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Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung - trotz Wert über Kappungsgrenze?

10.08.2013 09:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:31

Zusammenfassung:

Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens.

Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Vermieter wendete sich mit einem Verlangen auf Mieterhöhung an uns und hat nun, nach Ablehnung des selbigen, Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht eingereicht.

Wir hatten der Mieterhöhung nicht zugestimmt, da die berechnete Erhöhung durch Rundungswerte erfolgte, was wiederum zu einem Rundungsfehler pro Quadratmeter führte und damit insgesamt zu einer Erhöhung um 20,2%. Das Gericht hat am Ende der uns überstellten Verfügung sogar in dicker Schrift folgenden Hinweiß eingefügt:

"Gemäß § 139 ZPO: Materielle Prozessleitung wird auf Folgendes hingewiesen:

Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, soweit eine Zustimmung auf eine Miete von mehr als monatlich 504,00 € verlangt wird. Die in § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegte Kappungsgrenze von 20% erlaubt bei einer Ausgangsmiete von 420€ eine Mieterhöhung nur um 54€" (der Vermieter verlangt 508 € also eine Erhöhung um 58 €).

Die erste Frage also: Will uns das Gericht damit sagen, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist und die Klage daher ohnehin abgewiesen wird?

Würde der Vermieter den Wert nun noch korrigieren, wird die Klage dann fallengelassen und er trägt alleine die Kosten?

Zusätzlich zu der falschen Berechnung stimmen wir auch seiner Einordnung unserer Wohnlage als mittel nicht zu und können das, unserer Meinung nach, auch entsprechend durch den Mietspiegel belegen. Direkt vor unserem Fenster verläuft eine Bahnschiene auf der mehrmals stündlich der ICE verkehrt. Laut Mietspiegel Dresden rechtfertigt dies die Einstufung der Mietlage in die nächst niedrigere Stufe. Zudem kommen noch andere mindernde Merkmale wie kein Balkon, keine Begrünung, keine Gemeinschaftsräume wie Fahrradkeller, stark sanierungsbedürftiges Treppenhaus etc.

Der Vermieter hat als Beweiß lediglich ein Gutachten angegeben, dass der Klage aber nicht beigefügt ist, weshalb es sich wohl nur um ein Beweisangebot handelt.

Wir teilten dem Vermieter unsere Gründe schriftlich mit und zeigten auch eine grundsätzliche Bereitschaft eine Mieterhöhung anzunehmen, insofern diese korrekt berechnet ist, erhielten darauf aber keine Antwort. Eine telefonische Nachfrage bei der uns zugeteilten Hausverwaltung stellte dann heraus, dass der Vermieter nicht an unseren Argumenten interessiert sei sondern umgehend den Rechtsweg eingeschlagen hätte. In der uns übermittelten Klageschrift führt sein Rechtsanwalt auf, es gäbe keine miet mindernden Gründe.

Unsere Hauptfrage nun: Da ja die Klage bereits eingereicht wurde und wir uns momentan alle noch in der Ausbildung befinden, möchten wir einen für uns möglichst kostengünstigen Weg finden. Wenn das Gericht die Klage doch zulässt und am Ende etwas niedriger als vom Vermieter verlangt festlegt, erringt dieser dann einen "Teilsieg" und die Verfahrenskosten werden aufgeteilt? Oder kann er nur gewinnen oder verlieren und demnach entweder wir oder er alle Kosten tragen?

Ist ihrer Meinung nach das Risiko die Klage durch zu prozessieren für uns überschaubar oder raten Sie eher dazu keine Verteidigungsabsicht anzuzeigen und sich damit in unser Schicksal zu fügen um weitere Prozesskosten zu vermeiden?

Vielen dank im Voraus.

10.08.2013 | 10:41

Antwort

von


(111)
Marburger Straße 5
10789 Berlin
Tel: 030 219 62 880
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grund des geschilderten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Der gerichtliche Hinweis gem. § 129 ZPO: Vorbereitende Schriftsätze stellt nur eine erste Einschätzung des Gerichts dar und nimmt nicht die Entscheidungsfindung nach der mündlichen Verhandlung und/oder dem schriftlichen Vorverfahren vorweg. Daher kann dies nur als ein erster Hinweis des Gerichts gewertet werden, wie es die Klage zurzeit bewertet.

Sofern der Wert z.B. auf 54 Euro seitens des Vermieters korrigiert werden würde (auch im Laufe des Verfahrens), so stellt dies ein neues Mieterhöhungsverlangen dar und die Frist des § 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung (2 Monate) beginnt erneut zu laufen (Zustimmungsfrist). Die Klage wäre daher - im Fall einer rechtzeitigen Zustimmung zum Erhöhungsverlangen Ihrerseits - unbegründet und würde abgewiesen werden. Das Gericht kann nicht nur eine Teilerhöhung zusprechen.

Sofern Sie hier darauf hinweisen, dass Ihre Wohnung in eine andere Wohnlage eingeordnet werden müsste, kann ich dies ohne Einsicht in die erforderlichen Unterlagen nicht abschätzen. Das Gutachten Ihres Vermieters wird dieser wahrscheinlich erst vorlegen, wenn Sie sich gegen die Klage verteidigen und die Einordnung bestreiten. Ob evtl. ein weiteres Gutachten erforderlich wäre, wäre im Prozess abzuwarten. Ggf. erweist sich bereits das Gutachten des Vermieters als unzureichend.

Jedenfalls empfehle ich Ihnen auf Grund des geschilderten Sachverhalts sich anwaltlich vertreten zu lassen. Die Wahrscheinlichkeit mit einer anwaltlichen Vertretung eine Klageabweisung zu erzielen ist nach einer ersten Einschätzung relativ hoch. In diesem Fall würden Ihnen keine Kosten entstehen, da diese vom Kläger zu tragen wären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Nadiraschwili, Rechtsanwaltt


Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.
Fachanwalt für Steuerrecht

Rückfrage vom Fragesteller 10.08.2013 | 11:27

Sehr geehrter Herr Nadiraschwilli,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Um ganz sicher zu gehen, dass ich Ihre Antwort richtig verstanden habe, hier noch eine Nachfrage.

Es ist also definitiv nicht möglich, dass das Gericht weder ganz zu seinen Gunsten noch ganz zu unseren Entscheidet? Ein "Teilsieg" mit anschließender Teilung der Prozesskosten ist ausgeschlossen, insofern wir keinem Vergleich zustimmen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.08.2013 | 12:31

Aus anwaltlicher Sicht kann natürlich keine Garantie für den Ausgang eines Prozesses gegeben werden, da das Gericht unabhängig entscheidet. Es scheint jedoch auf Grund der geschilderten Umstände zumindest der Eindruck zu bestehen, als wäre in dieser Konstellation ein "Teilsieg" nicht möglich. Die Klage wäre entweder statt zu geben oder abzuweisen.

Bitte beachten Sie, dass dies nur eine erste Einschätzung auf Grund des geschilderten Sachverhalts darstellt und ohne Akteneinsicht vor allem auch in die Klageschrift eine abschließende Einschätzung nicht möglich sein kann.

Gestatten Sie mir noch den Hinweis, dass Sie unter Umständen auf Grund eines geringen Einkommens Anspruch auf Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe haben könnten

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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