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Klärung Mietpreisbremse / Wirksamkeit der Rüge

02.06.2019 16:29 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir haben so viele Informationen in diesem Fall gesammelt, um möglichst genaue Antworten zu ermöglichen und den Fall nicht zu verkürzen. Gelegentlich ist die Reden von Mängeln, die sind nicht Bestandteil dieser Frage. Es geht nur um die Mietpreisbremse. Wir hoffen es sind nicht zu viele Informationen.

In dem Fall sind drei Fragen mit "Konkrete Frage: ..." gekennzeichnet. Die Erwartung ist, dass nur diese drei Fragen beantwortet werden. Der Rest ist zur Information.

Wir sind MieterInnen einer Wohnung, in einem Haus mit 20 Parteien:

- Baujahr 1960 / Energieausweis 09/2014 Stufe D (103 - 134 kWh/qm a)
- Ort: Hamburg Altona PLZ: 22767
- Vermieter hat das Haus im Mai 2018 erworben
- Mietvertrag ab 01.07.2018 - unterschrieben am 13.06.2018
- 64 qm 1024 € Nettomiete = 16 € / qm
- keine umfassender Modernisierung / Sanierung vor dem Einzug
- keine Information über die Vormiete (bis heute)
- Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses sind nicht bekannt
- Mietpreis laut Hamburger Mietspiegel: Mittelwert: 7,35 € Min: 6,33 € Max: 8,73 €

Zum Thema Mietpreisbremse schrieb uns der Vermieter: "Ihre Mietlaufzeit begann am 1. Juli 2018. Der Senat entschloss sich mit Wirkung zum 04. Juli 2018 - also nach Ihrem Einzug und zu spät für unseren Vertrag - für einen Neuerlass der Mietpreisbremse mit unveränderter Gültigkeit bis zum 30. Juni 2020." Weiterhin gibt der Vermieter an, dass er davon ausgeht, dass die Mietpreisbremse in unserem Fall nicht greift.

Konkrete Frage: Greift die Mietpreisbremse in unserem Fall?

Wirksamkeit unserer Rüge.

Wir haben dem Vermieter am 23. November 2018 (per Fax) geschrieben, weil er sich aus unserer Sicht nicht ausreichend um von uns benannte Mängel kümmerte. Am Ende schrieben wir: "... für eine Hausgemeinschaft die ihre Probleme in Eigenregie löst, ist die Miete zu hoch."

Am 14.01.2019 schrieben wir dem Vermieter in einem Brief/Fax: "Laut Hamburger Mietspiegel sollte die Wohnung etwa 7,40 € / m² höchstens 8,80 € / m² kosten. Der Preis beträgt jedoch 16 €."

Am 30.01.2019 faxten wir dem Vermieter den Screenshot vom Hamburger Mietspiegel sowie die Info zur Mietpreisbremse der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (https://www.hamburg.de/mietenspiegel/4606594/mietpreisbremse/)

Am 04.02.2019 trafen wir uns beim Vermieter, um über die Mängel der Wohnung / des Hauses zu sprechen, eine Lösung zu finden oder den Mietvertrag zu beenden. Wir einigten uns darauf die Mängel gemeinsam zu beheben. Ebenfalls sprachen wir über den Mietenspiegel und die Mietpreisbremse. Der Vermieter sagte uns an diesem Tag, dass die Mietpreisbremse nicht gelte, da sie gegen das Grundgesetz verstoße.

Wir recherchierten und sind nicht der Meinung des Vermieters. Am 21.05.2019 schrieben wir dem Vermieter erneut wegen der ungelösten Mängel und der Höhe der Miete: "Im Schreiben vom 30.01.2019 und bei unserem letzten Besuch im Februar hatten wir die Miete bzw. die Verletzung der Mietpreisbremse angesprochen. Sie sagten, dass Ihnen der Sachverhalt bekannt wäre, Sie aber der Meinung sind, dass die Mietpreisbremse gegen das Grundgesetz verstoße. Wir möchten die Höhe der Miete erneut rügen und Sie fragen, ob Sie noch immer dieser Meinung sind?"

Jetzt antwortete der Vermieter, das er die ausdrückliche „Rüge" in Bezug auf die Mietpreisbremse erhalten habe. Zitat: "allerdings ausdrücklich ohne Präjudiz bezüglich ihrer Wirksamkeit insbesondere auch unter Bezug auf ihre Form und ihren Inhalt."

Er schreibt auch, dass wir die Rüge erstmalig ausgesprochen hätten. Seiner Meinung nach wäre unsere vorangegangene Kritik nicht wirksam. Ist das korrekt? Sind unsere Schreiben vom 14.01.2019, 30.01.2019 und das persönliche Gespräch vom 04.02.2019 nicht wirksam, nur weil das Wort "Rüge" nicht explizit gefallen ist? Die Information, das man das Wort "Rüge" gebrauchen soll, haben wir erst bei späteren Recherchen herausgefunden. Mit dem Satz vom 14.01. spätestens mit dem vom Fax vom 30.01.2019 und dem folgenden Treffen am 04.02.2019 ist doch klar erkennbar, dass die Miete zu hoch ist und sich nicht am Mietspiegel orientiert.

