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Keine hochwassersichere Lage bei Neubau (NRW)

06.03.2009 09:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgender Situation benötige ich eine juristische Vorbewertung.

Ein Bauträger entwickelt eine Neubausiedlung an einem Fluss in NRW.

Das aus dem Jahr 2000 datierende Bodengutachten weist als "Erfahrungswert" einen Hochwasserstand von 50,0 m ü. NN aus.

Im Bebauungsplan aus gleicher Zeit, der für dieses Bauvorhaben aufgestellt wurde, wird als Hochwasserschutzziel das 100-jährige Hochwasserereignis HQ100, ohne Angabe einer Höhe, als Schutzziel festgelegt. Hierzu existiert eine Stellungnahme der zuständigen Umweltbehörde, welche eine Höhe von 50,05 m ü.NN als HQ100 ausweist.

Im Jahr 2004 wird seitens des zuständigen Gewässerverbandes auf der Basis von Modellrechnungen HQ100 neu auf 50,6 m ü. NN festgelegt.

Im Jahr 2005 stellt der Bauträger Bauantrag auf der Basis des alten Bodengutachtens aus dem Jahr 2000. Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens liegt bei 50,15 m ü.NN, also 15 cm oberhalb des möglichen Hochwassers nach Bodengutachten (Jahr 2000) und 45 cm UNTER dem möglichen Hochwasser nach amtlicher Festsetzung aus dem Jahr 2004, d.h. im Hochwasserfall läuft das Haus voll, da keine Schutzmauern oder Erddämme bestehen.

Die "Baugenehmigung" im Jahr 2005 erfolgt nach dem vereinfachten Genehmigungsverfahren (NRW) - damit ist der Antragssteller für die Einhaltung aller Anfordernungen zuständig.

Das Haus wird im Zeitraum 2006-2007 erstellt. Im Jahr 2008 verkauft der Bauträger das fertiggestellte Haus als "hochwassersicher " (mündliche Zusage) an einen Privatmann. Im Notarvertrag wird definiert, dass das Haus nach den am Tag des Bauantrags gültigen "Regeln der Technik" gebaut wurde. Es gibt eine Zahlungsrückstellung (rd. 12 TEUR) auf dem Notaranderkonto bis zur Endabnahme der Bauleistung und Beseitigung aller Baumängel.

Damit liegt die als Neubau erworbene Immobilie innerhalb der im Jahr 2004 neu definierten Überschwemmungszonen und ist aufgrund der Höhenlage nach aktueller amtlicher Hochwassereinschätzung NICHT hochwassersicher.

Ein nachträgliche bauliche Herstellung des Hochwasserschutzes wäre durch eine Beton-Gartenmauer oder eine Höherlegung des Geländes technisch einfach möglich. Die Baukosten hierfür würden ca. 3000 - 6000 Eur betragen.

Nach meiner Einschätzung widerspricht das im Jahr 2008 verkaufte Haus schon zum Zeitpunkt der Antragsstellung §16 LBO NRW. Es ist damit nicht nach den zum Antragszeitpunkt gültigen Regeln der Technik gebaut und es ist ein (verborgener) Mangel an der Sache gegeben, den der Bauträger als Planer und Hersteller zu vertreten hat.

Welche Möglichkeiten hat der Käufer?
- Ist ein Mangel überhaupt gegeben?
- Kann die Endabnahme und Auszahlung der Sicherheitsleitung verwehrt werden bis ein nachträglicher Hochwasserschutz vom Bauträger hergestellt wurde?
- Ist eine Wertminderung im aktuellen Zustand gegeben?
- Ist eine Wertminderung auch nach Herstellung eines Hochwasserschutzes gegeben?
- Kann der Käufer oder Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

Vielen Dank für Ihre Hinweise in dieser Angelegenheit.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Die häufigste Fallgruppe für Mängel ist nach wie vor die der Qualitätsabweichungen. So weit hier technische Beeinträchtigungen vorliegen und die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist, handelt es sich zweifellos um Mängel.

Der neue Mangelbegriff stellt alleine auf die Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien ab und damit stellen unzweifelhaft auch reine Schönheitsfehler und bloße Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Standard einen Mangel dar.

Grundsätzlich, wenn auch mündlich, ist die Hochwassersicherheit vereinbart worden. Da diese nach Ihren Ausführungen nicht vorliegt, liegt ein Mangel vor.
Jedoch dürfte dies schwer durch Sie nachzuweisen sein.

