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Klage wegen Renovierungskosten, Anspruch verjährt?


| 09.05.2005 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben Klage gegen den ehemaligen Mieter unseres Reihenhauses wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten i.H.v. 2.300 Euro erhoben. Der Rechtsanwalt des Beklagten hat erwidert, dass die Klage unbegründet ist, weil die Forderung verjährt sei.

Im Einzelnen hat sich folgendes ereignet:
1.) Der ehemalige Mieter hatte den Mietvertrag zum 30.11.2003 gekündigt. Er hatte das Haus unrenoviert (Tapeten in unterschiedlichen Farben, insb. dort wo Schränke, Regale standen, z.T. Kindertapeten etc) zurückgelassen und Beschädigungen nicht repariert.

2.) Der Mietvertrag von 1990 sah die üblichen Schönheitsreparaturen – Zeiträume (3,5 und 7 Jahre) ohne Endrenovierung vor. Als Mietsicherheit war die vom Mieter eingebrachte Einbauküche vereinbart, diese war aber nach über 13 Jahren Mietdauer quasi wertlos und wurde vom Mieter entfernt.

3.) Der unrenovierte Zustand des Hauses wurde in der Abnahme am 29.11.2003 dokumentiert. Der Mieter selbst war bereits umgezogen und nicht mehr vor Ort. Ein Bekannter hat ihn bei der Abnahme vertreten.

4.) Mit Schreiben vom 1.12.03 forderten wir den Mieter mit Nachfrist auf, die Mängel zu beseitigen. Da dies nicht erfolgte haben wir alle Arbeiten selbst durchgeführt und ihm Anfang Februar 2004 in Rechnung gestellt. Unsere Mahnungen Ende Februar und Anfang April blieben erfolglos. In dieser Zeit erfolgten diverse Telefonate mit dem Mieter, der uns mitteilte, dass er wegen einer bevorstehenden Operation derzeit arbeitsunfähig sei, die Forderung aber sobald wie möglich begleichen wollte.

5.) Entnervt von der „Hinhaltetaktik“ haben wir am 10.06.2004 Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt, der uns am 15.07.04 zugestellt wurde. Der Mieter Ende Juli 2004 schriftlich unsere Forderungsaufstellung akzeptiert und als Zeichen „des guten Willens“ 300 Euro überwiesen. Den restlichen Betrag wollte er ab Januar 2005 begleichen.

6.) Da sich der Mieter nicht mehr gemeldet hatte haben wir im Januar 2005 Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheides gestellt. Dagegen hat er Einspruch erhoben, sodaß wir nach Aufforderung des Gerichts eine Klageschrift formuliert haben.

7.) Ein erste mündliche Gerichtsverhandlung ist Ende Mai vorgesehen. Die Anwälte des Mieters sehen die Klage als unbegründet an, da die Forderung verjährt sei. Nach §§ 548, 187 und § 188 BGB sei die 6 monatige Verjährungfrist spätestens am 31.5.04 abgelaufen und unsere Forderung am 1.6.04 verjährt. Der am 10.6.04 gestellte Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides wurde nach deren Ansicht zu spät gestellt und daher sei die Klage unbegründet.

Fragen: Hat die Gegenseite Recht, sind unsere Ansprüche verjährt? Es kann doch nicht sein, das unsere Gutmütigkeit durch die Hinhaltetaktik des Mieters derart ausgenutzt wird, das inzwischen unsere Ansprüche verjährt sind, zumal er telefonisch und schließlich schriftlich die Ansprüche anerkannt hat.

Sollen/können wir die Klage zurücknehmen und welche Kosten entstehen uns dann?

Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

es steht zu befürchten, dass der gegenanwalt Recht hat. Die Ansprüche verjähren in der Tat sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache.

Wenn Sie die Klage nun zurücknehmen, werden Sie neben den Gerichtskosten (die Sie aber schon eingezahlt haben) auch die Kosten des gegenischen Rechtsanwaltes tragen müssen, die sich in etwa in einer Größenordnung von rund 350,00 EUR bewegen werden.


Was Sie nun versuchen können, ist Folgendes:

Teilen Sie dem Gericht mit, dass die Verjährungseinrede deshalb nicht greifen kann, da der Mieter Sie hingehalten hat, so dass der erhobenen Verjährungseinrede die UNZULÄSSIGE RECHTSAUSÜBUNG deshalb entgegen steht, da hier Verhandlungen und Zusagen des Mieters vorliegen (was Sie aber beweisen müssten).

Aber Vorsicht: Die Zahlung nach mehr als sechs Monaten kann nicht als Anerkenntnis, welche die einmal entstandene Verjährung hemmt oder neu beginnen läßt, gewertet werden, da eben schon die Verjährung eingetreten war.

Ihre Chancen, mit diesem Einwand durchzudringen, sind jedoch nicht sehr gut, da die Vielzahl der Gerichte eben die sechs-monatige Frist anwendet.

Hier sollten Sie das Gericht daraum bitten, einen richterlichen Hinweis zur Frage der Verjährung zu erteilen, um dann ggfs. aus Kostengründen die Klage zurück zu nehmen!


Vielleicht haben Sie im Vertrag eine andere (längere) Frist geregelt; sehen Sie bitte dort einmal nach.


Ansonsten besteht eventuell noch die Möglichkeit, Ihre (verjährten) Ansprüche mit der Kautionsrückzahlung zu verrechnen (das ist auch bei Verjährung noch möglich).


Ich bedauere, Ihnen keine bessere Auskunft erteilen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2005 | 14:54

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Nachfrage habe ich noch.
Da die Erfolgsaussichten der Klage nicht sehr gut sind, werde ich die Klage wohl aus Kostengründen zurücknehmen.
Kann dann der ehemalige Mieter auch noch die 300 Euro, die er nach Eintritt der Verjährung als "Zeichen des guten Willens" gezahlt hat, zurückfordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2005 | 15:08

Nein, diese Forderung bleibt Ihnen erspart. Hier hat der Mieter geleistet, obwohl Verjährung eingetreten ist.

Ihr Anspruch besteht ja letztendlich auch, "nur" können Sie ihn wegen der Verjährungseinrede nicht durchsetzen,Sie können aber nach wie vor noch damit aufrechnen (was Sie auch im Falle der Klafrücknahme gegenüber dem Kostenfestsetzungsantrag der Gegenanwälte machen sollten).

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