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Klage wegen Rückerstattung


10.05.2007 17:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Guten Tag, ich bitte ausdrücklich um Beantwortung eines Fachanwaltes für WEG Recht / Immobilienrecht. Ich war nebenberuflich Hausverwalter einer WEG in der meine Frau und meine Tochter 72 % nach MEA besitzen. Die dritte Partei ist fremd. Vor vier Jahren haben wir das Objekt erworben. Die dritte Partei vor 2 Jahren. Das Objekt wurde immer aus den Reihen der Eigentümer verwaltet. Nun zum Thema, ich habe die erste Abrechnung gemacht und die wurde mit Mehrheit beschlosen. Die dritte fremde Partei hat geklagt und die Abrechnung wurde wegen vieler Formfehler und wegen der eingestellten "Sonderhonorare" für ungültig erklärt. Der Wirtschaftsplan dann auch. Sonderhonorare, dahinter verbergen sich erbrachte Arbeitsleistungen am Gemeinschaftseigentum, hausmeisterähnliche Tätigkeiten etc. Die Tätigkeiten wurden vollumfanglich erbracht und können durch Stundennachweise/zettel nachgewiesen werden. Alle Eigentümer waren einverstanden, dass ich die Arbeiten erbringe. Meine Arbeiten wurden auch großzügig von der nun klagenden Partei in Anspruch genommen. Plötzlich als sie auf die abrechnung nachzahlen soll, erinnert sie sich nicht mehr daran, dass alle Eigentümer vereinbart haben, das ich alle Arbeiten bzw. das Eigentümerleistungen erbracht werden. Müssen die Eigentümerleistungen auch beschlossen werden oder genügt der eigenbeleg an die WEG?
Die beanstandete Jahresabrechnung wird neu erstellt und die Formfehler und die Eigenleistungen richtig eingestellt. Das Geld für die Eigenleistungen ist nie geflossen. Ich bin Freiberufler in der IT BRanche und habe "nur viel" Zeit.
Jetzt bekomme ich eine Klage von der dritten fremden Partei auf Schadenersatz etc. ich solle doch das Geld für die Sonderhonorare wieder auf das Gemeinschaftskonto zahlen.
Hat die Eigentümerin überhaupt ein Recht dazu? Braucht sie nicht einen Beschluss dafür um zu klagen? Sie fordert für die anderen Eigentümer das Hausgeld mit zurück, von denen die Sonderhonorare gezahlt worden wären. Abgesehen davon, das das Geld nicht geflossen ist und die Jahresabrechnung neu erstellt wird. Die anderen Eigentümer haben der Klägerin mitgeteilt, dass sie sich der Klage nicht anschließen. Jetzt klagt sie ohne Einwilligung der anderen Eigentümer deren Hausgeld unter dem Decknamen Schadenersatz auf ihren Namen für die WEG mit ein. Hab ich mich verständlich ausgedrückt? Jedes Hausgeld ist doch zweckgebunden für jede Wohneinheit bestimmt und abzurechnen. Die Instandhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsgeld doch nicht das jeweilige Hausgeld? Oder ? Was sollte ich tun?

Vielen Dank.

Mit freundlichem Gruß
B.

-- Einsatz geändert am 12.05.2007 23:35:11
Eingrenzung vom Fragesteller
12.05.2007 | 23:32
Eingrenzung vom Fragesteller
12.05.2007 | 23:36
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergibt sich, über welche Bereiche die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann.
Hier geht es besonder um die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie

a)ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
b)Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
c)Instandhaltung und Instandsetzung
d)Bestellung und Abberufung des Verwalters
e)Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen
f)der Wirtschaftsplan
g)die Jahresabrechnung und die Rechnungslegung
h)der Verwaltungsbeirat
i)bauliche Veränderungen und Aufwendungen

Grundsätzlich werden die Beschlüsse mit Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer gefasst.
Etwas anderes gilt bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen und Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 WEG, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Bei derartigen Maßnahmen ist ein Beschluss nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Sie mögen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion mitteilen, um welche Arbeitsleistungen am Gemeinschaftseigentum es geht. Hausmeisterähnliche Tätigkeiten fallen unter ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff BGB dar. Jeder Bruchteilsgläubiger kann den Anspruch der Bruchteilsgemeinschaft alleine geltend machen kann, in dem er die Leistung an alle Bruchteilsgläubiger gemeinschaftlich verlangt.

