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Klausel im Mietvertrag rechtens?

29.04.2021 10:35 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:17

Unter Paragraph 10 Bagatellschäden/Kleinreparaturen in meinem Mietvertrag steht geschrieben, dass man die Kosten für Bagatellschäden auch bei nicht Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Höhe trägt, ist das so in Ordnung? Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall 80,- EUR, maximal 320,- EUR zzgl. MwSt. im Jahr, aber nicht mehr als 8% der Jahresmiete (Kalt). Bedeutet dies, dass im Jahr maximal 320€ an Kosten entstehen, oder entstehen maximal die 8% oder handelt es sich hier darum, welcher Fall zuerst eintritt? Die Kosten scheinen mir viel zu hoch, da meines Wissens, maximal 75€ für eine Einzelreparatur bzw. 150€-200€ für alle Reparaturen im Jahr bezahlt werden müssen. Ist dies rechtens und falls nein, welche Kosten fallen an bzw. ist die Klausel dadurch unwirksam?

Vielen Dank im Voraus

29.04.2021 | 11:28

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die von Ihnen auszugsweise zitierte Regelung im Mietvertrag weicht grundsätzlich vom gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB ab, wonach es eigentlich Aufgabe des Vermieters ist, die Wohnung instandzuhalten.

Dies heißt aber nicht, dass eine solche Klausel im Mietvertrag, die eine AGB darstellt, per se unwirksam ist.

Kleinreparaturen dürfen nur solche sein, die in § 28 der 2. Berechnungsverordnung definiert sind, also das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Genügt die Klausel in Ihrem Mietvertrag schon dem nicht, so wäre sie ingesamt unwirksam.

Was die von Ihnen angesprochene Regelung zum "Verschulden" anbelangt, so hat der BGH sich hierzu bereits 1989 geäußert und ausgeführt:

"Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen hat, benachteiligt den Mieter ebenfalls unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfaßt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind." (BGH Az. VIII ZR91/88).

Die Klausel, die auch bei Nichtverschulden eingreift, ist also nicht per se deshalb unwirksam.

Es müssen aber dann Höchstgrenzen, so wie vom BGH gefordert, enthalten sein.

Der BGH hatte im Jahr 1989 eine Maximalhöhe von 150 DM, also 76,79 EUR, für noch vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung dürfte derzeit wohl von einem Betrag von 100 EUR ausgegangen werden. Kleinreparaturklauseln, die sich auf höhere Schäden beziehen, sind jedoch unwirksam.

Unter Berücksichtigung der heutigen Rechtsprechung ist auch ein Höchstbetrag aufzunehmen.

Höchstsatz ist eine Summe von 200 EUR im Jahr oder 8 % der Jahresmiete. Auch hier wurde in der Vergangenheit ein Maximalbetrag von 300 DM, also 152,78 EUR, noch für vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preissteigerung dürfte derzeit ein Betrag von 200 EUR noch vertretbar sein.

Die von Ihnen im Mietvertrag erwähnten 320 Euro halte ich als Maximalbetrag für zu hoch, so dass ich die Klausel für insgesamt als unwirksam betrachte. Allerdings gibt es hierzu leider noch keine neuere BGH-Rechtsprechung. Ich habe aber auch Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Bestimmung, weil ein fester Betrag mit einem prozentualen Betrag verknüpft wird, was für mich unter dem Gesichtspunkt des § 307 BGB zu einer unverständlichen und damit unwirksamen Bestimmung führt.

Die Regelung im Mietvertrag bedeutet im übrigen, dass der Maximalbetrag 320 Euro sind im Jahr, es sei denn, 8 % der Grundmiete sind niedriger. Gegen die 8 % habe ich unter Berücksichtigung der Rechtsprechung keine Bedenken (so etwa: OLG Stuttgart Az. 2 U 159/87). Auch wenn der BGH noch 1992 die 6 % als Grenze bezeichnet hat, ist in der Rechtssprechung der Untergerichte die Tendenz auf eine zulässige Erhöhung auf 8 % deutlich wahrzunehmen.

Dies ändert aber nichts daran, dass ich die von Ihnen auszugsweise zitierte Klausel wegen der erwähnten 320 Euro für unwirksam erachte, so dass hier nichts auf Sie abgewälzt werden darf.

Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für kostenlose Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein


Rechtsanwalt Thomas Klein
Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht

Rückfrage vom Fragesteller 29.04.2021 | 12:09

Bin ich bei Abschluss des Mietvertrages, mit dieser Klausel verpflichtet den 320€ im Jahr nachzukommen? Oder kann ich mich auf die 200€ berufen und muss nicht mehr bezahlen auch wenn mehr gefordert wird? Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.04.2021 | 12:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Wenn Sie dem Vermieter die maximalen 200 Euro anbieten, stellt dies ein Entgegenkommen Ihrerseits dar.

Denn Rechtsfolge einer Unwirksamkeit einer Klausel ist die komplette Unwirksamkeit, so dass gar kein Betrag geschuldet wird. Der BGH lehnt es in seiner Rechtsprechung ab, Klauseln teilweise aufrechtzuerhalten, also von 320 Euro auf 200 Euro zu gehen, wobei hier noch nicht einmal feststeht, ob dies brutto oder netto vom Vermieter gemeint ist.

Sie können ihm 200 Euro anbieten, müssen dies aber nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein

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