Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

'Kleiner' Zeitmietvertrag - vorzeitige Kündigung? (Nachmieterstellung, famil.Gründe)

12.02.2010 08:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte/r Frau/Herr Rechtsanwalt,

wir haben einen sog. "kleinen" Zeitmietvertrag mit folgender Klausel abgeschlossen:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.6.200x. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit Ablauf des Monats, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung und Einhaltung einer Frist von 3 Monaten ausspricht. [...] Die Kündigung ist jedoch für beide Parteien frühestens zum 31.5.201x zulässig."
(Vertragsabschluss April 200x)

Zudem haben wir mündlich und im Anschreiben eine ergänzende Vereinbarung geschlossen, dass "eine Kündigung innerhalb der Laufzeit des Mietvertrages möglich ist, sofern ein adäquater Nachmieter für die Wohnung gefunden werden kann".

Aktuell stellt sich die Situation wie folgt dar:

Vor ein paar Wochen haben wir unserem Vermieter angezeigt, dass wir gerne vorzeitig - unter Berufung auf die "Nachmieterklausel" kündigen möchten (Gründe: Wohnung, damals als Singles angemiete, ist nach Geburt unseres Kindes zu klein).

Seit diesem Zeitpunkt führen wir Besichtigungen durch, es gab auch schon einige ernsthafte Interessenten, die aber aus uns nicht eindeutig ersichtlichen Gründen abgelehnt wurden.
Mittlerweile stellt sich für uns die Frage, ob wir überhaupt einen "adäquaten Nachmieter" finden können der "gefällt".

Nunmehr zu unseren Fragen:
1. Welche Gründe gibt es vorzeitig einen "kleinen" Zeitmietvertrag zu kündigen? (bspw. familiäre Gründe wegen Geburt?)
2. Wieviele Nachmieter müssen präsentiert werden bzw. wieviele kann der Vermieter ablehnen?

Und weiterführend: Nach unserem Kenntnisstand beträgt die Höchstfrist für einen Kündigungsausschluss 4 Jahre. Diese wird bei uns nicht überschritten. Allerdings ist u.E. maßgebend für die Berechnung der Frist das Datum des Vertragsschlusses und nicht der Mietbeginn - ist das richtig? Die Frist wurde bei uns abhängig vom Mietbeginn berechnet. Was bedeutet dies? Wird der VErtrag dahingehend geheilt, dass die Frist quasi "korrigiert" wird oder ist damit vielleicht der gesamte Passus nichtig?

Vielen Dank für Ihre Antwort.







Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Bei einem sog. kleinen "Zeitmietvertrag" handelt es sich um einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit der Maßgabe, dass das Recht zur Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird.

Nach der Rspr. des BGH ist

"in einem Mietvertrag über Wohnraum ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt."

Der Vertrag kann in Ihrem Fall nur nach Ablauf der vier Jahre mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

2.

Der Vermieter ist in Ihrem Fall nur aus gewichtigen Gründen berechtigt, einen Nachmieter abzulehnen.
Wenn der Nachmieter demnach solvent ist und der Vermieter die gleiche finanzielle Sicherheit hat wie bei Ihnen, handelt es sich um einen adäquaten Nachmieter im Sinne der Vereinbarung. Einen solchen Nachmieter dürfte der Vermieter nicht ablehnen.

Persönliche Apathien auf Seiten des Vermieters sind hier ohne Belang.
Der Vermieter würde gegen die Nachmieterklausel verstoßen.

Bezüglich des Kündigungsausschlusses ist auf den Vertragsschluss abzustellen, da Mietverträge auch bereits vor Mietbeginn gekündigt werden können. Das ist zumindest Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Die falsche Fristberechung führt aber nicht dazu, dass die Regelung unwirksam wäre.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2010 | 10:25

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Roth,

vielen Dank für Ihre zügige Antwort.

Allerdings hätte ich zu Ihrer Antwort noch folgende Verständnisfragen:

1. Anderweitige Gründe (wie bspw. die durch die Geburt unseres Kindes zu klein gewordene Wohnung) kommen als vorzeitiger Kündigungsgrund nicht in Betracht? Hierzu konnte ich Ihrer Antwort nichts entnehmen.

2. Bezüglich des adäquaten Nachmieters: Inwiefern sind die persönlichen Apathien zu "beweisen" bzw. wie kann hiergegen vorgegangen werden? (Wir haben das Gefühl, das kein adäquater Nachmieter gefunden werden will).

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2010 | 14:20

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

zu 1.

Für eine fristlose Kündigung des Vertrages müsste ein wichtiger Grund vorliegen.
Ob dies darin gesehen werden kann, dass die Wohnung durch den Nachwuchs zu klein geworden ist, ist eine Wertungsfrage, die ich von hier aus nicht sicher beurteilen kann.

Infolge der Geburt Ihres Kindes müsste es Ihnen aufgrund der räumlichen Gegebenheiten jedenfalls unzumutbar sein, in der Wohnung zu verbleiben.

zu 2.

Nach Ihrem Sachvortrag hat es den Anschein, dass Ihr Vermieter rein willkürlich entscheidet.
Mieter, die zahlungsfähig sind, können von dem Vermieter nur durch Angabe eines gewichtigen Grundes abgelehnt werden.

Vor dem Hintergrund des befremdlich anmutenden Verhaltens des Vermieters empfehle ich Ihnen, sich durch einen Kollegen vertreten zu lassen, um dem Vermieter dessen Grenzen aufzuzeigen.



Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg
RA K. Roth

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70047 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle und fundierte Antwort bei einem komplexen Thema. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles bestens. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen