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Klage auf Rückbau Wohnungseingangstür

14.10.2020 18:37 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um bauliche Veränderungen am bzw. im Gemeinschaftseigentum und deren Abgrenzung zur Nutzung oder Instantsetzung.

Ich vermiete eine Wohnung in einem 8-Parteienhaus. Nachdem mein Mieter ausgezogen ist und die Wohnung aufwendig renoviert wurde, habe ich mich an den Verwalter gewendet, da die Wohnungstür direkt neben meiner Eingangstür ohne Beschluss getauscht wurde. Mietinteressenten hat dies abgeschreckt. Es wurde dabei eine breitere Tür in einer anderen Farbe eingebaut. Der Putz im Hausflur wurde dabei massiv beschädigt. Die Tür mit anderen Maßen und anderer Farbe sowie der beschädigte Putz sehen unmöglich aus.

Der Verwalter hat den anderen Eigentümer angeschrieben. Dieser sagte, er habe die Tür getauscht, da die andere kaputt war. Einen Beschluss habe er nicht gehabt.

Ich habe dem anderen Eigentümer vorgeschlagen mich anzugleichen, wenn er einen Teil der Kosten trägt. Dies hat er abgelehnt. Auch den Beschädigten Putz will er nur reparieren, wenn die Eigentümerversammlung dies beschließt.

Auf der letzten Eigentümerversammlung wurden die Punkte Rückbauklage und Instandsetzung beschädigter Putz und Anstrich mehrheitlich abgelehnt. Zu der Eigentümergemeinschaft gehören noch andere Häuser, die sich einfach nicht für unser Haus interessieren. Ich bin direkt davon betroffen, da meine ETW sich direkt nebenan befindet.

Welche Möglichkeiten habe ich hier noch um meine Anliegen, Rückbau der Tür und Instandsetzung Putz, durchzusetzen. Oder muss ich das hinnehmen, wenn die Mehrheit dagegen ist? Es sieht wirklich unmöglich aus.

Einsatz editiert am 14.10.2020 21:04:18

14.10.2020 | 21:53

Antwort

von


(788)
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41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihrem Fall:

Wenn Sie schreiben: ..."Es wurde dabei eine breitere Tür in einer anderen Farbe eingebaut. Der Putz im Hausflur wurde dabei massiv beschädigt. Die Tür mit anderen Maßen und anderer Farbe sowie der beschädigte Putz sehen unmöglich aus."

...wäre das eine bauliche Veränderung/Maßnahme im Sinne des § 22 WEG: Wiederaufbau , wenn diese über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei der Entstehung oder nach Vornahme früherer zulässiger baulicher Veränderungen hinausginge.

Eine Stufe darunter wäre als Instandhaltung abzugrenzen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, die als Maßnahme der laufenden Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 mehrheitlich beschlossen werden können.

Nicht erfasst von § 22 WEG: Wiederaufbau sind bauliche Veränderungen, die sich ausschließlich auf den Bereich des Sondereigentums beschränken (OLG Düsseldorf WuM 1996, 441; Lechner NZM 2005, 609); diese obliegen allein dem betreffenden Sondereigentümer.

Die Abgrenzung zu (bloßen) Gebrauchsregelungen erfolgt nach dem Merkmal des Substanzeingriffs. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich danach um eine des Gebrauchs. Wird hingegen dauerhaft in die Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes oder des Grundstücks eingegriffen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Qu.: Hügel BeckOK § 22 BGB: Wirtschaftlicher Verein Rn 2, 3 Stand: 01.08.2020.

Es wird also vorliegend auf die konkreten Verhältnisse vor Ort ankommen, die im Streifall letztlich mittels Beiziehung der Baupläne zur TE durch einen Sachverständigen zu klären wären.

Ihre Beschreibung nach tendiere ich wegen des deutlichen Substanzeingriffs in eine womöglich tragende Wand und der veränderten Optik im Gemeinschaftseigentum des Flurs, dass es sich um
eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG: Wiederaufbau handelt.

