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Klärung, ob Grundstück im Innen- oder Außenbereich der Gemeinde liegt

01.07.2009 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer eines Wassergrundstückes, welches zu einem Ortsteil der Stadt X gehört (LDS, Brandenburg).
Das Grundstück ist seit 1960 mit zwei Wochenendhäusern (je 30 qm.) bebaut und wurde von den Voreigentümern über 40 Jahre mehrere Monate im Jahr bewohnt. Es ist erschlossen mit Abwasser, Wasser, Strom, Telefon. Das Grundstück umfasst einen (von mir beim Land Berlin) gepachteten Uferstreifen sowie mein Eigentum. Ich zahle dort Zweitwohnungssteuer, obwohl dort nur im Sommer gewohnt werden kann (keine Heizung).

Das Grundstück liegt an dem unbefestigten Teil der Y-Straße, wobei dieses Straßenland anteilig den Anwohnern gehört. Die Gemeinde wollte den Anwohnern diesen Teil vor 5 Jahren abkaufen, um dieses letzte Straßenstück ebenfalls zu pflastern. Das wurde von den Anwohnern abgelehnt.
Es ist von allen Seiten umgeben (außer an der Wasserseite) von anderen bebauten Grundstücken (Wochenendhäuser, Bootswerft mit Gebäuden, Anglerverein m. Gebäude, EFH am Anfang und Ende des unbefestigten Straßenstücks).

Wir wollen nun ein EFH anstelle der WE-Häuser bauen und haben beim Amt f. Stadtentwicklung eine (unverbindliche) schriftliche Voranfrage gestellt, ob und wie eine Bebauung möglich wäre.
Vor Jahren wurde ein Bebauungsplan für die Y-Straße aufgestellt, der aber bisher nicht verabschiedet wurde. Zudem ist ein Teilflächennutzungsplan für diesen Ortsteil in Arbeit.

Die Bearbeiterin hat sich (nach Vorort-Besichtigung und 3 Monaten Wartezeit) dazu wie folgt geäußert:
1) die Straße sei dort so schmal, da könne ja keine Feuerwehr wenden
2) es stünden ja nur Wochenendhäuser dort
3) wegen der schmalen Straße sei sie also der Meinung, dass dieses Grundstück im Außenbereich der Gemeinde liege und daher nicht bebaubar ist
4) wenn man damals die Straße ausbauen hätte dürfen, na dann wäre die Entscheidung (zum Außenbereich) vielleicht anders gelaufen
5) aber wir sollen doch einen Bauvorbescheid bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen (dauert 3 Monate), wenn diese das als Innenbereich einordnen, würde sie dem auch zustimmen.

Zusätzliche Infos dazu:
- zu 1) große Teile der Y-Straße sind auch in gepflasterten Abschnitten so schmal, dass dort eine Feuerwehr nicht wenden kann, sonder vor- oder rückwärts rausfahren muss. Zudem kann die Feuerwehr bis vor die Grundst.-Einfahrt fahren bzw. auf der befestigten Straße in 60 m Entfernung stehen, auch Wasser aus dem See pumpen...
- z.B. würde einen Baumfällantrag für mein Grundstück aber das für den Innenbereich der Gemeinde zuständige Amt bearbeiten - der Außenbereich wird von einer anderen Stelle bearbeitet...


Unsere Fragen sind hierzu:
- Wo/Wie erhalten wir SOFORT eine verbindliche Auskunft, ob das Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt, ohne erst einen Vorbescheid abwarten zu müssen (bzw. kann das Amt dazu verpflichtet werden durch Beschwerde an Amtsleitung o.ä)?
- Welche Kriterien charakterisieren definitiv einen Innenbereich bzw. wie willkürlich kann so etwas festgelegt werden (wir interpretieren ein gewisses "Racheverhalten" wegen des verweigerten Straßenausbaus)?
- Können die o.g. Bebauungs- bzw. Flächennutzungspläne von uns eingesehen werden?
- Welches weitere Vorgehen ist sinnvoll, um möglichst effektiv und diplomatisch zu einer positiven Aussage zu kommen??

Vielen Dank für eine Beantwortung!!

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende.


Ihre Befürchtungen in Richtung "Racheverhalten" kann ich bei der vom Amt abgegebenen Begründung schon nachvollziehen. Denn die dortigen Argumente haben wirklich gar nichts mit der Frage der Abgrenzung zwischen Außen- und Innenbereich zu tun.

Entscheidend ist für diese Unterscheidung allein, ob das geplante Vorhaben im Beltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt. Im Gegenzug fällt unter Außenbereich alle Gebiete, für die kein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB) besteht und die auch nicht dem Innenbereich zuzuordnen sind (BVerwGE 41, 232).

Unter Innenbereich werden die Vorhaben gefasst, die innerhalb er im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen und bei denen es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt.

Jeder kann Einsicht in den Bebauungsplan nehmen. Dazu sollten Angaben zu dem entsprechenden Grundstück vorgelegt werden, wobei hier aber vermutlich sogar die Möglichkeit für Brandenburg besteht, die elektronische Akteneinsicht durchzuführen, so dass Sie über email eine Anfrage bei der Stadtverwaltung machen können. Allerdings wäre dieses dann nach dem AIG Brandenburg kostenpflichtig.

Ansonsten sollten Sie bei der Verwaltung direkt vorsprechen und Einsicht fordern.

Eine andere - kostenauslösende - Möglichkeit wäre, einen Architekten bitten, Einsicht zu nehmen. Da Sie einen Architekten für das geplante Vorhaben sowieso benötigen werden, hätte dieses auch den Vorteil, dass er ggfs. Gespräche mit dem Bauamt führen könnte. Dieses kann immer dann vorteilhaft sein, wenn es ein örtlicher Architekt ist, der auch schon die Sachbearbeiter und deren Eigenarten kennt.

Sie können natürlich eine Beschwerde beim Amtsleiter machen; ratsam ist dieses aber dann nicht, wenn Sie - vernünftigerweise - diplomatisch, effektiv und schnell zum Ziel kommen wollen.

Hier sollten Sie versuchen, die elektronische Auskunft zu erhalten; ist dieses nicht möglich, sollten Sie mit einem Archtekten reden.

Erst wenn das alles scheitert, sollten Sie dann einen Rechtsanwalt beauftragen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2009 | 09:31

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Allerdings ist für mich die Frage nach eindeutigen Kriterien für die Definition eines Innenbereichs noch nicht geklärt- wie gesagt, gibt es keinen gültigen Bebauuungsplan für diesen Abschnitt.
Ist die Charakterisierung der "im Zusammhang bebaute Ortschaften" das einzige offizielle Merkmal, denn anscheinend gilt dies ja wieder eingeschränkt, wenn zwischendrin auch Bebauung mit Wochenendhäusern existiert -oder nicht?

Vielen Dank für eine eventuelle Präzisierung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2009 | 09:51

Sehr geehrter Ratsuchender,


wie Sie selbst schon vermuten, gibt es zwingende und eindeutige Merkmale nicht, so dass dieser Rechtsbegriff "schwammig" ausgelegt wird.

Der Innenbereich wird mit "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" umrissen, wobei ein solcher Bebauungszusammenhang dann besteht, wenn eine tatsächlich aufeinanderfolgende und zusammenhängende Bebauung trotz etwaiger vorhandender Baulücken den Eindruck einer geschlossenheit vermittelt. Und dieses wiederum entscheidet sich nach der Verkehrsauffassung (BVerwGE 31, 20), also nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung und der Einfügbarkeit in die Umgebung.

Also auch, wenn zwischendrin Wochenendhäuser vorhanden sind, kann man schon Ihr geplantes Bauvorhaben trotzdem dort mit einfließen lassen; problematisch wäre es allenfalls, wenn AUSSCHLIESSLICH Wochenendhäuser dort stehen, was ich so aber Ihrer Schilderung nicht entnehmen kann.

Wichtig ist immer die Einfügbarkeit in die nähere Umgebung und die Vermeidbarkeit einer Beeinträchtigung des Ortsbildes. Planen Sie das EFH nun also mehrstöckig, könnte es sein, dass es dann quasi als Fremdkörper angesehen wird. Hier sollte eine maßvolle und einfügsame Bebauung bevorzugt werden, die sich eben einfügt.

Abschließend kann die Frage letztlich nur vor Ort geklärt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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