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Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

| 16.12.2018 19:37 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Fragen zu Schönheitsreparaturen und den entsprechenden Klauseln im Mietvertrag bei Auszug aus einer Mietwohnung:

Mietbeginn: 09. Mai 2007
Kündigung zum 28. Februar 2018

Im unterzeichneten Mietvertrag steht:

§17 – Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit

Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben. Nach Räumung ist der Vermieter nach Ankündigung berechtigt, die Mietsache auf Kosten des Mieters zu öffnen, zu reinigen, rückgelassene einzelne Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel zu vernichten.

§18 – Mehrere Personen als Vermieter oder Mieter


In einer gesonderten, von beiden Parteien unterzeichneten Anlage 1 zum Mietvertrag vom 09. Mai 2007 steht:

Ergänzung zu §18 (Anm.: es muss sich hier um einen Fehler handeln, vermutlich ist §17 gemeint) – Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für das Streichen der Wand- und Deckenflächen mit Innendispersionsfarbe zu vergüten, soweit es sich um eine normale Abnutzung handelt. Ist das Parkett beschädigt, so hat der Mieter die Kosten für das Abschleifen und für die Versiegelung zu tragen. Zu diesem Zweck legt der Vermieter dem Mieter Kostenangebote von Fachfirmen vor. Die Wohnung wird gereinigt übergeben.
Soweit es sich um Wohnungsschäden handelt, die vom Mieter zu vertreten sind, gehen diese zu Lasten des Mieters. Wenn bei Auflösung des Mietverhältnisses die Wohnungsschäden nicht beseitigt sind, ist der Vermieter berechtigt, diese beseitigen zu lassen, und die Kosten mit der gewährten Mietkaution zu verrechnen. Auch ist der Vermieter berechtigt, wenn bei Auflösung des Mietverhältnisses Mietrückstände bestehen, die Mietrückstände mit der Mietkaution aufzurechnen.
Nach den durchgeführten Renovierungsarbeiten hat der Mieter die Wohnung gereinigt an den Vermieter zu übergeben, oder die Kosten für die Reinigung dem Vermieter zu vergüten.

Meine Fragen hierzu:
Welche Schönheitsreparaturen muss ich durchführen (lassen)?
Sind die in der separaten Anlage 1, die sowohl vom Mieter als auch Vermieter unterzeichnet wurden, vereinbarten Klauseln (Vergütung der Malerarbeiten, etc.) wirksam?
(Anmerkung: Das Parkett wurde im Jahr 2001 zuletzt abgeschliffen und versiegelt.)

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die Ergänzungsvereinbarung zu § 17 ist meines Erachtens unwirksam. Sie müssen die Wohnung daher nur in einem sauberen Zustand an den Vermieter herausgeben.

Anders wäre die Sachlage nur, wenn es sich bei der Ergänzungsvereinbarung um eine sog. Individualvereinbarung handeln würde, sprich diese zusätzliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt worden ist.

Wurde die Vereinbarung dagegen vom Vermieter einseitig in den Vertrag aufgenommen und lediglich vom Mieter zur Kenntnis genommen, so handelt es sich m.E. um eine formularmäßig verwendete Klausel, welche dann in ihrer Gänze unwirksam wäre.

Warum ist die Klausel unwirksam?

Die Klausel ist zunächst schon deshalb meines Erachtens unwirksam, weil diese vorab bereits festlegt, dass der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände als auch die Kosten der Instandsetzung des Parketts) zu ersetzen hat.

Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da diese Regelung schon für "eine normale Abnutzung" (Verschleiß) geltend soll. Dazu heißt es weiter "Wohnungsschäden gehen auch zu Lasten des Mieters". Danach gewinnt man den Eindruck, dass jede Zustandsveränderung, gleich ob Verschleiß und Schäden, seitens des Mieters immer finanziell ausgeglichen werden muss.

