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Kleingarten verkauft, Nachpächter stellt Mängel fest - was tun?

| 03.07.2013 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Guten Tag,

wir haben da mal eine Frage. Und zwar sind wir eine Familie mit zwei Kindern und haben uns vor ca. 5 Jahren einen Kleingarten (in einer Sparte) zugelegt. Wir haben 5.300,- € dafür bezahlt (das Schätzprotokoll lag bei ca. 4.800,- €). Diesen Garten haben wir in den letzten 5 Jahren gehegt und gepflegt, einiges neu gemacht und umgestaltet, insgesamt zusätzlich zum Kaufpreis natürlich noch einiges an Geld investiert. Auch die Pacht und Nebenkosten etc. haben wir immer geleistet. Dahingehend ist also alles i.O.

Nun konnten wir den Garten aus beruflichen und gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewirtschaften und haben ihn zum Verkauf angeboten. Wir haben auch sofort eine Interessentin gefunden, die den Garten zum angebotenen Preis i.H.v. 5.500,- € erwerben wollte. Zunächst war aber Voraussetzung, dass ein aktuelles Schätzprotokoll angefertigt werden musste. Dies geschah und es ergab sich eine Schätzzumme von etwas über 4.050,- €. Es wurden auch ein paar Mängel festgestellt, z.B. muss die Abwassergrube erneuert werden. Aber diese Mängel wurden im Schätzprotokoll bereits berücksichtigt, d.h. mit erneuerter Grube etc. wäre der Garten mehr wert gewesen. Insgesamt fließen in die Schätzung immer alle Pflanzen, Steine, Rosenbögen, Bäume, Büsche und ein zeitlicher Restwert der Laube in´s Protokoll ein. Das Innenleben samt Inventar und Zustand der Laube ist NICHT Gegenstand des Schätzprotokolls!!! (Ist für später noch wichtig zu wissen...)

Da die Interessentin noch einiges an Inventar übernehmen wollte (schriftlich festgehalten) und wir ihr wegen der Mängel trotzdem im Preis entgegenkommen wollten, sind wir in unserer Preisvorstellung natürlich heruntergegangen auf 4.500,- €. Sie war einverstanden. Insgesamt hat sie sich den Garten 3 Mal angeschaut, immer mit weiteren Leuten dabei, bevor sie ein 4. Mal zur Übergabe (auch wieder mit anderen Leuten im Schlepptau) in den Garten kam.

Mit dem Gartenvorstand, der sich gerade in einer Neuwahlphase befand, haben wir vereinbart, dass wir zunächst einen Nutzungsvertrag mit der Nachpächterin gestalten, bis der Vorstand so weit sortiert ist, dass der offizielle Kaufvertrag über die Bühne gehen kann. Auch gab uns der Vorstand den Tipp, dass wir uns schon eine gewisse Summe von der Käuferin geben lassen sollten.

Am 1. Mai diesen Jahres kam es (mit Wissen und Zustimmung des Vorstandes) erstmal zur Gartenübergabe, bei dem uns die Käuferin in spe unterschrieb: 1. den Nutzungsvertrag, der erst in einen Kaufvertrag übergeht, wenn auch der Vorstand zustimmt, 2. eine Liste des weiter überlassenen Inventars im Wert von der Differenz zwischen Schätz- (ca. 4.050,- €) & Kaufsumme (4.400,-) und 3. die Schlüsselübergabe.

Im Vertrag steht, dass die Käuferin den Garten in dem ihr überlassenen Zustand an den Verkäufer zurückzugeben habe, falls der Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht zustande kommen sollte. Erst dann bekäme sie auch ihr Geld, welches sie angezahlt habe (in voller Summe) zurück.

Im Nutzungs-/ späteren Kaufvertrag steht sinngemäß auch, dass sie die gebrauchte Sache kauft, wie gesehen. Die Käuferin hatte bei ihren 3 Gartenbesichtigungen genug Gelegenheit, sich umzuschauen, so denken wir. Sie war begeistert vom Garten und hatte genug Zeit zu Schauen, Fragen zu stellen etc.pp.

Nun haben wir von der Dame 4.000,- € (Anzahlung) am Tag der Gartenübergabe erhalten und ihr das natürlich auch schriftlich bestätigt. Die restlichen 500,- € wollte sie uns später zahlen (auch schriftlich festgehalten).