Konkrete Frage: Ab welchem Datum gilt die Miete als gerügt?

Der Vermieter gibt an, die Rüge sei erst ab 21.05.2019 wirksam, weil wir die Mietzahlungen nicht "unter Vorbehalt" gemacht hätten. Wenn wir bei der Rüge bleiben, dann sollen wir die Mietzahlungen anders deklarieren.

Konkrete Frage: Müssen Mietzahlungen besonders deklariert sein (z.B. unter Vorbehalt), um eine Rüge korrekt zu deklarieren?
03.06.2019 | 10:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst weise ich in Ansehung ihres Namens daraufhin , dass sich die Mietpreisbremse nur auf Wohnraum bezieht und gerade nicht auf Geschäftsräume.

1. Konkrete Frage: Greift die Mietpreisbremse in unserem Fall?

Ja sie greiuft. Denn bereist im Jahr 2015 hat Hamburg die Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen. Allerdings scheiterte ein Mieter 2017 mit einer Klage auf Mietrückzahlung nach Rüge, da die Begründung zur Mietpreisbegrenzung zwar gegeben war ( und angefordert werden konnte) aber eben nicht veröffentlicht war. Demnach entschied das Landgericht Hamburg dass bis zum 01.09. 2017 die Mietpreisbremse nicht wirksam war ( Landgericht Hamburg, Urteil vom 14.06.2018, Vorinstanz: Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017, Aktenzeichen: 316 C 380/16 ). Seit 01.09.2017 ist die Mietpreisbremse aufgrund der nach dem Urtile des Amtsgerichts nachgeholten Veröffentlichung der Begründung aber vollumfassend wirksam. Sie galt also auch am Tag ihrer Unterschrift, auch wenn am 04. 07. 2019 eine neue ( inhaltsgleiche) Verordnung erlassen wurde.

Allerdings haben sich die Gerichte nur dazu positioniert, ob die Mietpreisbremse bis 01.09.2017 wirksam war. Bisher liegen keine Urteile und Erkenntnisse dazu vor, ob Gerichte die Gültigkeit ab 01.09.2017 anerkennen. Bisher ist nur über ältere Mietverträge entschieden worden, wobei insbesondere das Amtsgericht Hamburg-St. Georg mit Urteil vom 22.06.2017 zum Az. 913 C 2/17 (2) entschieden hat, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung wirksam ist und sich auf die am 06.06.2017 auf www.hamburg.de veröffentlichte Begründung bezogen hat. Die Verordnung ab 04.07.2019 greift für sie- da nach Abschluss des Mietvertrages- erlassen, jedenfalls nicht.
Es bleibt also ein Restrisiko, ob die später veröffentlichte Begründung zu einer Wirksamkeit der 2015 erlassenen Verordnung fehlt.

Da § 556 d BGB zwar eine Begründungspflicht , aber gerade keine Veröffentlichungspflicht vorsieht, teile ich die Ansicht, dass die Verordnung zumindest ab der Veröffentlichung vom 01.09.2017 im amtlichen Anzeiger vollkommen wirksam ist. Dennoch besteht ein Restrisiko, dass dies Gerichte anders sehen.

Aber mit dem Grundgesetz hat dies nicht zu tun, sondern nur mit der Verordnungsermächtigung des § 556 d BGB . Dieser fordert explizit eine Begründung der Verordnung aber eben nicht ihre Veröffentlichung, während Hamburger Richter auch die Veröffentlichung der Begründung fordern.

Fazit Frage 1: Die Mietpreisbegrenzungsverordnung war zum Tag ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag meines Erachtens in Kraft und wirksam, da die Begründung am 01.09.2017 amtliche bekannt gemacht wurde. Ein gewisses Risiko besteht trotzdem, dass Hamburger Gerichte davon ausgehen, dass eine nachgeholte Begründung den ( angeblichen) Begründungsmangel nicht heilen können, also vor der neuen Satzung eine Mietpreisbremse ablehnen. Eine absolute Rechtssicherheit gibt es leider erst für Fälle nach dem 04. Juli 2019.

2. Konkrete Frage: Ab welchem Datum gilt die Miete als gerügt?

Nach § 556 g BGB gilt folgendes:

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:
1.im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war,
2.im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
3.im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
4.im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen.
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.


Das Wort Rüge muss also nicht ausdrücklich fallen, dass ist quatsch. Vielmehr genügt es, wenn der Inhalt ihres Schreibens klar als Rüge der Verletzung der Mietpreisbremse erkennbar ist. Zudem genügt die Textform, also auch Mail und Fax, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Da sie keine Auskunft vom Vermieter erhalten haben müssen sie sich hierauf auch nicht beziehen.

Am 23. November 2018 bezogen sie sich auf Mängel im Haus, diese stellen keine Rüge des Mietpreises dar, sondern können nur zur Mietminderung berechtigen.

