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Kellernutzung im Eigentumshaus durch Tochter

27. Oktober 2022 20:04 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

meine Frau, meine Kinder und ich leben seit vielen Jahren im selbst gebauten Zweifamilienhaus mit Keller im Bundesland Bayern.
Im 1. OG wohnen meine Frau und ich, im EG der große Sohn (entgeltlich) und in den Kellerräumen aktuell die jüngere Tochter (unentgeltlich, da Eigennutzung und nicht als Mietwohnung vorgesehen). Auch weiterhin nicht als Mietwohnung vorgesehen, sondern wie im folgenden Text zur Eigennutzung der Tochter.

Damals beim Hausbau wurde bereits berücksichtigt, dass die Deckenhöhe im Keller stimmt, die Fensterflächen passen und eine Heizung vorhanden ist. Auch wurden direkt Wasseranschlüsse für eine mögliche Küche berücksichtigt und ein Bad eingebaut. Der Keller wurde allerdings nie als Wohnung deklariert. Stromzähler gibt es auch nur für die EG und OG Wohnung. Die Tochter läuft bei dem Zähler der OG Wohnung mit.

Ist das nun rechtlich erlaubt, dass unsere Tochter im Keller ein Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad hat, obwohl der Keller keinen Wohnraum darstellt? Wir nutzen diesen ebenfalls mit (Bad, Wohnzimmer als „Party"-Raum). Die Räumlichkeiten sind eigentlich wie eine normale Wohnung über das Treppenhaus zu erreichen, entscheiden sich lediglich von der Tür bzw. dem Türschloss. Und wie sieht der Sachverhalt aus, wenn der Freund zu uns/ihr ziehen möchte?

Zusammengefasst. Wir möchten weiterhin, dass die Tochter die Räumlichkeiten (unengeltlich) nutzen und einrichten kann, wie sie es möchte (natürlich nicht gewerblich) und möglicherweise ihr Freund zu uns zieht, da es der Platz hergibt.

Könnte es hier Probleme mit den Behörden geben? Was ist zu Beachten oder ggfs. zu tun?

28. Oktober 2022 | 12:54

Antwort

von


(543)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Art. 5 der Bauordnung Bayern geht davon aus, dass ein 2. Rettungsweg vorhanden sein muss.

Zitat:
Art. 5
Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken
(1) 1Von öffentlichen Verkehrsflächen ist insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu rückwärtigen Gebäuden zu schaffen; zu anderen Gebäuden ist er zu schaffen, wenn der zweite Rettungsweg dieser Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Zu Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über dem Gelände liegt, ist in den Fällen des Satzes 1 an Stelle eines Zu- oder Durchgangs eine Zu- oder Durchfahrt zu schaffen. Ist für die Personenrettung der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen erforderlich, sind die dafür erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen vorzusehen. Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, sind Zufahrten oder Durchfahrten nach Satz 2 zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind.
(2) Zu- und Durchfahrten, Aufstellflächen und Bewegungsflächen müssen für Feuerwehreinsatzfahrzeuge ausreichend befestigt und tragfähig sein; sie sind als solche zu kennzeichnen und ständig frei zu halten; die Kennzeichnung von Zufahrten muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar sein. Fahrzeuge dürfen auf den Flächen nach Satz 1 nicht abgestellt werden.


Die Einzelheiten stehen nicht in der Bauordnung, sondern sind den Bebauungsplänen der einzelnen Gemeinden oder Kreise überlassen.

Grundsätzlich ist der 2. Rettungsweg für Räume im Erdgeschoss und den darüber liegenden Etagen kein Problem. Entweder nutzt man ein Fenster oder den Balkon, um auf ein Sprungtuch der Feuerwehr zu springen oder die Feuerwehr legt eine Leiter an.

Bei Kellerwohnungen ist es oft unmöglich, die Fenster als 2. Rettungsweg zu nutzen. Deswegen sind Kellerräume oft nicht als Wohnräume zugelassen.

Sie müssten also zunächst prüfen, ob der Keller Ihres Hauses einen 2. Rettungsweg hat. Wenn ja, dann sehe ich aufgrund der Sachverhaltsschilderung kein Problem, mit der Nutzung als Wohnraum.

Sollte kein 2. Rettungsweg vorhanden sein, kommt es darauf an, ob das Haus gebaut wurde, bevor ein Bebauungsplan verabschiedet wurde, der einen 2. Rettungsweg vorsieht.
Wurde das Haus erst danach gebaut, dürfen die Kellerräume ohne 2. Rettungsweg nicht als Wohnräume genutzt werden. Wurde das Haus vor Verabschiedung des Bebauungsplans gebaut, können Sie sich auf Bestandsschutz berufen. Die Prüfung, welcher Bebauungsplan zur Bauzeit des Gebäudes galt, kann jedoch nur von einem Kollegen vor Ort durchgeführt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 28. Oktober 2022 | 13:01

Ein Fluchtweg ist über das Treppenhaus, der Haustür bzw. Einer weiteren Ausgangsmöglichkeit gegeben. Die Frage zielt eher darauf ab, ob meine Tochter rechtlich im Keller machen darf was Sie möchte? Also darf im Keller ein Wohnzimmer, Küche und Bad enthalten sein und sie dort ihren Alltag verbringen / wohnen? Es sind als zusätzliche Räumlichkeiten zu der OG Wohnung zu sehen, da es sonst mit meiner Frau und Tochter zu eng werden würde.
Oder müssen wir hier eine Nutzungsänderung zum Wohnraum stellen? Obwohl Eigentum und eine Vermietung nicht angedacht ist.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28. Oktober 2022 | 13:03

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der 2. Rettungsweg vorhanden ist, dann darf Ihre Tochter dort auch wohnen.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

(543)

Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
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