Wenn der Nachbar "den beschädigten Putz nur reparieren will, wenn die Eigentümerversammlung dies beschließt", halten Sie ihm entgegen, dass er eben diesen Beschluss vorher hätte herbeiführen müssen und Ihnen und der WEG deshalb jetzt die Angleichung und Beseitigung der Schäden schuldet.
(Der Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung richtet sich grds. gegen den Miteigentümer, der sie veranlasst hat (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%20432" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.12.2006 - V ZR 112/06: Inanspruchnahme des Mieters als Störer">NJW 2007, 432</a>)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 14.10.2020 | 22:12

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Die Tür (Geneinschaftseigentum) wurde ohne Beschluss gewechselt.

Ich dachte eine Klage auf Rückbau kann nur die Verwaltung nach vorheriger Zustimmung der Eigentümerversammlung einreichen. Ein einzelner Eigentümer ist dazu nicht befugt.
vgl:
(AG Bremen, Urteil v. 31.03.2017, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=29%20C%2010/17" target="_blank" class="djo_link" title="AG Bremen, 31.03.2017 - 29 C 10/17: Beseitigung einer neu eingebauten Wohnungseingangstür?">29 C 10/17</a>)

Kann ich hier unabhängig vom Beschluss der Verwaltung tatsächlich selber mit Hilfe eines Anwalts auf Rückbau der Tür und Behebung der Schäden im Putz klagen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.10.2020 | 00:06

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Eine Weichenstellung ist zunächst die, ob Ihr Sondereigentum baulich und optisch betroffen ist, oder das der WE, was per Ferndiagnose von mir nur tendenziell (für die WE) festzustellen ist.

(a) Gehen wir also von dem Gemeinschaftseigentum (WE) aus, so ist die rechtliche Grundlage für den Anspruch auf Beseitigung einer unrechtmäßigen baulichen Veränderung grds. § 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch iVm § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1. Der Beseitigungsanspruch beinhaltet auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wenn nur auf diese Art und Weise die Beeinträchtigung beseitigt werden kann (LG München I ZMR 2018, 366; Niedenführ NZM 2001, 1111). Solche Ansprüche stehen zunächst jedem Wohnungseigentümer individuell zu (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202018,%20794" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.07.2018 - V ZR 56/17: Wohnungseigentumssache: Anspruch von Wohnungseigentümern auf Bese...">NZM 2018, 794</a> Rn. 9; 2014, 245 Rn. 6; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202011,%201351" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.12.2010 - V ZR 125/10: Grunddienstbarkeit: Halten einer Anlage">NJW 2011, 1351</a> Rn. 9; OLG München <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202005,%20733" target="_blank" class="djo_link" title="OLG München, 27.07.2005 - 34 Wx 69/05: Abwehr von Störungen innerhalb der Wohnungseigentümergem...">ZMR 2005, 733</a>.

(b) Bei Verschulden kann in den Fällen von eigenmächtigen, nachteiligen, baulichen Veränderungsmaßnahmen neben § 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch auch Schadensersatz nach den § 823 BGB: Schadensersatzpflicht ff., § 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes geltend gemacht werden, der ebenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands umfasst (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202014,%20245" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.02.2014 - V ZR 25/13: Wohnungseigentum: Beeinträchtigung durch eigenmächtig errichtete ...">NZM 2014, 245</a>; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfIR%202001,%20209" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.12.2000 - V ZB 45/00: Eintritt eines nicht hinnehmbaren Nachteils durch Durchbruch eine...">ZfIR 2001, 209</a>). Für diesen Anspruch besteht allerdings – [b]anders als bei Ansprüchen gem. § 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202014,%20245" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.02.2014 - V ZR 25/13: Wohnungseigentum: Beeinträchtigung durch eigenmächtig errichtete ...">NZM 2014, 245</a> Rn. 17; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202011,%20807" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.12.2010 - V ZR 125/10: Grunddienstbarkeit: Halten einer Anlage">NZM 2011, 807</a>).
[/b] Qu.: Hügel Beck OK Rn 27, 29 zu § 22 WEG: Wiederaufbau .

Die Differenzierung nach (a) und (b) sowie auch die (str.) Rechtslage bei Konkurrenz der beiden Anspruchsgrundlagen ist nicht einfach, so dass Sie für eine etwaige Klage einen auf dem Gebiet des WEG versierte/n Kollegen/in vor Ort beiziehen sollten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch einen Überblick verschaffen und wünsche gutes Gelingen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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