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Kellerrechte

| 23.06.2009 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


1. Ich besitze ein Grundstück, unter dem sich ein -bisher von mir nicht genutzter- Keller befindet.
Im Grundbuchauszug ist keine Eintragung hierüber vorhanden, ebenso nicht im Kaufvertrag. Ehemals wurde der Keller als Bierlagerstätte einer Gastwirschaft benutzt, seit spätestens 1995 bis heute (2009!!!) erfolgte keine Nutzung mehr durch die ehemaligen Eigentümer und seinen Erben. 1998 wurde dem Erben von der Gemeinde bestätigt, dass er durch die dauernde Ausübung des Kellerrechts ein Gewohnheitsrecht und damit einen Rechtsanspruch auf die Nutzung des Kellers erworben hat.

Frage: Welches Dokument überwiegt, die Bestätigung der Gemeinde oder der Grundbucheintrag, bzw. hat der Erbe oder habe ich die vollen Kellernutzungsrechte?

2. Mein Grundstück ist von Felsen umgeben und ragt mit einer überhängenden Felspitze (ca 10qm) auf das darunterliegende Grundstück (die Wiese, die zu o.g. Kellereingang führt) hinein. Der Grundbesitzer dort ist wiederum der Erbe der Gastwirtschaft, der die Kellerrechte beansprucht.

Frage: a) Kann ein Grundstück "aus der Vogelschau" zweimal von der Gemeinde vergeben werden, bzw. bin ich der rechtmäßige Eigentümer des unter meinem Grundstück befindlichen Grundes?
b) Kann ich dem Eigentümer des unteren Grundes den Zugang zum Kellereigang (falls er überhaupt Kellerrechte besitzt) aus diesem Grund verwehren?

Vielen Dank im Vorraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Vorwiegend in bergigen und felsigen Gegenden wie sie in Franken, der Oberpfalz und im Bayerischen Wald anzutreffen sind, wurden Lagerkeller errichtet und Kellerrechte begründet, die bis in die heutige Zeit erhalten sind.

Besonders zu erwähnen sind die fränkischen Felsenkeller, die vornehmlich im 19. Jahrhundert den zahlreichen Brauereien die Anlage frostsicherer Bierkeller ermöglichten. Sie werden teilweise heute noch gastronomisch genutzt. Soweit sie funktionslos geworden sind, dienen sie dem Naturschutz.

Hat der Kellerberechtigte kein Miteigentum am Grundstück und auch nicht an gemeinschaftlichen Einrichtungen des darüberstehenden Gebäudes (wie hier im vorliegenden Fall), bestimmt sich der Inhalt des Kellerrechts nach Art. 184 EGBGB , wonach es nach dem 1.1.1900 mit verändertem, dem Bürgerlichen Gesetzbuch angepassten Inhalt fortbesteht.

Sofern ein solches Recht frei veräußerlich und vererblich, also ein grundstücksgleiches Recht ist, handelt es sich um eine altrechtliche superficies, auf die die für das Erbbaurecht geltenden Bestimmungen Anwendung finden.

Ist es hingegen als unselbständiges Nebenrecht mit dem Eigentum an einem anderen berechtigten Grundstück verbunden, so gelten die Vorschriften über Grunddienstbarkeiten.

Als Grunddienstbarkeit hat beispielsweise das OLG Bamberg in seiner Entscheidung vom 13.10.1914 das Recht an einem Felsenkeller beurteilt, der in einen Hang eingebaut war und einem Brauereigrundstück zum Einlagern des in der Brauerei erzeugten Bieres diente.

Weil der Felsenkeller für die Brauerei unentbehrlich war und somit dem Brauereigrundstück diente, indem er „dessen dauerndes Interesse zu befriedigen bestimmt und geeignet“ war, wurde er vom Gericht als eine mit dem herrschenden Grundstück unzertrennlich verbundene Grunddienstbarkeit angesehen, die einerseits ohne das Grundstück nicht veräußert werden könne und andererseits mit ihm notwendig auf den neuen Erwerber übergehe.