Diese Befugnis wurde von der Rechtsprechung für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschränkt.
Aus § 21 Abs. 1 WEG ergibt sich eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, die auch die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung eines Einspruchs erfasst.

Vor diesem Hintergrund geht die Rechtsprechung davon aus, dass der einzelne Wohnungseigentümer Gemeinschaftsansprüche grundsätzlich nur dann gerichtlich durchsetzen kann, wenn er ausdrücklich von der Eigentümergemeinschaft hierzu ermächtigt ist (vgl. BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091; BGHZ 111, 148 = NJW 1990, 2386; BGHZ 115, 253 = NJW 1992, 182; BGHZ 121, 22 = NJW 1993, 727).

Insoweit hat der von Ihnen benannte Eigentümer keine Klagebefugnis, die Hausgelder der anderen Eigentümer als Schadensersatz einzuklagen.

Der einzelne Eigentümer ist aber nicht gehindert einen ihm individuell entstandenen Schaden auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen.
Das ist bspw. dann der Fall, wenn die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gleichzeitig eine Beschädigung des Sondereigentums beinhaltet oder einen Folgeschaden im Sondereigentum auslöst. Soweit dem gleichzeitig das Sondereigentum des Wohnungseigentümers beschädigt wird, oder sich der Folgeschaden ausschließlich als Schaden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers realisiert.
Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.

Darüber hinaus hat sich der dritte Eigentümer ja mit den von Ihnen beschriebenen Arbeitsleistungen einverstanden erklärt, so dass er sich auch an den Kosten mit zu beteiligen hat.

Sie haben Recht, dass die Instandhaltungsrücklage zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

Ich empfehle die Mandatierung eines auf Mietrecht spezialisierten Kollegen vor Ort, um Rechtsverlusten vorzubeugen und entsprechend auf die Klageforderungen zu reagieren.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2007 | 18:36

Guten Tag, inzwischen liegt mir die Schadenersatzklage der Eigentümerin vor. Erst mit Nachzahlung ihrer ersten Abrechnung will sie sich bis heute plötzlich nicht erinnern,ich würde Ihnen gern meinen Hausverwaltervertrag und die Klage schicken. Das geht hierüber leider nicht. ?In dem steht, dass ich 26 € pro Einheit bekomme und für besondere Verwalterleistungen , welche aufgelistet sind 40 € bekomme. Weiter steht.. gilt auch für besondere Verwalterleistungen, welche hier nicht aufgeführt sind. Weiter durfte ich bis 2.500 € ohne Beschluss Aufträge vergeben. Ich bin befreit von § 181 BGB. Die Klage lautet " angeblich aufgeführte Arbeiten wurden ohne Beschluss und daher rechtswidrig in die Jahresabrechnung ( Jahresbarechnung ist ungültig und wird neu erstellt ) gestellt, so dass der WEG ein Schaden von XXXXX entstanden ist. Die Sonderhonorare erfolgten ausschließlich durch Selbstbeauftragung" Die im Verwaltervertrag lautende Formulierung sonstige Verwalterleistungen, welche im Vertrag nicht aufgeführt sind - ist unzulässig und verstößt gegen §§ 307 ff BGB. Es ist auch von Begünstigung die Rede und
Es gibt eine Vereinbarung aller Eigentümer, dass ich alle Tätigkeiten, soweit es möglich ist ausführe, bevor externe Kräfte zum Einsatz kommen bzw. die Eigentümer erst selbst versuchen Abhilfe zu schaffen. Jetzt erinnert die Dame sich nicht mehr daran. Streitet alle meine Arbeiten ab. Bei ihr geht der Gerichtsvollzieher ein und aus. Sie zahlt auch seit 3 Monaten kein Hausgeld. Ich habe Vorbereitungsarbeiten für Handwerkfirmen geleistet, Dachrinnen gesäubert, Wege gereinigt, Hecken geschnitten, Mülltonnnen gereinigt, Verstopfungen, Heizungsprobleme, Verputzungen, Restarbeiten nach Dachsanierung u.s.w. Das Haus ist jetzt in dem Zustand, dass alle aufatmen können. Heute leider nicht mehr. Festgestellt wurde Kanal gebrochen. Die Kette hier am Haus hört nicht auf.Die Dame leugnet die Vereinbarung, die Leistungen wären alle ohne Beschluss erfolgt und ich hätte die Leistungen mit überzogenen 40 € berechnet. Ich habe alles mit 40 € abgerechnet, das wäre falsch und hätte mich selbst beauftragt. Das dürfte ich nicht u.s.w. Wir hatten einen schweren Sturmschaden. Das DAch wurde 40 qm in einer Fläche abgedeckt. Dort regnete es direkt in die SE meiner FRau rein und an immer anderen Stellen. Wir haben ein 420 qm Dach! Die Versicherung hat nicht gezahlt. Dach wäre zu alt. Eine kleine Summe wurde verhandelt und floss.Ich habe abgedichet, die immer wieder auftretenden neuen Lecks versorgt, ich habe nicht fertig gestellte Dach/Maueranschlüsse wegen Ungeziefer, Wärmeverlust und Durchzug( direkt SE meiner Frau )verschlossen und abgedichtet, ich habe am Giebel ( Fachwerk/Glaskonstruktion den bekannten Mangel Undichtheit direkt an beiden Giebeln mit Bauschaum abgedichet - d.h. hunderte Löcher bohren und dann in diese schäumen. Da wir das Dach mit einer Aussendämmung versehen mußten, war das notwendig, bevor die Aussendämmung darauf kommt. Ein Fachmann wies mich auf Nachfrage darauf hin und ich wurde sofort tätig im Wettstreit mit den Dachdeckern. Das Resultat ist gut. Ich habe hier alles am Haus gemacht. Die Frage was ist Eigentümerleistung und was ist Hausverwalterleistung. Wie wird die Eigentümerleistung abgerechnet zu welchem Betrag? 20-25€ muss das auch beschlossen werden? nachträglich? Es handelte sich alles um Notreparaturen, welche sich von jetzt auf gleich einstellten und gemacht werden mußten.Da ist wohl einiges falsch zugeordnet.
Meine Arbeiten können von vielen bezeugt werden. Die Abrechnung wird neu erstellt. Ich habe Stundenzettel geführt. Was sollte ich beachten.
Wie würde eine Vertretung Ihrerseits aus Hamburg hier in Linz am Rhein möglich sein? Zahlt die Vertretung meine Rechtschutz, wo ich jetzt Privatperson bin. Als ich Hausverwalter war hat sie nicht zahlen wollen. Ziel der Dame ist nicht zu zahlen, Zahlungsaufschub und Psychoterror, damit wir ihre Wohnung kaufen. Die anderen zwei Eigentümer würden lügen, ich hätte nicht gearbeitet, wir würden alle betrügen weil wir Familie sind ich wäre dreist vermögensschädigend etc. Der Aufforderung des gegenrischen Anwalts an die anderen Eigentümer sich der Schadenersatzklage anzuschließen haben sie abgelehnt. Ich bin fast ratlos. sowas habe ich in meinem ganzen Leben nicht erfahren. Die Dame ist mehr als dreist. Ich bin nah dran Strafanzeige zu erstatten. Sie hat mich auch bezichtet ich hätte die Wärmemengenzähler falsch eingebaut. Die sind aber richtig eingebaut. Die hat eine Fachfirma eingebaut. Ich wäre vermögensschädigend für die WEG. Ich hätte fachlich schlecht gearbeitet einerseits, andererseits habe ich die Arbeiten nicht ausgeführt. Wir wohnen hier in einem Ortsteil auf dem Berg ohne öffentliche Verkehrsanbindung und direkt am Wald. etc. Danke für die Antwort b.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2007 | 19:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie werden sicherlich Verständnis dafür aufbringen, dass der von Ihnen verfasste Nachtrag das Maß einer kostenlosen Nachfrage übersteigt.

Ich biete Ihnen daher an, dass wir uns per E-Mail in dieser Angelegenheit weiter verständigen.
Ich werde insoweit auf Sie wieder zukommen.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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