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Kleine Frage bezüglich Kündigungsrechts


| 31.08.2006 19:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine kleine Frage bezüglich meiner Kündigunschancen,folgendes Problem:
Mein Freund hat im Dezember 2002 einen Mietvertrag in Köln abgeschlossen,der sich auf 5 Jahre beläuft!
Nun möchte er aber von dort ausziehen,da die Miete viel zu teuer ist und er in den kommenden Wochen studieren will und nur von Bafög lebt!
Nun sind ja erst 4 Jahre vergangen und auf die bereits abgesendete Kündigung (eingereicht am:15.8.06) kam als Antwort vom Vermieter,das wir erst einen Nachmieter stellen müssten!
Wir haben jetzt überall die Wohnungsanzeige aufgegeben,aber die Chance ist schlecht,dass wir die Wohnung neu vermietet bekommen!

Ich habe nun im Internet folgendes Urteil gefunden: BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04.
Ebenso dieses: BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04
(Mein Freund hat einen Staffelmietvertrag,das heißt jedes Jahr wird die Miete um 10 euro teurer!!)

Meine Frage: Kann ich jetzt gegen den Vermieter mit diesen beiden Urteilen in der Tasche vorgehen?

Über eine schnelle kompetente Antwort wäre ich sehr glücklich!
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre online- Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen möchte:

Den auf 5 Jahre befristeten Staffelmietvertrag wird Ihr Freund – vorbehaltlich einer genauen Prüfung des gesamten Vertragstextes - nach Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen können. Denn nach § 557a Abs. 3 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. In der Vereinbarung einer bestimmten Vertragslaufzeit nach § 575 BGB liegt ein Kündigungsausschluss im Sinne von § 557 a Abs. 3 BGB. Ihr Freund wird sich daher nicht auf die Stellung eines Nachmieters verweisen lassen müssen.

Im Übrigen betraf das von Ihnen zitierte Urteil des BGH die aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Absatz 1 BGB unwirksame formularmäßige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, für die Dauer von mehr als 4 Jahren auf das Kündigungsrecht zu verzichten, so dass die Entscheidung nicht unmittelbar Anwendung findet.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2006 | 20:02

Hallo,danke für Ihre schnelle Antwort!
Sehe gerade,dass in dem Mietvertrag meines Freundes folgendes steht:
"Da es sich um einen Erstbezug nach Entkernung des Objektes und vollständiger Renovierung handelt,verpflichtet sich der Mieter zur Stellung eines Nachmieters,sofern er innerhalb der ersten 5 Jahre aus dem Obekt auszieht."

Heißt das jetzt,dass wir uns nicht mehr auf die beiden BGH Urteile berufen können? Auch nicht auf das von wegen Staffelmiete? Ich bitte um kurze,hoffentlich positive Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2006 | 15:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

auch eine Formularklausel, nach der Mieter sich von dem Mietverhältnis innerhalb der ersten 5 Jahre nur durch Stellung eines Nachmieters lösen kann, wird gegen § 557a Abs. 3 BGB verstoßen und nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirksam sein mit der Folge des Kündigungsrechts nach 4-jähriger Mietdauer. - Weiterhin erlaube ich mir zu Ihrer Bewertung anzumerken, dass Sie den Sachverhalt erst in Ihrer Nachfrage konkretisierten.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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