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Keine Miteigentumsanteile für Büro mit 71 qm im Hanggeschoss

| 12.04.2013 18:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Wohnungseigentumsrecht:Unwirksamkeit der Begründung von Sondereigentum ohne Miteigentumsanteile; Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

In der Teilungserklärung vom 20.7.1997 steht:
„Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 9 Stellplätzen.."

In der Baubeschreiben der Teilungserklärung steht :
„Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen".

In der Teilungserklärung wurden für 7 Eigentumswohnungen die Miteigentumsanteile pro Wohnung und pro KFZ-Platz festgelegt.
Mit Öffnungsklausel in § 3 :
„Mit einfacher Stimmenmehrheit kann jedoch für einzelne Angelegenheiten oder auch generell ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen werden."

§ 5 der Teilungserklärung:
„ Von der Eigentumseinheit Nr. 1 können die Untergeschoss-Räume jederzeit als selbständige Büro- oder Praxiseinheit abgetrennt werden. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist hierzu nicht erforderlich".

Die Untergeschoss-Räume wurden zunächst mit 74 qm als Hobby-Raum der Eigentumseinheit Nr. 1 deklariert, jedoch als abgetrenntes Büro mit Küche und Dusche + WC gebaut und extra vermietet.

In einer Bauzeichnung stehen diese Untergeschoss-Räume als HG-Räume mit 71 qm.
Für diese Büro-Räume gibt es in der Teilungserklärung keine Miteigentumsanteile.
es wird keine Instandhaltungs-Rücklage abgeführt. Die Unkostenbeteiligung ist mit 1 Nutzer im Umlageschlüssel nur an der Objektbetreuung, Allgemeinstrom und 0,5 Nutzer an den Müllgebühren in der Abrechnung ausgewiesen.

Eigentumseinheit Nr. 1 und Nr. 2 gehörten der Frau von dem Inhaber der verkaufenden Firma.
Die Firma wurde am 24.9.2007 im Handelsregister gelöscht.
Die Nr. 1 wurde ohne die dazu gehörigen Büro-Räume im UG 2004 verkauft.
Die Büro-Räume wurden der Nr. 2 zugeschlagen. Die Teilungserklärung blieb unverändert, die übrigen Eigentümer wurden nicht informiert.

In meinem Kaufvertrag mit der Firma vom 23.12.92 steht:
§ 11 Änderung der Teilungserklärung
„Der Veräußerer ist berechtigt, die Teilungserklärung noch zu ändern oder zu ergänzen. Der Erwerber erteilt ihm hierzu Vollmacht unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Die Vollmacht gilt dem Grundbuchamt gegenüber uneingeschränkt. Im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien ist jedoch vereinbart, dass das Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht des Erwerbers nicht verändert werden dürfen, es sei denn, der Erwerber hätte ausdrücklich seine Zustimmung erteilt."
Fragen:
1. Ist der § 11 in meinem Kaufvertrag von dem ehemaligen Inhaber der Firma, der jetzt Eigentümer (Erbe seiner Frau) der Eigentumseinheit Nr. 2 ist, noch anwendbar?
1.1 Ist das "Umhängen" der UG-Räume von Nr. 1 auf Nr. 2 vor dem Verkauf von Nr. 1 überhaupt rechtens?
2. Müssen die 7 Miteigentümer für anfallende Instandhaltungskosten des UG-Büros aufkommen, obwohl dafür nichts eingezahlt worden ist? Wenn ja, wie könnte das geändert werden?
3. Sind die Gesamt-qm Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes/Grundstücks genehmigungspflichtig, begrenzt?

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragestellung ist komplex und der angebotene Preis liegt deutlich unter dem wirschaftlichen Wert der Frage. Aus diesem Grund dient diese Antwort nur einer ersten Übersicht.

Ausweislich der Teilungserklärung, wie Sie sie darstellen, sind keine Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum verbunden. Dies ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehen. Sondereigentum ohne Miteigentumsanteile ist grds. Gemeinschaftseigentum. Auch eine Umgestaltung eines bestehenden Wonungseigentums in isoliertes Sondereigentum sowie die entsprechenden Grundbucheintragung ist rechtlich unzulässig. Des Weiteren existiert für die Büroräume ein Widerspruch zwischen Bauzeichnungen und Teilungserklärung. Allerdings wirkt sich dieser Widerspruch nur aus, wenn auch die Bauzeichnung Grundbuchinhalt ist.Dazu enthält Ihre Schilderung keine Angaben. Dann führt auch dies dazu, dass Gemeinschaftseigentum besteht. Ob tatsächlich keine MIteigentumsanteile für die Büroräume ausgewiesen sind, bedarf einer sorgfältigen Überprüfung von Teilungserklärung, Grundbucheintragung und Aufteilungsplan.

Die Kostenübernahme aus dem Gemeinschaftsvermögen in Form der Instandhaltungsrücklage erfolgt grundsätzlich nur in bezug auf das Gemeinschaftseigentum.
Falls es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, darf es nicht durch einen einzelnen Wohnungseigentümer verkauft werden.
Somit hängt auch die Antwort auf Ihre Frage nach der Umgliederung der Büroräume von Eigentumswohnung Nr. 1 auf Nr. 2 davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum (falls doch Miteigentumsanteile vorgesehen) handelt.

Ob § 11 des Kaufvertrags für den Ehemann der verstorbenen veräußernden Frau noch gilt, hängt von verschiedenen Gesichtspunkten ab. Zum Einen ist fraglich, ob überhaupt die Frau Vertragspartei war und nicht vielmehr eine juristische Person des Privatrechts ( z.B.GmbH). Sie schreiben, dass die "Firma" im Handelsregister gelöscht wurde. Dies kann sich alltagssprachlich verstanden sowohl auf einen eingetragenen Kaufmann als auch auf eine juristische Person des Privatrechts beziehen.Wenn es sich nicht um einen Einzelkaufmann handelt, ist fraglich, ob es nach Löschung aus dem Handelsregister noch einen Veräußerer gibt und ob der Anspruch aus § 11 übergegangen ist.
Zum Anderen hängt es davon ab, ob und in welchem Umfang der Ehemann Erbe geworden ist. Falls kein Testament vorhanden sein sollte, ist er neben eventuellen Kindern lediglich ein Erbteil von einem Viertel erhalten.
Grundsätzlich gehen vertragliche Ansprüche aber auf den Erben über.

Aufgrund der fehlenden Informationen und Unterlagen zum Sachverhalt ist eine abschließende Beantwortung Ihrer Fragen leider nicht möglich.

Ich würde Ihnen daher dringend dazu raten, sich im Rahmen einer Direktanfrage unter Überlassung der relevanten Unterlagen an einen Anwalt hier aus dem Forum zu wenden bzw. vor Ort einen auf Miet- und WEG-Recht spezialisierten Kollegen aufzusuchen.
Dennoch hoffe ich, dass meine Antwort Ihnen eine erste Orientierung bzgl. der problematischen Fragen bieten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2013 | 23:20

Die Miteigentumsanteile für Nr. 1 mit 145,10 qm Wohnraum sind 176/1000
In diesen 145,10 qm sind die 74 qm UG-Räume nicht enthalten.
Die Miteigentumsanteile für Nr. 2 mit 103,30 qm Wohnraum sind 111/1000
Die gesamte Wohnfläche der 7 Einheiten beträgt 750,27 qm
9 KFZ-Stellplätze sind jeweils mit 20/1000 ausgewiesen.

In der Teilungserklärung steht:

1.Miteigentumsanteil von 176/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss mit interner Verbindungstreppe zum Untergeschoss und der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen im Untergeschoss.

2.Miteigentumsanteil von 111/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss mit Abstellraum im Untergeschoss. „

Die Beschreibung der Nr. 1 hat nie zugetroffen, es war zunächst eine Treppe vorgesehen, die aber nicht gebaut wurde. Die UG-Räume wurden sofort als eigenständiges Büro fertiggestellt und vermietet.

Die Möglichkeit dieser Veränderung hatte sich die verkaufende Firma, eine KG, in § 5 der Teilungserklärung offen gehalten.
Eigentümer der Nr. 1 mit UG-Büro und der Nr. 2 war die Ehefrau des Inhabers der verkaufenden KG.

Die Teilungserklärung und die MEA sind nach dem Verkauf der Nr. 1 (ohne UG-Büro) nicht verändert worden. Das UG-Büro wurde von Nr. 1 auf Nr. 2 „umgehängt".

Müssten die Teilungserklärung und die MEA geändert werden, das UG-Büro als eigenständige Einheit aufgeführt sein und können das 6 Eigentümer beantragen, wenn der 7 Eigentümer dagegen ist?
Meine Frage war auch, ob die gesamte Wohnfläche des Gebäudes/Grundstücks um das Büro so ohne weiteres erhöht werden kann.

Wie schon geschrieben, werden die Umlagen und Instandhaltungsrücklagen nach MEA in der jährlichen Abrechnung dem Büro nicht belastet.
Das UG-Büro erhält jedoch eine eigene Abrechnung mit 1 Nutzeranteil an der Objektbetreuung, dem Allgemeinstrom, dem Müll (0,5) und hat einen eigenen Strom- und Wasserzähler, der abgerechnet wird.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2013 | 22:09

Sehr geehrte Nutzerin,

zu Ihrer letzten Teilfrage nach einer Begrenzung der Quadratmeterzahl:die Vergrößerung der Wohnfläche der Nr. 2 ist problematisch, weil durch die Angliederung der Büroräume an Nr. 2 statt Nr. 1 ein Widerspruch zwischen Aufteilungsplan, also der Bauzeichnung, und der tatsächlichen Aufteilung des Gebäudes entsteht.Die erforderliche Übereinstimmung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Gebäudestruktur ist dann nicht mehr gewahrt.im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung sind diese Räume ja der Nr. 1 zugeordnet. Im Zweifel gelten grundsätzlich der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung.

Ihre übrigen Angaben sind neu und waren nicht in Ihrer Anfrage enthalten. Die Frage nach der Änderung der Teilungserklärung und der Miteigentumsanteile ist ebenfalls neu. Bitte bedenken Sie, dass eine Nachfrage grundsätzlich nur für Verständnisfragen zur bereits gegebenen Antwort des Anwalts gedacht ist. Das Stellen neuer Fragen im Rahmen der Nachfragefunktion ist nicht vorgesehen, Sie müssten eine neue Frage stellen. Frag-einen-Anwalt ist außerdem nicht zur vollständigen Klärung komplizierter Sachverhalte und Rechtsfragen gedacht. Dies ist innerhalb der zeitlichen Grenze von zwei Stunden schlicht nicht möglich und bei den im Vergleich zu regulären Anwaltshonoraren niedrigen Honoraren auch nicht angemessen.
Ihr Sachverhalt ist, wie bereits gesagt, anspruchsvoll und bedarf dringend einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung unter Vorlage der Unterlagen.Entweder Sie stellen eine Anwalt-Direktanfrage (und hägen die Unterlagen an) oder Sie lassen sich persönlich anwaltlich beraten.

Freundliche Grüße,
Rechtsanwältin Schröder

Bewertung des Fragestellers 13.04.2013 | 23:24

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