 Jahre alt ist, dürfte die Obergrenze heute bei 100 € pro Kleinreparatur liegen (AG Würzburg, AZ. 13 C 670/10 sogar 110€). Die Summe aller Kleinreparaturkosten, die dem Mieter aufgebürdet werden, darf höchstens 8 Prozent der Jahresmiete betragen, was auf Ihrem Vertrag ebenfalls zutrifft. Dabei fehlt allerdings eine summenmäßige Begrenzung wie z.B. „von z.Z. in Höhe von 300,00 Euro" o.ä. Zudem ist der vereinbarte Betrag für die Kleinreparatur als „Endpreis" zu verstehen. Das heißt, dass Sie maximal 100€ pro Kleinreparatur bezahlen müssen. Sofern es 100,01 € muss der Vermieter ALLES bezahlen. Da, wie bereits oben ausgeführt, auch Klauseln mit einem Betrag von 110€ bereits als zulässig angesehen wurden, ist sicher etwas Spielraum nach oben. Allerdings halte ich 100€ zzgl. Umsatzsteuer = 119€ auch bereits zu hoch.

Sie müssen aber meines Erachtens aus einem anderen Grund nicht bezahlen.

Als Mieter muss man nur für Kleinreparaturen an häufig genutzten Teilen der Wohnung aufkommen. In Ihrem Fall betrifft es eine Reparatur am Abfluss des Waschbeckens. Hier hat das Amtsgericht Charlottenburg in einem ähnlich gelagerten Fall mit Urteil vom 31.08.2011 (Az. 212 C 65/11) klargestellt, dass die Kleinreparaturklausel nicht für alle Instandsetzungsarbeiten gilt (wie bereits vom BGH vorgegeben). Die Klausel in diesem Fall umfasse nur Bestandteile, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang mit dem Mieter abhängen. Das sei aber bei einem Abwasserrohr gerade nicht der Fall. Denn dem Mieter sei es nicht möglich, einen Verschleiß durch einen besonders sorgsamen Umgang zu verhindern.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2013 | 19:33

Sehr geehrter Herr Varol,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Um ein Mißverständnis zu vermeiden, präzisiere ich hier noch mal den Gegenstand der Reparatur:
Es handelt sich um den Teil des Rohrs, der zwischen dem Waschbecken und der Wand liegt (Siphon + Anbauteile) - Also KEIN in der Wand verlegtes Abwasserrohr.
Wäre dann hier maßgebend, dass es sich um einen altersbedingten Verschleiß handelt, und nicht um einen der durch die Benutzung des Gegenstands geschieht.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2013 | 12:28

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Meines Erachtens müssen Sie die Kosten für diese Reparatur nicht übernehmen. Denn die Klausel lautet „Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser…..". Mit Installationsgegenständen für Wasser sind z.B. Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen gemeint. Dazu zählen auch Wasch- und Spülbecken, Toiletten, Dusch- und Badewannen. Ein Siphon und die dazugehörigen Anbauteile gehören meines Erachtens nicht zu den Teilen der Mietsache, die dem ständigen Gebrauch durch den Mieter ausgesetzt sind.

Ich wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit alles Gute und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Mikael Varol
Rechtsanwalt

Paderborner Straße 2
10709 Berlin

Tel.: 030 / 893 615-0
Fax: 030 / 893 615-55
E-Mail: info@rechtsanwalt-varol.de
Internet: www.rechtsanwalt-varol.de

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