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Klärung Höhe des Mietabzuges

24.06.2014 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Die Antwort befasst sich mit Fragen zur Mietminderung und zu Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgende Sachlage :

Seit 01.10.2013 wohnen ich und meine Freundin in einem Flachdachbau mit Insgesamt 100m² Wohnfläche.
Bauhjahr des Baus ca. 1970 . Seit Anfang des Einzugs kamm es uns immer sehr Feucht in dem Schlafzimmer
vor. Unser Lüftungs- und Heizverhalten ist überdurchschnittlich hoch.Nach einem Wasserschaden auf dem Flachdach
im Bereich des Schlafzimmers hatten wir Schimmel und durchnässte Wände. Deutlich sichtbar. Prozentuale Anteil des
Schimmels an der Wand aber eher Gering. Wir hatten einen Sachverständigen vor Ort, welcher die Feuchtigkeit aufnimmt.
Die Komplette Wand bis in den Bodenbereich war zu 100 % Nass. Der Schlafzimmerschrank, welcher an
einer Außenwand steht ist seit Einzug mehr als 15cm vom der Wand entfernt und hat auf einmal trotzdem
Schimmel innen gehabt. Weiterhin mussten wir nun den Schimmelbefall an unserem Bett feststellen. Die Matratze bekommt
sporen.

Laut der Vermieterin wurde der Wasserschaden am Dach behoben und eine weitere Sanierung der Räumlichkeiten werde
nicht stattfinden. Vor zwei Monaten nun, hieß es für uns, bitte das Schlafzimmer räumen, der große Schrank musste abgebaut
werden und wir mussten samt Bett für 3 Tage ins Wohnzimmer ziehen, da der Boden gemacht wurde. Es wurde ein eine Trittschalldämmung
aufgebracht und ein Kunsttoffartiges Laminat verlegt.

Weiterhin wurden wir über einen langen Zeitraum aufgefordert, ein Bauentfeuchtergerät laufen zu lassen und die Heizung
auf Stufe 4-5 zu stellen. Hiermit wurde ein einschlafen in diesen Räumlichkeiten ohne vorheriges Lüften nicht möglich.

Laut Aussage der Vermieterin würde Sie unseren Gaszähler fotografieren und keine Bewegung feststellen sowie unsere
geschlossene Fenster fotografieren, um zu dokumentieren, dass wir nie Lüften. Lediglich sind die Fenster geschlossen
wenn wir nicht anwesend sind.

Da eine weitere Sanierung durch die Vermieterin nicht stattfinden soll, zogen wir einen Schlussstrich und kündigten die
Wohnung zum 31.07.2014 . Natürlich möchten wir bei der letzten Miete die angefallen Stromkosten und auch
Gaskosten an der Miete abziehen. Weiterhin musste wie bereits beschrieben, für die neue Wohnung ein neues Bett
gekauft werden.

Inwieweit ist der Abzug solcher Kosten möglich ?

-----

Hier nochmal ein kleiner Auszug bezüglich der Abrechnung des Bauentfeuchters:

- Mittwoch 29.01.2014 07.00-15.00 Uhr - 8 Std - Wassermenge 0,6 L
- Donnerstag 30.01.2014 07.30-17.00 Uhr - 9,5Std - Wassermenge 0,7 L

Die Dokumentation liegt über 18 Tage vor.


Einsatz editiert am 24.06.2014 13:16:00

Einsatz editiert am 24.06.2014 13:19:39

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wäre wegen des Schimmelbefalls nach dem Wasserschaden eine Mietminderung möglich, die so lange fortgesetzt wird, bis der Schimmel entfernt wird.

Die Mietminderung soll den Vermieter zum Handeln bewegen und wird daher regelmäßig bereits mit dem Auftreten des Mangels geltend gemacht. Eine nachträgliche Mietminderung, als wenn der Mangel schon länger vorhanden ist, ist zwar möglich, aber oftmals nicht ganz unproblematisch durchzusetzen.

Zum ist dann besonders zu prüfen, ob und wann eine Mängelanzeige und Beseitigungsaufforderung an den Vermieter erfolgte. Darüber hinaus kann der Minderungsanspruch der Mieter verwirkt sein, wenn über einen längeren Zeitraum - von den Gerichten wird hier meist ein Zeitraum von mind. 6 Monaten zugrunde gelegt - in voller Höhe weiter zhalt.

Da Sie keine Angaben dazu machen, wann der Wasserschaden am Dach und der folgende Schimmel eintraten, kann nicht beurteilt werden, ob eine nachträgliche Mietminderung in Ihrem Fall noch erfolgreich durchsetzbar wäre.

Die Höhe der Mietminderung, sofern diese nachträglich noch möglich wäre, richtet sich u. a. nach dem Ausmaß und der Schwere des Mangels. Da es sich nach Ihren Angaben um eine feuchte Wand mit mäßigem bis geringem Schimmelbefall handelt, würde ich hier die Minderung mit 10 - 15% ansetzen.

Sofern dem Mieter im Rahmen der Mängelbeseitigung zusätzliche Kosten entstehen, z. B. Stromkosten für Trockengeräte, sind diese Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu erstatten. Dazu ist es aber erforderlich, dass diese Kosten nachweisbar sind und konkret beziffert werden können. Gleiches gilt für Heizkosten, die außerplanmäßig z. B. für die Dauer der Trockenmaßnahmen anfallen. Hier könnten Sie also nur den Kostenanteil erstattet verlangen, der wegen des Mangels angefallen ist.

Betreffend das Bett käme u. U. ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht, da er die Mängelbeseitigung (Entfernen des Schimmels) verweigert und dadurch Ihr Eigentum Schaden nimmt. Zu beachten ist dann aber, dass sich ein möglicher Schadensersatzanspruch auf den Zeitwert des unbrauchbaren Betts bezieht und nicht der Anschaffungswert für das neue Bett verlangt werden könnte.

Auch wenn eine Mietminderung grundsätzlich nicht angekündigt werden muss, empfiehlt es sich dringend, eine evtl. nachträgliche Mietminderung dem Vermieter vorher mitzuteilen, und zwar sowohl hinsichtlich des Minderungsgrundes, der Höhe monatlichen Minderung und für welchem Zeitraum die Minderung geltend gemacht wird.

Wenn Sie die Heiz- und Stromkosten, die durch den Schimmelbefall bzw. bei der Sanierung angefallen sind und die Kosten für das Bett als Schadensersatzanspruch geltend machen wollen, ist ein Einbehalt von der Miete nur dann möglich, wenn die Aufrechnung mit der Miete dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt wurde (§ 556b II BGB ). Eine Aufrechnung Ihrer evtl. Schadensersatzansprüche mit der Juli-Miete ist nach dieser Vorschrift nicht mehr möglich. Hier wäre der bessere und richtige Weg, die evtl. Schadensersatzansprüche gesondert gegen den Vermieter geltend zu machen.

Grundsätzlich können Sie also prüfen, ob Sie noch eine nachträgliche Mietminderung geltend machen können, wenn noch keine Mietminderung vorgenommen wurde.

Den Schadensersatz wegen der zusätzlichen Heiz- und Stromkosten sowie für das Bett müssten Sie konkret beziffern können. Dann können Sie die Kosten als Schadensersatz beim Vermieter geltend machen. Von einem Einbehalt dieser Posten von der letzten Miete würde ich allerdings abraten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine Hilfe für das weitere Vorgehen geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 24.06.2014 | 14:46

Sehr geehrte Frau Jacobi,

es wurde bisher keine Mietminderung vollzogen.
Da eigentlich einem Streit aus dem wege gegangen werden sollte und wir schließlich in der Hoffnung blieben, dass was gemacht wird. So wie ich es jetzt verstanden habe, haben wir versäumt, die Mietminderung anzumelden und können jetzt außer gesondert wegen Schadenersatz zu klagen nichts mehr tun ?

Ein Sachverständiger war vor Ort und hatte eine Messung der Wände vorgenommen. Wandfeuchte 100 %. Ist ein Mietmangel unbedingt schriftlich anzumelden oder reicht dies unter zeugen ?

Vermieterin ist direkter Nachbar.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2014 | 16:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Meist wird die Mietminderung sofort mit Auftreten des Mangels geltend gemacht. Ausnahmsweise kann aber auch eine nachträgliche Mietminderung möglich sein. Das setzt voraus, dass der Mangel noch vorliegt und dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde. Darüber hinaus darf nicht der Eindruck entstanden sein, dass die Mieter den Mangel so hinnehmen, weil sie über längere Zeit - die oben geschilderten ca. 6 Monate - die Miete unverändert in voller Höhe weitergezahlt haben.

Ob diese Voraussetzungen bei Ihnen gegeben sind, vermag ich hier nicht abschließend zu beurteilen. Dies müsste ggf. tiefergehend geprüft werden.

Eine Mängelanzeige muss grundsätzlich nicht unbedingt schriftlich vorgenommen werden. Eine mündliche Mängelanzeige an den Vermieter kann ausreichend, wenn der Mangel konkret genannt wurde und die mündliche Mängelanzeige bewiesen werden kann. Wenn ein Zeuge zur Verfügung steht, dürfte die Beweisbarkeit wohl gegeben sein.

Aktuell können Sie versuchen, die nachträgliche Mietminderung durchzusetzen, indem Sie wie oben beschrieben dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Miete wegen des Schimmels und der Feuchtigkeit nachträglich mindern und die konkrete Minderungshöhe angeben. Teilen Sie auch mit, dass Sie deshalb nur den Betrag xx für die Juli-Miete überweisen werden. Wenn der Vermieter die einbehaltene Miete für Juli von Ihnen fordert, müsste allerdings geprüft werden, ob die nachträgliche Mietminderung tatsächlich noch begründet war.

Die zweite Sache sind die evtl. Schadensersatzforderungen wegen der erhöhten Heiz- und Stromkosten sowie für das Bett. Dafür gilt die in der Antwort erwähnte Vorankündigungsfrist, wenn die Beträge von der Miete einbehalten werden sollen. Da diese Frist nicht mehr eingehalten werden kann, müsste der Schadensersatz gesondert beim Vermieter geltend gemacht werden. Dies geschieht nicht gleich durch eine Klage sondern erst einmal außergerichtlich. Sie sollten den Vermieter anschreiben, Ihre Forderung beziffern und Zahlung innerhalb einer Frist von 2 bis 3 Wochen bitten. Zahlt der Vermieter nicht, sollte der Schadensersatzanspruch erst tiefergehend anwaltlich geprüft und ggf. anwaltlich geltend gemacht werden, bevor eine Klage eingereicht wird.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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