Ein technischer Mangel kann auch dann vorliegen, wenn sich eine Gebrauchsbeeinträchtigung oder Mangelsymptome noch nicht gezeigt haben. Zu bejahen ist dies z.B. bei erhöhter Schadensanfälligkeit einer Konstruktion oder von bestimmten Werkstoffen, oder wie hier schädlichen Umwelteinflüssen (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,
3. Auflage 2008, 11. Teil, Rz. 219 ff.).

Neben den reinen Qualitätsabweichungen sind als Mangelsachverhalte auch Verstöße gegen bauphysikalische Grundsätze sehr häufig.

Die Bestimmungen über den Lärmschutz, Schallschutz, Wärmeschutz, Brandschutz und die Feuchtigkeitsabdichtung sind als anerkannte Regel der Technik einzuhalten.

Im Rahmen der Ausführung des Objekts hat der Bauträger daneben auch die öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu berücksichtigen. Zwar ist die Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien vorrangig, jedoch gehört es zum Minimalkonsens zwischen den Vertragsparteien beim Bauträgervertrag, dass auch diejenigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, die (noch) nicht zu den anerkannten Regeln der Technik gehören (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,
3. Auflage 2008, 11. Teil, Rz. 220 ff.).

In diesem Zusammenhang sind Vorschriften des Bauplanungsrechts und auch des landesrechtlichen Bauordnungsrechts zu nennen. Bedeutung haben auch die auf der Grundlage von Landesbauordnungen erlassenen Verordnungen. So sind dise selbstverständlich Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

Nach diesen Grundsätzen liegt in Ihrem Fall ein Mangel vor, da gegen § 16 LBauO NRW im Zusammenhang mit den einschlägigen Vorschriften des Landeswassergesetzes NRW zum Hochwasserschutz verstoßen wurde und ein ausreichender Schutz des Gebäudes in einem hochwassergefährdeten Gebiet, gegen eindringendes Wasser nicht gewährleistet ist.

Kann durch Nacherfüllung das Ergebnis nicht entscheidend verbessert werden, dann steht dem Besteller im Regelfall ein Minderungsrecht und kein Nacherfüllungsanspruch zu (§ 635 Abs. 3 BGB ).

In Ihrem Fall kann, nach Ihren Angaben jedoch ein nachträglicher Hochwasserschutz erreicht werden, so dass Sie einen Nacherfüllungsanspruch gegen den Bauträger geltend machen können. Solange können Sie die Endabnahme verweigern, bzw. bezüglich dieses Mangels einen Vorbehalt bei der Abnahme schriftlich erklären. Solange können Sie an der Zahlung der einbehaltenen Sicherheitsleistung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Sicherheitsleistung weiterhin einbehalten.

Sofern der Bauträger der Mängelbeseitigung nach angemessener Fristsetzung nicht nachkommt, steht Ihnen nach §§ 637 , 635 BGB ein Selbstvornahmerecht zu (etwa Beauftragung anderer Firmen) und können dann die dafür entstandenen Kosten mit der einbehaltenen Sicherheitsleistung aufrechnen.

Im aktuellen Zustand ist natürlich auf Grund des Mangels eine Wertminderung gegeben.

Sofern dieser Mangel jedoch beseitigt wird, dürfte dann keine Wertminderung mehr vorliegen. Jedoch könnte sich aus den Einzelfallumständen auch etwas anderes ergeben, eine abschließende Würdigung kann diesbezüglich jedoch derzeit nicht erfolgen.

Nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist, können Sie nach §§ 634 Nr. 3 , 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, sofern die Pflichtverletzung erheblich ist.

Die Erheblichkeitsprüfung erfordert eine umfassende Interessensabwägung. Zu berücksichtigen sind vor allem der für die Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand und bei einem nicht behebbaren Mangel die von ihm ausgehende funktionelle und ästhetische Beeinträchtigung, aber auch die Schwere des Verschuldens des Bauträgers.

Die Erheblichkeit eines Mangels ist in der Regel zu bejahen, wenn die Kosten der Mangebeseitigung (hier Herstellung Hochwasserschutz) 10 % der vereinbarten Gegenleistung ausmachen.

Dagegen besteht kein Rücktrittsrecht, wenn die Kosten der Beseitigung von Mängel der Kaufsache im Verhältnis zum Kaufpreis lediglich geringe Aufwendungen erfordern, die Rechtssprechung zieht hier die Grenze bei 1% - 5 % (BGH NJW 05, 3490 ).

Da Sie selbst ausführen, dass eine Mängelbeseitigung einfach möglich wäre, dürfte insofern lediglich ein Anspruch auf Nacherfüllung bestehen, so dass ein Rücktritt ausgeschlossen ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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