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Kellerraum in Wohnraum umwandeln

28.03.2018 12:17 |
Preis: 60,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Fragen der nachträglichen Änderung der Teilungserklärung nach WEG.

Hallo,
ich besitze seit 25 Jahren eine Wohnung, die sich wie folgt aufteilt: 70 m2 Hoch-Erdgeschoss und ein Raum 30 m2 unter dem Wohnzimmer mit Wendeltreppe zum Wohnzimmer, Heizung, grosse Aussenfenstern mit leichter Schräge zum eigene Garten raus. Als ich nun verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass der Kellerraum nicht als Wohnraum nutzbar ist. War nicht in der Teilungserklärung als "Zimmer zur besonderen Nutzung beschrieben". Beim Kauf vor 25 Jahren war mir das so nicht bewusst gewesen (da gab es noch kein Internet zur Information).
Ich habe nun den Kellerraum über einen Architekten und das Bauamt zum Wohnraum erklären lassen (musste nur eine Brandschutztür zu den allgemeinen Kellerräumen eingesetzt werden). Sonst keine Auflagen.
Jetzt stehe ich vor dem Problem, dass dieser Raum in die Teilungserklärung aufgenommen werden und jeder der 14 Eigentümer einwilligen muss. Die Kosten würde ich komplett übernehmen. Nun stellen sich hier 2 Eigentümer quer ohne jedes Argument, einfach aus Prinzip wollen sie nicht unterschrieben. Aus objektiver Sicht stellen sich hier keinerlei Nachteile für die Hausgemeinschaft.
Was kann man hier machen?
Danke für Ratschläge

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Gerne zu Ihrer Frage:

Jetzt stehe ich vor dem Problem, dass dieser Raum in die Teilungserklärung aufgenommen werden und jeder der 14 Eigentümer einwilligen muss.

Antwort:
Sie haben nicht mitgeteilt, wer das in dieser kategorischen Form behauptet.

Denn das kommt auf die konkreten Gegebenheiten vor Ort an:

Es trifft zwar grundsätzlich zu, dass eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Mehrheitsbeschluss genügt in der Tat nicht.

Eine solche zustimmende Vereinbarung durch alle Eigentümer kann ausnahmsweise entbehrlich sein, wenn die Änderung allein das Sondereigentum einer einzelnen Wohnung betrifft.

Wenn also die anderen Miteigentümer bei vernünftiger Betrachtung objektiv kein besonderes Interesse darlegen können, kommt es auf ihre Zustimmung nicht an.

Das wird also vor Ort näher zu klären sein, wobei schon ein gewisses Indiz für Sie spricht, dass 12 Eigentümer offenbar problemlos zustimmen und – wie Sie schreiben - sich 2 Eigentümer quer stellen ohne jedes Argument, einfach aus Prinzip wollen sie nicht unterschrieben."

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2018 | 15:00

Hallo Herr Anwalt (jetzt sehe ich an dieser Stelle leider Ihren Namen nicht mehr), die Hausverwaltung und der Makler, den ich mit dem Verkauf beauftragt habe, meinen, dass die Wohnung nur als 3 Zimmer Wohnung angeboten und veräussert werden kann, wenn das 3. Zimmer (also der Kellerraum) in die Teilungserklärung als offizieller Wohnraum (nicht wie es bisher drinsteht: als Zimmer zur besonderen Verwendung) aufgenommen wird.
Die Frage die daraus resultiert: Darf ich nach dem OK des Bauamtes diese Wohnung als eine 3 Zimmer Wohnung (EG 2 + besagten Raum 1) verkaufen? Wird das ein Notar so abwickeln? Danke sehr + freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2018 | 15:47

Gerne auch zu Ihrer Nachfrage:

Darf ich nach dem OK des Bauamtes diese Wohnung als eine 3 Zimmer Wohnung (EG 2 + besagten Raum 1) verkaufen? Wird das ein Notar so abwickeln? Danke sehr + freundliche Grüsse?

Antwort: Das betrifft eine andere Frage, nämlich die, WIE Sie die Beschaffenheit der Wohnung in dem Kaufvertrag offen legen und ob das vom Käufer so angenommen wird.

Wenn also im Kaufvertrag die Beschaffenheit der Wohnung nach der Eintragung der geänderten Teilungserklärung (§ 29 GBO ) im Grundbuch entsprechend offen gelegt ist, wird der Notar das auch beurkunden.
Freundliche Grüße
Ihr
Willy Burgmer
Rechtsanwalt


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