Jetzt kommt das Problem: Nachdem die Dame bereits 1 Monat im Garten gewerkelt und sich gar nicht bei uns gemeldet hatte, rief sie plötzlich bei uns völlig unfreundlich und pampig an, dass sie dringend was zu klären habe. Der Garten sei völlig verschimmelt (was er bei uns nie war, auch bei den Gartenbesichtigungen war nichts derartiges zu erkennen) und "alles" müsse neu gemacht werden... Letztendlich wollte sie wohl darauf hinaus, dass sie Geld für die Instandsetzung wiederhaben wolle und den Rest der Kaufsumme i.H.v. 500,- € auch nicht zahlen möchte.

Sie zögerte alle Versuche des Vorstandes heraus, den Kaufvertrag offiziell zu unterzeichnen. Laut Aussagen der Gartennachbarn, zu denen wir telefonischen Kontakt hegen, sieht unser(!) Garten (und wir sind ja tatsächlich noch die Pächter, da es keinen offiziellen Kaufvertrag gibt) ganz furchtbar aus. Totales Chaos! Also von dem "übergebenen Zustand" ist nichts mehr zu sehen. Aus diesem Grund denken wir, hat die Dame schon mal gar kein Geld zurück zu bekommen. Weiterhin hat sie uns ja noch nicht einmal die Schätzsumme bezahlt, in der die Problematik ohnehin nicht enthalten war. Wissen Sie, was wir meinen?

Die Dame hat ja nun auch kein Einfamilienhaus gekauft, welches 365 Tage im Jahr beheizt und belüftet ist. Der Garten stand den ganzen Winter leer, wurde nicht beheizt - wie das in Kleingärten halt so üblich ist. Der Vorstand selbst sagte, er habe auch nach dem Winter Schimmel bei sich in der Laube gehabt und wie sollen uns keine Sorgen machen. Das komme vor und sei normal. Das sei kein Grund für die Käuferin, ihr Geld zurückzuverlangen...

Wie sehen Sie das? Haben wir ein Recht auf die restlichen 500,- €, wenn dies doch schriftlich so vereinbart war (d.h. wenn es zur Unterzeichnung des endgültigen Kauf- & Pachtvertrages kommt)?

Und wenn die Frau sich weigert, den Vertrag zu unterzeichnen und der Garten sich in dem nun erwähnten desolaten Zustand befindet - was müssen wir ihr dann zurückzahlen? Müssen wir ihr überhaupt etwas zurückzahlen? Den Garten wieder instand zu setzen (bis wir ihn erneut verkaufen könnten), koste uns nach Aussagen der Gartennachbarn Unmengen... Selbst das Chaos anzuschauen - dazu fehlte uns bislang der Mut...

In 6 Tagen haben wir drei Parteien (Vorstand, Käuferin und wir) einen Termin zur Klärung des Sachverhalts. Die Dame kündigte uns heute am Telefon bereits an, dass sie uns bzgl. der Schimmelgeschichte in die Mangel nehmen wolle... Wir möchten nicht unvorbereitet sein und bitten höflichst darum, dass Sie uns möglichst schnell eine Antwort geben. Danke vielmals.

Über das Gebot können wir noch sprechen, sollte es nicht ausreichend sein, was den Umfang Ihrer Arbeit anbelangt.

Vielen Dank und mfG!

Einsatz editiert am 03.07.2013 21:24:21

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs sei darauf hingewiesen, dass ich bei der Beantwortung der Frage davon ausgehe, dass sich der Kaufvertrag alleine auf das Häuschen etc. bezieht, jedoch nicht auf das Grundstück.

1. Anspruch auf die 500,00 €?
Der Kaufvertrag ist, wie Sie schreiben zur Zeit noch nicht wirksam geworden. Wenn ich Sie aber richtig verstehe, wollen Sie grundsätzlich an diesem festhalten.

