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Keine Mietverträge vorhanden, wie kündigen bzw. Miete einfordern ?

| 30.07.2012 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers


Sehr geehrte Anwälte,

ich habe zusammen mit meiner Tante Häuser geerbt.
Da ich vorher mit meiner Familie nichts zu tun hatte, hatte ich auch dort vor Erbanfall keine Wohnungen vermietet.
Es handelt sich nun um eine Erbengemeinschsft, wobei ich wegen des Vorversterbens meines Vaters an seine Stelle getreten bin.

Es sind in den Wohnungen offensichtlich niemals irgendwelche Nebenkostenabrechnungrn gemacht worden und meine Tante sagt das auch angeblich alle Mietverträge sind.

Meine Tsnte will zudem nicht, dass wegen ungerechtfertigter Muetminderung vorgegangen wird und dazu braucht man ja auch einen Vertrag.

Es gibt nun in den Häusern etliche Mieter die entweder keine Miete zahlen oder ihre Wohnung nach Ende der Mietzeit offensichtlich nicht abgegeben haben und keine Miete mehr zshlen, Schlüssel nicht abgeben usw.

Da mir das nun langsam reicht und meine Tante sich nicht rührt, will ich meine Tante- da sie ja in einer Erbengeneinschaft aus zwei Leuten mitwirken muss- auf Zustimmung verklagen.

Mein größtes Problem ist aber der Umstand, dass mir weder die meisten Mieter noch meine Tante die Verträge rausrückt.

Wenn nun ein Mieter garnicht mehr zahlt bzw. kündigt und dann ein Anspruch nach § 546 BGB auf Herausgabe besteht oder eine Räumungsklage geführt werden muss, braucht man doch den Mietvertrag oder ?

Was macht man nun, wenn man keinen Vertrag hat, weil man das Haus erst kürzlich geerbt hat bzw. der Mietvertrag verloren gegangen ist und man jemand rausklagen oder zb auf Miete verklagen will?

Geht das auch ohne Vertrag ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Anfrage, dich ich Ihnen wie folgt beantworte:

Ein Mietvertrag ist natürlich in aller Regel hilfreich, aber nicht unbedingt zwingend. Auch ohne Mietvertrag ist es vielfach möglich, die beabsichtigten Ansprüche durchzusetzen. Wenn der Mietvertrag nicht mehr vorhanden ist, kann die Miethöhe z.B. vielfach durch Kontoauszüge o.ä. geklärt werden. Für einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung nach Kündigung des Mieters werden Sie einen entsprechenden Vertrag kaum benötigen, da hier ja die Kündigung des Mieters in aller Regel ausreichen wird. Dieser wird in diesem Fall kaum bestreiten, dass zuvor ein Mietverhältnis bestanden hat.

Allerdings haben Sie natürlich recht, dass es ohne Mietvertrag vielfach massive Schwierigkeiten gibt, Ansprüche durchzusetzen bzw. man muss stets mit dem Risiko leben, dass die Gegenseite durch Unterlagen, Zeugen etc. beweisen kann, dass eine andere Vereinbarung bestand. Wenn Sie selbst Ansprüche einklagen, besteht die Schwierigkeit, dass die Beweislast für die vereinbarte Miethöhe, Zahlungsverzug pp. in aller Regel bei Ihnen liegen wird, so dass die Durchsetzung kompliziert wird, wenn die Gegenseite Ihre Behauptungen bestreitet. Gerade der Ausspruch von Kündigungen wegen Zahlungsverzuges wird natürlich schwierig, sofern nicht klar ist, wie hoch die tatsächliche Miete ist.

Vieles sollte sich allerdings durch Kontoauszüge etc. nachweisen lassen. Wenn es z.B. um eine unberechtigte Mietminderung geht, sollte sich anhand von Kontoauszügen nachvollziehen lassen, um welchen Betrag die Miete gemindert wurde. Vielfach gibt es in diesen Fällen ja auch eine schriftliche Anzeige der Mieter, in der sie die Minderung mit Zahlen ankündigen, aus denen sich Rückschlüsse auf die Miete ziehen lässt.

