Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die Ergänzungsvereinbarung zu § 17 ist meines Erachtens unwirksam. Sie müssen die Wohnung daher nur in einem sauberen Zustand an den Vermieter herausgeben.

Anders wäre die Sachlage nur, wenn es sich bei der Ergänzungsvereinbarung um eine sog. Individualvereinbarung handeln würde, sprich diese zusätzliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt worden ist.

Wurde die Vereinbarung dagegen vom Vermieter einseitig in den Vertrag aufgenommen und lediglich vom Mieter zur Kenntnis genommen, so handelt es sich m.E. um eine formularmäßig verwendete Klausel, welche dann in ihrer Gänze unwirksam wäre.

Warum ist die Klausel unwirksam?

Die Klausel ist zunächst schon deshalb meines Erachtens unwirksam, weil diese vorab bereits festlegt, dass der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände als auch die Kosten der Instandsetzung des Parketts) zu ersetzen hat.

Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da diese Regelung schon für "eine normale Abnutzung" (Verschleiß) geltend soll. Dazu heißt es weiter "Wohnungsschäden gehen auch zu Lasten des Mieters". Danach gewinnt man den Eindruck, dass jede Zustandsveränderung, gleich ob Verschleiß und Schäden, seitens des Mieters immer finanziell ausgeglichen werden muss.

Jedoch steht dem Mieter ausnahmslos das Recht zu, die Schäden und Verschleiß selbst zu beseitigen, sodass der Verstoß gegen die Rechtsgrundsatz zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Zwar relativiert sich die Klausel etwas : "Wenn bei Auflösung des Mietverhältnisses die Wohnungsschäden nicht beseitigt sind, ist der Vermieter berechtigt, diese beseitigen zu lassen, und die Kosten mit der gewährten Mietkaution zu verrechnen." Jedoch reicht diese Relativierung m.E. nicht aus, da diese im Wesentlichen nur die Verrechnung mit der Kaution umfasst und der Gesamteindruck, dass der Mieter Schäden und Verschleiß immer zu vergüten hätte, erhalten bleibt.

Darüber hinaus fehlt es am sog. "Grad der Abnutzung", sprich es handelt sich m.E. um eine sog. starre Endrenovierungsklausel, da sie zum einen nicht die Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigt und darüber hinaus auch nicht den tatsächlichen Zustand der Mietsache, sprich den Verschleißgrad, denn bei kurzen Mietverhältnissen, wie vorliegend 1 - 1/2 Jahren wird man davon ausgehen können (je nach tatsächlichem Zustand und der Art der Nutzung) dass sich die Wohnung nicht verschlechtert hat. Allgemeine Renovierungsfristen (als Orientierung) beginnen regelmäßig frühestens ab 5 Jahren.

Eine Klausel ohne Berücksichtigung des Vorgenannten, beeinträchtigt den Mieter daher unangemessen und ist nach §§ 307 ff BGB grundsätzlich unwirksam.

Des Weiteren sind Parkettsanierungen nicht umlagefähig. Mit Ausnahme bei vom Mieter konkret verursachten Schäden. Üblichen Verschleiß durch Nutzung muss der Vermieter grundsätzlich hinnehmen. Die Tatsache, dass das Parkett bei Einzug auch nicht renoviert war, ist ebenfalls entscheidend, denn ist die Mietsache bei Einzug nicht renoviert, kann der Vermieter auch keine Renovierung bei Auszug verlangen, mit Ausnahme er hat dem Mieter z.B. Mietnachlässe für Eigenrenovierungen gewährt.

Nach Gesamtprüfung und unterstellt, es handelt sich nicht um eine individual ausgehandelte Vereinbarung, so hält diese Klausel einer inhaltlichen rechtlichen Kontrolle nicht stand und beeinträchtigt den Mieter unangemessen, sodass sie unter Berücksichtigung der BGH Rechtsprechung insgesamt unwirksam ist.

Demzufolge müssen Sie nach § 17 des Mietvertrages Zitat:, die Mietsache lediglich nur

"im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben. "

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen