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Kettenmietvertrag, ungültige Kündigung, Nachforderung, Verjährung


| 10.06.2007 07:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Zum 01.11.1999 hatte ich mit meinem Mieter einen Mietvertrag von bestimmter Dauer mit Fortsetzungsmöglichkeit (Kettenmietvertrag) abgeschlossen.
Grundlage war ein Standard-Mietvertrag (Vordruck) des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins, Stand 05/1999, mit folgendem Inhalt (Auszug):
...
§2 Mietzeit
1. Wohnräume
a) Verträge von unbestimmter Dauer:
(--- wurde nicht ausgefüllt, jedoch relevant zu Ziff.1 c) s.u. ---)
Das Mietverhältnis beginnt am ______. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil zum Schluss eines jeden Kalendarmonats unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Für beide Vertragsparteien beträgt die Kündigungsfrist nach 5jähriger Mietdauer 6 Monate, nach 8jähriger Mietdauer 9 Monate und nach 10jähriger Mietdauer 12 Monate, jeweils zum Schluss eines Kalendermonats.
b) Verträge von bestimmter Dauer mit Begründung (ohne Fortsetzung):
(--- wurde nicht ausgefüllt ---)
c) Verträge von bestimmter Dauer mit Fortsetzungsmöglichkeit:
(--- wie folgt ausgefüllt ---)
Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1999 und endet am 31.10.2002. Wird es nicht unter Einhaltung der in vorstehender Ziff.1 a) genannten jeweiligen Kündigungsfrist gekündigt, verlängert es sich jeweils um 1 Jahr.
...

Zum Hergang:
Der Mieter hatte Ende März 2006 zum 30.06.2006 schriftlich per Einschreiben mit Rückschein gekündigt.
Der Kündigung hatte ich weder schriftlich widersprochen noch diese schriftlich bestätigt.
Auf Bitte vom Mieter wurde der Auszugstermin auf den 31.07.2006 verlängert und die Miete auch bezahlt.
Erste Nachmieter-Interessenten (auf Grund meiner Inserate) hatten die Wohnung ab Ende Mai 2006 in Abstimmung mit den Alt-Mieter besichtigt.
Am 08.08.2006 wurde die Wohnung geräumt, am 20.08.2006 wurde das Übergabeprotokoll unterzeichnet.
Danach stand die Wohnung leer ("Sommerloch").
Ab dem 15.10.2006 wurde die Wohnung wieder neu vermietet.

Durch heftige Auseinandersetzungen bzgl. Schönheitsreparaturen bei Auszug hatte ich es bisher übersehen, auch die Rechtmäßigkeit der Kündigung selbst zu überprüfen.
Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechung für 2006 fällt mir nun heute (Juni 2007) erstmalig auf, dass das neue Mietrecht bzw. die neuen Kündigungsfristen (gültig ab 09/2001) für diesen Mietvertrag nicht anwendbar waren.

Meine Fragen:
1.) Ist es richtig, dass dieser Mietvertrag erstmalig zum 31.10.2006 gekündigt werden konnte ?
(sowohl durch die jährliche Verlängerung auf jeweils den 31.10 als auch auf Grund einer 6-monatigen Kündigungsfrist nach 5jähriger Mietdauer (siehe Ziff.1 a))
2.) Kann ich nun heute (Juni 2007) noch die Mieten und Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.08.2006 bis 14.10.2006 / 31.10.2006 nachfordern (ab dem 15.10.06 ist jedoch der Nachmieter eingezogen) ? Oder ist dies bereits teilweise oder ganz verjährt ?
3.) Kann meine Unterlassung eines Widerspruchs zur Kündigung als Einwilligung ausgelegt werden ?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

1. KÜNDIGUNGSMÖGLICHKEIT ZUM 31.10.2006

Sie haben damals einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption- auch Kettenmietvertrag genannt- abgeschlossen.
Aufgrund der Mietrechtsreform vom September 2001 verstoßen solche Mietverträge gegen die Befristungsvorschrift des § 575 Abs.1 BGB.
Jedoch genießen solche Kündigungsbeschränkungen in Altverträgen nach Art. 229 § 3 Abs.3 EGBGB BESTANDSSCHUTZ.
Eine Kündigung des Mieters ist nach h.M. nur zum Ablauftermin (bei Ihnen jeweils zum 31.10.) möglich (BGH vom 06.04.2005 VIII ZR 155/04).

2.KÜNDIGUNGSFOLGESCHÄDEN

Der Vermieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn das Mietverhältnis unberechtigterweise gekündigt wurde.
Bei befristetem Mietverhältnis ist der Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn das Mietverhältnis nicht unberechtigt gekündigt wurde.
Also kommt der Vermieter den Mietausfall für die Zeit zum Auslauf des Mietverhältnisses. Also allenfalls bis zum 31.10.2006.
Den Vermieter trifft allerdings eine Schadensminderungspflicht. Er muss sich bemühen die Wohnung schnellstmöglich wieder zu vermieten und somit den Schaden so gering wie möglich halten.
Ihre Neuvermietung ist zum 15.10.2006 erfolgt, so dass allenfalls ein Schaden bis zum 14.10.2006 zu entschädigen wäre.

Für Mietausfallschaden und Mietforderungen des Vermieters beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre.
Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist.

3. EINWILLIGUNG

Nimmt der Vermieter oder Mieter eine Kündigung ausdrücklich an, liegt ein Aufhebungsvertrag vor.
Meines Erachtens könnte hier ein (mündlicher) Aufhebungsvertrag geschlossen worden sein, als Sie dem Mieter erlaubten noch bis zum 31.07.2006 in der Wohnung zu bleiben.
Widerspricht einer der Parteien der Kündigung nicht, ist durch das Schweigen keine einvernehmliche Regelung erzielt.
Meines Erachtens ist dies Auslegungsfrage und muss noch abschließend geklärt werden.
Deshalb rate ich Ihnen mit der Klärung dieser Frage einen Kollegen/ eine Kollegin vor Ort zu beauftragen, da diese Frage im Rahmen dieses Forums nicht abschließend geklärt werden kann.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2007 | 09:57

Recht herzlichen Dank,
Sie haben mir eine klare Orientierung geben können.
Sie verwenden unter Punkt 1 die Abkürzung "h.M.".
Was heißt das bitte ?
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2007 | 10:05

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich natürlich gern.
Die Abkürzung "h.M." bedeutet " herrschende Meinung".
Die unter Punkt 1 vertretene Auffassung ist herrschende Meinung.
Der BGH (Bundesgerichtshof)vertritt diese Meinung und hat auch so entschieden, so dass davon ausgegangen wird, dass sich Gerichte an dieser Rechtsprechung halten.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

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