Wenn Sie die Zahlung der restlichen 500,00 € verlangen wollen, muss der Kaufvertrag zunächst wirksam entstanden sein. Ihren Angaben zufolge hängt dies von der Zustimmung des Vorstandes ab. Ob nach Eintritt der Bedingung (also Zustimmung) dann noch eine zusätzliche Willenserklärung der Frau zum Abschluss des Kaufvertrages notwendig ist oder der Kaufvertrag nun automatisch eintritt, kann anhand der zur Verfügung stehenden Informationen nicht bestimmt werden.

Jedenfalls ist die Abgabe der Erklärung, wenn diese noch notwendig sein sollte, nach Eintritt der Bedingung einklagbar, so dass Sie letztlich grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung des Restbetrages in Höhe von 500,00 € inne haben werden, sobald die Zustimmung vorliegt. Wie gesagt, müsste die Willenserklärung gegebenenfalls von dem Gericht ersetzt werden.

Die Frau können Sie in diesem Zusammenhang auch auf § 162 Abs. 1 BGB hinweisen, wonach die Bedingung als eingetreten gilt, sofern der Eintritt wider Treu und Glauben verhindert wird.

2. Bestehen Einwendungen der Frau?
Etwas anderes wird sich wahrscheinlich auch nicht aus der Tatsache ergeben, dass ein Schimmelbefall vorliegt.

Zunächst wird der Schimmelbefall vermutlich nicht als Mangel anzusehen sein, wenn dieser sich, wie Sie schreiben alleine auf den Garten bezieht. Sollte der Schimmel sich, entgegen meiner Annahme, auch an der Immobilie zeigen, dann könnte ein Mangel vorliegen. Voraussetzung ist aber, dass der Schimmel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorlag oder aber zumindest in dem Haus angelegt war und sich erst später zeigte. Ob dies vorliegt, kann an dieser Stelle nicht bestimmt werden. Im Ergebnis müsste dies durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

Es muss jedoch hier beachtet werden, dass Sie einen (zumindest teilweisen) Gewährleistungsausschluss vereinbart haben. Dieser Ausschluss beschränkt sich seiner Formulierung nach ("gekauft wie gesehen") jedoch auf solche Mängel, die tatsächlich optisch wahrzunehmen waren. Wenn der Schimmel zwar angelegt, aber nicht offensichtlich war, wird der Sachmängelgewährleistungsausschluss nicht greifen.

Im Ergebnis hängt die Frage, ob die Käuferin Ansprüche geltend machen kann, von der Frage ab, wann der Schimmel am Haus etc. vorgelegen hat bzw. ob der Schimmel angelegt war.

3. Müssen wir was zurückzahlen?
Sollte die Käuferin erfolgreich Ansprüche geltend machen können, könnte sie den Kaufpreis zurückverlangen. Gegebenenfalls hätten Sie noch weiteren Schadensersatz zu leisten. Voraussetzung ist, dass tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Jedoch müsste sie sich Abzüge für die bis zur Rückabwicklung erfolgte Eigennutzung und die am Grundstück entstandenen Schäden entgegen halten lassen.

Die Höhe des von Ihnen zu erstattenden Kaufpreis errechnet sich demnach dadurch, dass Sie Ihre eigenen Schäden von diesem absetzen und ggf. Schäden der Käuferin wieder hinzurechnen.

4.
Eine abschließende rechtliche Beurteilung ist jedoch im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich, da insoweit weitere Informationen (insb. Einsicht in die Vertragsunterlagen) notwendig wären. Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
André Meyer, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2013 | 11:55

Hallo Herr Meyer,

haben Sie vielen Dank! Das bedeutet also, es kommt in erster Linie darauf an, dass ein Sachverständiger zu klären hat, ob bereits bei Übergabe des Gartens der Schimmel bzw. die Anlage dazu vorgelegen hat. Erst wenn dies bejaht wird, hätte die Käuferin ein Recht auf Schadensersatz. Ich stelle mir dies 2 Monate nach Gartenübergabe allerdings rückwirkend etwas schwierig vor... Es war am 1. Mai und auch davor zumindest weder etwas zu sehen, noch zu riechen...

Nun sieht die Sache so aus (wahrscheinlich hatten wir uns gestern nicht so gut ausgedrückt), dass der Schimmel tatsächlich "nur" im Häuschen (nicht im Garten an sich) zu finden ist (dort wohl speziell im Fußbodenbereich). Allerdings ist dieser Fußboden laut Aussagen des Vorstandes nicht Inhalt der Schätzsumme und somit des Kaufpreises. Im Schätzpreis sind die Pflanzen, Randkanten- & Pflastersteine, die Außendeko (z.B. Rosenbögen, Komposter etc.) und die "Haushülle" nach Zeitwert (alles auf Pachtland) enthalten. Das Innenleben des Hauses (inkl. Wänden und Fußböden) wird nie mit geschätzt (nicht einmal begutachtet).

Kauft der Käufer es dann nicht grundsätzlich nach ausreichender Besichtigungsmöglichkeit auf sozusagen eigene Gewähr? Im Prinzip bezahlt der Käufer es dann doch nicht einmal mit, wenn es nicht im Schätzpreis enthalten ist... Hat sie - also "unsere" Käuferin - nun in diesem speziellen Fall (unabhängig von einem etwaigen späteren Ergebnis eines Sachverständigen)und hinsichtlich unseres Gewährleistungsauschlusses, also wenn der Mangel nicht an den zu geschätzten (sie war auch bei der Schätzung übrigens mit zugegen) und bezahlten Inhalten (sondern darüber hinaus) zu finden ist, überhaupt einen Anspruch, Schadensersatz zu erhalten?

Unser Gewährleistungsausschluss (den wir gestern nur unzureichend angerissen hatten, der aber offenbar sehr wichtig zu sein scheint) lautete im Übrigen wie folgt: "Dem Käufer ist bekannt, dass sich die verkauften Sachen in gebrauchtem Zustand befinden, von dem er sich überzeugt hat. Der Verkäufer übernimmt für die Beschaffenheit der verkauften Sachen keine Gewährleistung, es sei denn, er verkauft diese Sache als Unternehmer an den Käufer als Verbraucher, ..., Schadensersatzansprüche des Käufers wegen der Beschaffenheit der verkauften gebrauchten Sache sind ausgeschlossen, dies gilt nicht soweit der Schaden auf einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verhalten des Verkäufers beruht oder es um die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geht."

Ich hoffe, die Frage war nicht zu lang, bezieht sich wirklich nur auf den Kontext Ihrer gestrigen Antwort und die weiterführende Antwort kann Ihrerseits deutlich kürzer ausfallen;-). Tut uns leid, wir können uns irgendwie wohl nie kurz ausdrücken...

Danke bereits im Voraus für Ihre Antwort auf unsere einmalige kostenfreie Nachfrage. MfG!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2013 | 14:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

1.
Da der Schimmel am Haus auftritt, stellt dies grundsätzlich einen erheblichen Mangel dar. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass das Haus zuvor ausreichend besichtigt wurde. Anderes gilt nur, wenn der Schimmel bzw. dessen Anlage während der Besuche zu erkennen war, wovon anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht auszugehen war.
Das Vorliegen des Schimmels bzw. die Tatsache, dass dieser bei Erwerb des Häuschens bereits angelegt war, ist von der Käuferin zu beweisen. Wenn ihr dies durch den Sachverständigen nicht gelingt, geht dies zu Lasten der Käuferin.
Sollte die Käuferin den Nachweis jedoch erfolgreich erbringen können, kann sie entweder vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. Die Tatsache, dass der Boden bei der Wertbestimmung seinerzeit nicht berücksichtigt wurde, wirkt sich vermutlich nicht aus. Ich gehe nämlich davon aus, dass dieser als mangelfrei unterstellt wurde und der damals ermittelte Wert des Häuschens somit von einem schimmelfreien Häuschen ausgegangen ist.

2.
Nach Einsicht in den Gewährleistungsausschluss muss jedoch davon ausgegangen werden, dass die Käuferin ohnehin keine Rechte geltend machen kann. Stattdessen muss sie, wenn sie Ansprüche geltend machen will, den Vertrag anfechten. Um dies erfolgreich machen zu können müsste die Käuferin jedoch nachweisen, dass Sie Kenntnis von dem Schimmelbefall /-problem gehabt haben und dieses verschwiegen haben. Dass ihr dies gelingen könnte erscheint unwahrscheinlich.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Antwort weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

A. Meyer

Bewertung des Fragestellers 03.07.2013 | 23:00

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