Jedoch steht dem Mieter ausnahmslos das Recht zu, die Schäden und Verschleiß selbst zu beseitigen, sodass der Verstoß gegen die Rechtsgrundsatz zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Zwar relativiert sich die Klausel etwas : "Wenn bei Auflösung des Mietverhältnisses die Wohnungsschäden nicht beseitigt sind, ist der Vermieter berechtigt, diese beseitigen zu lassen, und die Kosten mit der gewährten Mietkaution zu verrechnen." Jedoch reicht diese Relativierung m.E. nicht aus, da diese im Wesentlichen nur die Verrechnung mit der Kaution umfasst und der Gesamteindruck, dass der Mieter Schäden und Verschleiß immer zu vergüten hätte, erhalten bleibt.

Darüber hinaus fehlt es am sog. "Grad der Abnutzung", sprich es handelt sich m.E. um eine sog. starre Endrenovierungsklausel, da sie zum einen nicht die Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigt und darüber hinaus auch nicht den tatsächlichen Zustand der Mietsache, sprich den Verschleißgrad, denn bei kurzen Mietverhältnissen, wie vorliegend 1 - 1/2 Jahren wird man davon ausgehen können (je nach tatsächlichem Zustand und der Art der Nutzung) dass sich die Wohnung nicht verschlechtert hat. Allgemeine Renovierungsfristen (als Orientierung) beginnen regelmäßig frühestens ab 5 Jahren.

Eine Klausel ohne Berücksichtigung des Vorgenannten, beeinträchtigt den Mieter daher unangemessen und ist nach §§ 307 ff BGB grundsätzlich unwirksam.

Des Weiteren sind Parkettsanierungen nicht umlagefähig. Mit Ausnahme bei vom Mieter konkret verursachten Schäden. Üblichen Verschleiß durch Nutzung muss der Vermieter grundsätzlich hinnehmen. Die Tatsache, dass das Parkett bei Einzug auch nicht renoviert war, ist ebenfalls entscheidend, denn ist die Mietsache bei Einzug nicht renoviert, kann der Vermieter auch keine Renovierung bei Auszug verlangen, mit Ausnahme er hat dem Mieter z.B. Mietnachlässe für Eigenrenovierungen gewährt.

Nach Gesamtprüfung und unterstellt, es handelt sich nicht um eine individual ausgehandelte Vereinbarung, so hält diese Klausel einer inhaltlichen rechtlichen Kontrolle nicht stand und beeinträchtigt den Mieter unangemessen, sodass sie unter Berücksichtigung der BGH Rechtsprechung insgesamt unwirksam ist.

Demzufolge müssen Sie nach § 17 des Mietvertrages Zitat:, die Mietsache lediglich nur

"im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben. "

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2018 | 16:58

Sehr geehrter Herr Lembke,

vielen Dank für Ihre ausführliche Auskunft!
Folgende Fragen sehe ich noch nicht geklärt:
Das Mietverhältnis besteht seit 2007, also seit über 11 und nicht erst seit 1 ½ Jahren. Ändert dies etwas an der Rechtslage?
Die Anlage mit den Klauseln zu den Schönheitsreparaturen wurde von beiden Parteien (Mieter und Vermieter) unterzeichnet. Sind die Klauseln somit wirksam?
In dieser Anlage ist davon die Rede, dass nach den Handwerkerreparaturen (Parkett, Wände weißeln) der Mieter die Wohnung zu reinigen hat. Das kann doch wohl nicht sein, oder?
Bei Einzug war die Decke im Übrigen ungeweißelt.

Vielen Dank vorab für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2018 | 12:27

Das mit der Jahreszahl habe ich offensichtlich übersehen, aber dies ändert auch nichts an der Beurteilung, da die Klausel meines Erachtens nicht wirksam ist.

Ebensowenig ändert sich auch daran etwas, dass Sie die Vereinbarung unterschrieben haben. Denn eine unwirksame Klausel bleibt auch nach Unterzeichnung unwirksam.

War die Wohnung bei Einzug nicht renoviert (neu), dann müssten Sie ohnehin keine Schönheitsreparaturen ungeachtet des vorher gesagten leisten.

Auch müssen Sie die Wohnung nicht nachreinigen, nachdem Handwerker dort drinne waren.

Insgesamt sehe ich keine begründeten Anspruch gegenüber ihnen, sodass Sie die Wohnung lediglich sauber ggf. besenrein zurück zu geben haben.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 21.12.2018 | 10:30

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