Ebenso entschied das BayObLG in seinem Beschluss vom 20.10.1967, dass ein altrechtliches Nürnberger Kellerrecht, das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zustehe, eine Grunddienstbarkeit des bürgerlichen Rechts sei.

Nach diesen Grundsätzen ist auch in Ihrem Fall von einer Dienstbarkeit auszugehen.

Diese Grunddienstbarkeit ist auch nicht mit Inkrafttreten des BGB und Anlegung der Grundbücher sowie durch Ihren späteren gutgläubig lastenfreien Erwerb untergegangen.

Ihr Nachbar könnte eine Eintragung der Grunddienstbarkeit gem. Art. 187 Abs. 1 Satz 2 EGBGB im Wege der Grundbuchberichtigung verlangen.

Gem. Art. 187 Abs. 1 EGBGB bedürfen Grunddienstbarkeiten, die zu der Zeit bestehen, zu welcher das Grundbuch als angelegt anzusehen ist, zur Erhaltung ihrer Wirksamkeit gegenüber dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht der Eintragung.

Ist eine altrechtliche Grunddienstbarkeit jedoch nicht im Grundbuch eingetragen, kann sie durch eine zehnjährige Nichtausübung gemäß Art. 57 Abs. 1 i. V. m. Art. 56 Abs. 3 AGBGB erlöschen, oder es kann ein gutgläubiger Erwerber (Sie) das dienende Grundstück lastenfrei erwerben.

Hier ist vor allem die Nichtausübung des Kellerrecht in den Jahren 1995 bis 2009 entscheidend.

Sofern in dieser Zeit tatsächlich keine Nutzung durch den Nachbarn / Nachbargrundstück erfolgte und die altrechtliche Dienstbarkeit nicht in Ihrem Grundstück eingetragen ist, ist diese meines Erachten nach Art. 57 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 56 Abs. 3 AGBGB (Ausführungsgesetz zum BGB Bayern) erloschen.

Das Kellerrecht besteht damit nicht mehr als Dienstbarkeit fort. Sie könnten daher aus diesem Grund Ihrem Nachbarn bereits den Zutritt verwehren.

Grundstück im Rechtssinn, d. h. im Sinne des BGB oder der GBO, ist jeder räumlich abgegrenzte Teil der Oberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer eigenen Nummer eingetragen ist; gleichgültig aus wieviel vermessungstechnisch selbständigen Teilen (Flurstück, Katasterparzelle) er besteht.

Das Herrschaftsrecht erstreckt sich auch auf den Erdkörper unter dem Grundstück, erfasst also insbesondere natürliche oder künstliche Hohlräume darunter, wie in Ihrem Fall den Keller (BGH WM 1981, 129 , 130; Beck'scher Online-Kommentar, Hrsg: Bamberger/Roth § 905 Rz. 4).

Sofern in Ihrem Fall Ihr Grundstück höher liegt und das des Nachbarn überragt, liegt zwar aus der „Vogelperspektive“ eine Art Überschneidung vor, was dennoch nach der oben genannten Definition des Grundstücks im Rechtssinne zu zwei unabhängig von einander liegenden Grundtücken führt.

Da jedoch der Herrschaftsbereich sich auch auf den Erdkörper unter dem Grundstück erstreckt und eine Dienstbarkeit, wie oben dargelegt, erloschen ist, können Sie Ihrem Nachbarn, den Zutritt zum Keller verweigern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 29.06.2009 | 22:12

Vielen Dank für die sehr schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Frage.
Zusatzfrage: Wie kann ein Nachweis der langjährigen Nichtnutzung aussehen, zB durch eine Unterschriftensammlung am Ort?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.06.2009 | 12:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ein Nachweis der Nichtnutzung kann sich bereits aus den Umständen ergeben, etwa dass die Wirtschaft in dieser Zeitraum nicht oder nur sporadisch betrieben wurde oder durch Zeugen. So etwa, wenn mehrere Bürger im Ort Kenntnis von der Nichtnutzung des Kellers hatten.

Dies kann außergerichtlich etwa durch die von Ihnnen angesprochenen Unterschriften erfolgen, gerichtlich in der Regel dann durch Zeugenvernehmung dieser Bürger.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.07.2009 | 21:30

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