Keine Mietverträge vorhanden, wie kündigen bzw. Miete einfordern ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Anfrage, dich ich Ihnen wie folgt beantworte:

Ein Mietvertrag ist natürlich in aller Regel hilfreich, aber nicht unbedingt zwingend. Auch ohne Mietvertrag ist es vielfach möglich, die beabsichtigten Ansprüche durchzusetzen. Wenn der Mietvertrag nicht mehr vorhanden ist, kann die Miethöhe z.B. vielfach durch Kontoauszüge o.ä. geklärt werden. Für einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung nach Kündigung des Mieters werden Sie einen entsprechenden Vertrag kaum benötigen, da hier ja die Kündigung des Mieters in aller Regel ausreichen wird. Dieser wird in diesem Fall kaum bestreiten, dass zuvor ein Mietverhältnis bestanden hat.

Allerdings haben Sie natürlich recht, dass es ohne Mietvertrag vielfach massive Schwierigkeiten gibt, Ansprüche durchzusetzen bzw. man muss stets mit dem Risiko leben, dass die Gegenseite durch Unterlagen, Zeugen etc. beweisen kann, dass eine andere Vereinbarung bestand. Wenn Sie selbst Ansprüche einklagen, besteht die Schwierigkeit, dass die Beweislast für die vereinbarte Miethöhe, Zahlungsverzug pp. in aller Regel bei Ihnen liegen wird, so dass die Durchsetzung kompliziert wird, wenn die Gegenseite Ihre Behauptungen bestreitet. Gerade der Ausspruch von Kündigungen wegen Zahlungsverzuges wird natürlich schwierig, sofern nicht klar ist, wie hoch die tatsächliche Miete ist.

Vieles sollte sich allerdings durch Kontoauszüge etc. nachweisen lassen. Wenn es z.B. um eine unberechtigte Mietminderung geht, sollte sich anhand von Kontoauszügen nachvollziehen lassen, um welchen Betrag die Miete gemindert wurde. Vielfach gibt es in diesen Fällen ja auch eine schriftliche Anzeige der Mieter, in der sie die Minderung mit Zahlen ankündigen, aus denen sich Rückschlüsse auf die Miete ziehen lässt.

Wenn Sie jemanden auf Mietzahlung verklagen würden, nachdem Sie die die Miethöhe in etwa rekonstruiert haben, müsste der Mieter die Miethöhe erst einmal substantiiert bestreiten. Er wird also darlegen, dass Ihre Behauptung unzutreffend sei, weil die monatliche Mieter nur X € betragen würde. Wenn Sie dann anhand von Kontoauszügen nachweisen können, dass der Mieter in der Vergangenheit stets mehr gezahlt hat, wird es ohne Vorlage des Mietvertrages für den Mieter schwer werden, einen geringen Betrag zu behaupten.

Die ordnungsgemäße Verwaltung steht Ihnen gemeinschaftlich zu. Sofern Ihre Tante das Erbe bislang verwaltet, ist Sie Ihnen gegenüber auch zur Rechenschaft verpflichtet. Weswegen Sie Ihnen offenbar die Einsicht in die Mietverträge verweigert, ist auch nicht wirklich nachvollziehbar, aber wenn sie behauptet, diese nicht zu haben, ist das natürlich schwer nachprüfbar.

Ggf. wäre zu überlegen, ob eine Verwaltung mit Ihrer Tante überhaupt Sinn ergibt, wenn Sie hier überhaupt nicht weiterkommen oder ob dann nicht eine Erbauseinandersetzung in Betracht kommt.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, sich hier mit den vorhandenen Unterlagen pp. eingehend anwaltlich beraten zu lassen. Bei jedem Vorgehen gegen einen Mieter ist anhand der vorhandenen Informationen zu prüfen, ob im Erfolgsaussichten bestehen. Dies lässt sich so pauschal leider nicht beantworten. Im Ergebnis wird es vielfach ohne Mietvertrag äußerst schwierig werden, teilweise lassen sich aber auch ohne Mietvertrag Ansprüche ohne größere Schwierigkeiten durchsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt