Klage auf Eigenbedarf

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige mit meinen Eltern ein 2 1/2 Familienhaus zu kaufen.Das Haus ist in zwei Wohnungen a 89 qm und einer Einliegerwohnung von 45 qm aufgeteilt.Eine Wohnung von 89 qm steht leer, die Einliegerwohnung wird derzeitig vom Verkäufer bewohnt, der jedoch nach Kaufpreiszahlung auszieht ( steht im Notarvertrag fest ).Die letztere Wohnung ist von einem kinderlosen Ehepaar seit 2 1/2 Jahren angemietet.Da meine Eltern in die leerstehende Wohnung einziehen wollen und ich die Einliegerwohnung als Büro nutzen werde, muss die vermietete Wohnung den derzeitigen Mietern gekündigt werden, was bereits jetzt vom derzeitigem Eigentümer fristgemäß zum 28.02.06 per Boten überbracht wurde. Meines Erachtens nach wurden vom jetzigen Mieter normale Renovierungsarbeiten getätigt und eine Einbauküche integriert.Nach Rücksprache mit dem für das Haus zuständigen Immobilienmakler wurden mir keine grösseren Komplikationen angedeutet.Lediglich die Klage auf Eigenbedarf und eine dadurch entstehende Verzögerung müssten wir in Kauf nehmen.Da wir ja beim Kauf des Hauses alle Rechten und Pflichten nach dem BGB übernehmen, stellt sich für mich die Frage ob der Zeitraum der ausgesprochenen Kündigung des Verkäufers bis zum Erwerb des Hauses auch auf uns übergeht.Der Mieter teilte uns bei der Wohnungsbesichtigung bereits mit, das er natürlich eine Möglichkeit haben muss um eine adequate Wohnung zu finden.Leider hat er sich auf die ausgesprochene Kündigung beim Verkäufer bis heute nicht gemeldet.Sehen sie weitere Probleme für unseren baldigen Einzug auf uns zukommen, bzw. wie lange kann sich die Klage auf Eigenbedarf hinziehen ?
MfG

Rechtsanwalt Stefan Steininger · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung kann es durchaus zu erheblichen Problemen beim Einzug kommen.

Zunächst ist problematisch, was im Hinblick auf die Kündigung des jetzigen Eigentümers passiert. Leider weiß ich nicht, worauf sich diese Kündigung bezieht. Eigenbedarf dürfte ausscheiden, da hier eine eigene Nutzung nicht (mehr) möglich ist. Auch der Wunsch, „günstiger“ zu verkaufen, stellt keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar.

Damit dürfte diese Kündigung unwirksam sein.

Ansonsten gilt, dass Kauf Miete nicht bricht und somit der Mietvertrag auf Sie übergeht. Ihnen steht kein besonderes eigenes Kündigungsrecht wegen der Kündigung zu. Auch wird die unwirksame Kündigung nicht dadurch geheilt, dass im Nachhinein ein Eigenbedarf bei Ihnen eintritt. Die Kündigung des Vermieters ist wahrscheinlich unwirksam, das Mietverhältnis geht somit unverändert auf Sie über.

Daher werden Sie wohl nach Eigentumsübertragung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist selbst kündigen müssen, wenn der Mieter sich quer stellt.

Eine Räumungsklage kann sich – mit allen Mieterschutzanträgen – durchaus ein Jahr hinziehen.

Am sichersten für Sie dürfte es sein, wenn der Verkäufer einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter schließt. Dann können Sie am sichersten sein, dass der Mieter tatsächlich auszieht. Tut er dies aber trotzdem nicht, werden Sie auch hier auf Räumung klagen müssen. Dann fällt aber wenigsten die Darlegung des Kündigungsgrundes weg.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Klage auf Eigenbedarf

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Stefan Steininger

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