Am 14.01.2019 und 30.01. 2019 schrieben sie den Mieter wegen der zu hohen Miete an, wobei sich ergibt, dass sie diese rügen, auch wenn sie sich leider nicht explizit auf die Mietpreisbremse berufen und auch die Miete nicht zurückfordern . Insofern besteht die große Gefahr, dass die Rüge wegen fehlenden Bezuges zur Mietpreisbremse ( § 556 d BGB i.V.m. der Hamburger Mietbegrenzungsverordnung) nicht anerkannt wird. Inwieweit hier ein Übersenden der Info zur Mietpreisbremse der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen helfen mag, ist schwierig. Ich sehe die pure Information nicht zwingend als Erklärung, dass diese verletzt ist, an zumal auch das Schreiben vom 14.01. nur hinweisenden so hoch ist die ortsübliche Miete) ohne Forderung der Mietanpassung enthält.
Insofern halte ich den Abs. 2 des § 556 g BBb für nicht erfüllt, da die Verletzung der Vorschriften nicht gerügt wurde, sondern lediglich der Mietspiegelpreis errechnet und über die Mietpreisbremse informiert wurde ( so auch im Kontext AG Neukölln vom 11.10.2017 – 20 C 19/17 ). Dies kann man auch anders sehen, in dem man sagt ihre Zeilen vom 14.01 und 30.01. können gar nicht anders verstanden werden, als als Rüge und eine explizite Rüge erwartet 556 g Abs. 2 nicht. Vielmehr ist ausreichend, dass die Verletzung der Verordnung sich aus den Umständen und den übersandten Mitteilungen ergibt. Aber Sicher ist dies keineswegs.

Am 04.02.2019 unterhielten sie sich nur mündlich, was der Form des 556 g Abs. 4 genau nicht entspricht. Diese Unterredung ist daher unbeachtlich.

Ich tendiere also auch dazu eine ordnungsgemäße Rüge erst aus dem Schreiben vom 21.05.2019 entnehmen zu wollen, weil nur dieses alle inhaltlichen Eckpunkte des § 556 g Abs. 2 BGB beinhaltet, unabhängig davon , ob das Wort Rüge explizit fällt oder nicht.

Fazit: Auch ich tendiere dazu erst das Schreiben vom 21.05. 2019 als gesetzeskonforme Rüge anzusehen, man kann sicherlich die Schreiben vom 14.01.2019 und 30.01.2019 als Rüge auslegen, aber beide Schreiben sind nun einmal getrennte Urkunden und enthalten keinen expliziten Angriff auf die Verletzung der sogenannten Mietpreisbremse, so dass dies sehr wacklig ist. Somit kann erst die ab dem Monat Juno 2019 fällig werden Miete zurückverlangt werden.

Konkrete Frage: Müssen Mietzahlungen besonders deklariert sein (z.B. unter Vorbehalt), um eine Rüge korrekt zu deklarieren?

Ja, dies ist leider richtig. Mietzahlungen können gem. § 556 g unter den Bedingungen der erfolgten Rüge für danach fällige Mieten nach Bereicherungsrecht ( § 812 ff. BGB ) zurückverlangt werden. Ein Vorbehalt ist hier nicht zwingend erforderlich, um den Anspruch geltend zu machen. Aber es gibt noch den § 814 BGB , der die Rückzahlung dann ausschließt, wenn sie Kenntnis davon hatten, dass ihre Leistungspflicht nicht bestand. Bei vorbehaltloser Zahlung trotz Rüge, hatten sie die Kenntnis , dass die Mietzahlungspflicht bezüglich der Überhöhung nicht bestand. Eine Zahlung ohne Vorbehalt kommt einer Leistung trotz Kenntnis der Leistungsverweigerungsmöglichkeit gleich. Daher würde eine Zahlung ohne Vorbehalt nach § 814 BGB nicht zurückgefordert werden können. Daher ist es wichtig Mietzahlungen unter Vorbehalt zu leisten, wenn die Höhe strittig ist ( so auch am Rande AG Neukölln vom 11.10.2017 – 20 C 19/17 )

Bei ihnen kann man sicherlich argumentieren, dass es Unsicherheiten gab, ob die Satzung wirksam ist und damit eine Kenntnis von der Nicht- Leistungspflicht nicht bestand, aber dies ist stets der unsichere Weg, da ihnen auch zugemutet wird Rechtsbeistand bei Fragen einzuholen.

Fazit: Sie sollten Mietzahlungen unter Vorbehalt leisten, wenn die Höhe strittig ist.

Da ich aber ohnehin erst das letzte Schreiben vom 21.05.2019 als eine wirksame Rüge erachte empfehle ich die aktuelle und alle weiteren Mieten nur unter Vorbehalt zu leisten und die Überzahlungen dann nach § 812 BGB unter Fristsetzung zurückzufordern.


Es tut mir leid, dass ich keine günstigeren Nachrichten für sie habe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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