Wenn Sie jemanden auf Mietzahlung verklagen würden, nachdem Sie die die Miethöhe in etwa rekonstruiert haben, müsste der Mieter die Miethöhe erst einmal substantiiert bestreiten. Er wird also darlegen, dass Ihre Behauptung unzutreffend sei, weil die monatliche Mieter nur X € betragen würde. Wenn Sie dann anhand von Kontoauszügen nachweisen können, dass der Mieter in der Vergangenheit stets mehr gezahlt hat, wird es ohne Vorlage des Mietvertrages für den Mieter schwer werden, einen geringen Betrag zu behaupten.

Die ordnungsgemäße Verwaltung steht Ihnen gemeinschaftlich zu. Sofern Ihre Tante das Erbe bislang verwaltet, ist Sie Ihnen gegenüber auch zur Rechenschaft verpflichtet. Weswegen Sie Ihnen offenbar die Einsicht in die Mietverträge verweigert, ist auch nicht wirklich nachvollziehbar, aber wenn sie behauptet, diese nicht zu haben, ist das natürlich schwer nachprüfbar.

Ggf. wäre zu überlegen, ob eine Verwaltung mit Ihrer Tante überhaupt Sinn ergibt, wenn Sie hier überhaupt nicht weiterkommen oder ob dann nicht eine Erbauseinandersetzung in Betracht kommt.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, sich hier mit den vorhandenen Unterlagen pp. eingehend anwaltlich beraten zu lassen. Bei jedem Vorgehen gegen einen Mieter ist anhand der vorhandenen Informationen zu prüfen, ob im Erfolgsaussichten bestehen. Dies lässt sich so pauschal leider nicht beantworten. Im Ergebnis wird es vielfach ohne Mietvertrag äußerst schwierig werden, teilweise lassen sich aber auch ohne Mietvertrag Ansprüche ohne größere Schwierigkeiten durchsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2012 | 17:04

Berechnung des Pfluchtteilsergänzungsanspruches laufen bereits auch Erbauseinandersetzungen stehen bald an, trotzdem muss ich ja zb in jede Wohnung mit einem Gutachter rein, um den Wert der Häuser bspw. für die Auseinsndersetzung und ggfs spätere Teilungsversteigerung vorlegen, wo ein Wertgutachten ja gebraucht wird.
Für all dies muss ich Zutritt zu den Wohnungen erhalten
Wie soll ich das machen, wenn die Mieter nicht aufmachen
Zustimmungsgesetz und einstweilige Verfügung und oder Klage auf Zutritt ?
Leichter wäre es natürlich den Mieter rauszujagen, etwa weil er gekündigt hat, seine Sachen aber noch da stehen..

Nur muss man dem Wiederaufleben des Mietvertrages binnen zwei Wocgen nach § 545 BGB widersprechen, was nicht erfolgte..

Es läuft daher alles auf eine Klage auf Herausgabe der Wohnung bzw Räumungsklage wegen Zahlungsverzug heraus, weil der Mieter ab Kündigung keine Miete mehr zahkte.
Brauche ich für solche Klagen auch nach § 543 BGB nun zwingend einen Vertrag oder reicht es aus die Miete, die der Mieter immer aufs Konto zahlte nach § 543 BGB anzugeben - die Nebenkosten kenne ich nicht-
Im § 543 BGB steht ja was von " Miete" soll ich also abwarten bis der Mieter zwei Monate lang die Miete nicht gezahlt hat oder was muss bei einer Klage zwingend angegeben werden, wenn die Nebenkosten nicht genau bekannt sind ?

Es muss doch da irgendwie ne Möglichkeit geben oder bin ich gezwungen den jetzt für immer umsonst wohnen zu lassen? ?

Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2012 | 17:10



Berechnung des Pfluchtteilsergänzungsanspruches laufen bereits auch Erbauseinandersetzungen stehen bald an, trotzdem muss ich ja zb in jede Wohnung mit einem Gutachter rein, um den Wert der Häuser bspw. für die Auseinsndersetzung und ggfs spätere Teilungsversteigerung vorlegen, wo ein Wertgutachten ja gebraucht wird.
Für all dies muss ich Zutritt zu den Wohnungen erhalten
Wie soll ich das machen, wenn die Mieter nicht aufmachen
Zustimmungsgesetz und einstweilige Verfügung und oder Klage auf Zutritt ?
Leichter wäre es natürlich den Mieter rauszuklagen, etwa weil er gekündigt hat, seine Sachen aber noch da stehen..

Nur muss man dem Wiederaufleben des Mietvertrages binnen zwei Wocgen nach § 545 BGB widersprechen, was nicht erfolgte..

Es läuft daher alles auf eine Klage auf Herausgabe der Wohnung bzw Räumungsklage wegen Zahlungsverzug heraus, weil der Mieter ab Kündigung keine Miete mehr zahkte.
Brauche ich für solche Klagen auch nach § 543 BGB nun zwingend einen Vertrag oder reicht es aus die Miete, die der Mieter immer aufs Konto zahlte nach § 543 BGB anzugeben - die Nebenkosten kenne ich nicht-
Im § 543 BGB steht ja was von " Miete" soll ich also abwarten bis der Mieter zwei Monate lang die Miete nicht gezahlt hat oder was muss bei einer Klage zwingend angegeben werden, wenn die Nebenkosten nicht genau bekannt sind ?

Es muss doch da irgendwie ne Möglichkeit geben oder bin ich gezwungen den jetzt für immer umsonst wohnen zu lassen? ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2012 | 18:15

Wenn die Mieter den Gutachter nicht in die Wohnung lassen, wird Ihnen letztlich nichts anderes als eine Klage auf Duldung des Zutritts zu erheben, wobei hier die örtliche Rechtsprechung zu berücksichtigen ist, da ein Zutrittsrechts zur Wohnung gesetzlich nicht geregelt ist.

Ob nach einer Kündigung des Mieters das Mietverhältnis wirklich nach § 545 Bgb wieder auflebt, sollte zunächst geprüft werden. Ein entsprechender Widerspruch muss nicht ausdrücklich erfolgen. Wenn der Mieter z.B. seine überwiegenden Sachen herausräumt und vor allem die Mietzahlung einstellt, dürfte man hierin auch einen konkludenten Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sehen können.

Bevor Sie eine Räumungsklage erheben, müssen Sie dem Mieter zunächst einmal kündigen. In der Kündigung soll der Rückstand angegeben werden, was hier natürlich Schwierigkeiten bereitet. Ich sehe allerdings vor allem kein Problem, wenn der Mieter stets 500,00 € gezahlt hat und nun die Mietzahlung einstellt. Wenn Sie dann z.B. unter Bezugnahme darauf, dass die Mietzahlungen für Juli und August 2012 in Höhe von je 500,00 € ausgeblieben und somit ein Rückstand in Höhe von 1.000,00 € besteht, sollte dies ausreichen. Umsonst wohnen lassen müssen Sie den Mieter dort nicht.

Prüfen sollten Sie zudem, ob Sie ohne Ihre Tante überhaupt wirksam Mietverhältnisse kündigen können.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.07.2012 | 19:41

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"Ich gehe davon aus, dass die 500 Euro nur eine fiktive Zahl ist und es hier darum geht, dass immer gleiche feste Beträge gezahlt werden an denen man dann abmalen kann, ab wann für zwei MM voll sind.
Wenn dann die Mietzahlung auf dem Konto immer die reguläre Miete darstellt, dann ist das wohl die Miete die seinerzeit vereinbart wurde.
Sollte ich im Rahmen dieses Portals nichts gegenteiliges in Form einer Nachantwort hören, gehe ich davon aus, dass es nicht nötig ist die Bezeichnung - Miete in § 543 BGB - näher nach Kaltmiete und Nebenkosten aufzuschlüsseln und mit " Miete " die Gessmtmiete gemeint ist."
Stellungnahme vom Anwalt:
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