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Keine Mietkaution bezahlt und Privatinsolvenz angemeldet


06.08.2007 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe im Januar 2004 ein Haus an eine Familie vermietet.

Die vereinbarte Kaution in Höhe von 1.500, -€ wurde trotz unzähliger Mahnungen nicht bezahlt, auch die Miete wurde nicht immer vollständig bezahlt.

Die Mietzahlungsrückstände wurden teilweise in kleinen Raten ausgeglichen, allerdings wurde danach wieder nur eine Teilmiete bezahlt, so das eigentlich immer Mietzahlungsrückstände, in Höhe von mehr als einer Monatsmiete, bestanden.

Irgendwann war meine doch lange Geduld zu Ende und ich habe bezüglich der Zahlungsrückstände einen Mahnbescheid erlassen.
Die Mieter (Ehepaar) haben Widerspruch erhoben.

In der Anspruchsbegründung (Klage)habe ich die mietvertraglich vereinbarte Kaution und die Mietzahlungsrückstände geltend gemacht bzw. begründet, die Soll- und Ist-Mietzahlungen wurden aufgelistet.

Jetzt haben die Mieter beim Amtsgericht die nachfolgende Stellungnahme zu Protokoll gegeben:

Unter dem Aktenzeichen XY ist ein Insolvenzverfahren über unser Vermögen anhängig.
Die Kaution konnten und können wir aufgrund unserer finanziellen Verhältnisse nicht bezahlen.
Wir sind der Meinung keine Mietzahlungsrückstände zu haben.
Wir beantragen Klageabweisung.
ENDE

Ich habe somit, jetzt erst von der Privatinsolvenz der Mieter erfahren!
Inzwischen habe ich auch erfahren, dass das Privatinsolvenzverfahren im April 2005 eröffnet wurde und das das Verfahren im Juni 2006 aufgehoben wurde.
Diese Woche ist Verhandlungstermin, beide Parteien ohne Rechtsbeistand.

Meine Frage, mit was muss ich rechnen im Verhandlungstermin?
Hätte ich nicht informiert werden müssen über die Eröffnung der Privatinsolvenz?

Der grösste Teil der Mietschulden ist nach Eröffnung der Privatinsolvenz entstanden, somit werde ich zumindest diesen Teil noch zugesprochen bekommen.
Aber was ist mit der Mietkaution, habe ich diesbezüglich keinen Anspruch mehr auf Zahlung, weil der Anspruch bereits vor Insolvenzeröffnung bestanden hat!?
Das Mietverhältnis besteht weiter, eine fristlose Kündigung werde ich aussprechen, sobald 2 Monatsmieten Zahlungsrückstand (nach Insolvenzeröffnung) aufgelaufen sind.

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort!

Sehr geehrte Rechtssuchende,
eine Prüfung Ihrer Anfrage ist nur im Ansatz möglich, da dazu ein Einblick in die Gerichtsakte genommen werden muss. Außerdem wären weitere Informationen zum Insolvenzverfahren notwendig.

Es ist nicht verständlich, warum Ihnen das Mahngericht bzw. das Insolvenzgericht oder der Insolvenzverwalter keinen Hinweis zum eröffneten bzw. abgeschlossenen Insolvenzverfahren erteilt haben. Sobald eine Klageschrift eingereicht wird, hat das Amtsgericht im Rahmen der Zulässigkeit dieses Problem zu überprüfen. Diesen Hinweis werden Sie nunmehr in dem anstehenden Gerichtstermin erhalten.

Andererseits hätten die Mieter Sie über das beantragte Insolvenzverfahren informieren müssen. Erfolgt diese Information nicht, haften Ihnen die Mieter wegen Pflichtverletzung. Mieter sind verpflichtet den Mietzins und die Kaution zu zahlen. Können sie dieses Verpflichtung nicht erfüllen, haben sie den Vermieter über den Grund zu informieren.
Dieses taten die Mieter nicht. Sie sollten nunmehr Folgendes bedenken:
1.
Kündigen Sie den Mietern sofort unter Hinweis auf § 543 Abs. 2, Ziff. 3, Buchst. a) BGB. Diese Erklärung können Sie in der Gerichtsverhandlung zu Protokoll erklären!
2.
Fordern Sie die Mieter zu sofortigen Räumung auf.
3.
Informieren Sie das Gericht über Ihre fehlende Kenntnis vom Insolvenzverfahren. Erklären Sie gleichzeitig, dass Sie Ihre Forderungen parallel als Schadensersatz wegen Pflichtverletzung und unterlassender Information weiter verfolgen.
4.
Sollten Ihnen die Mieter ein Ratenzahlung auf die ausstehenden Mieten vorschlagen, lassen Sie diese im Gerichtstermin protokollieren.
5.
Versuchen Sie eine Übersicht über die offenen Forderungen mit Verzugszinsausweiung zu erstellen und nehmen Sie diese zu GT mit.
6.
Schauen Sie sich bei Gelegenheit bei den Mietern um, ob Sie werthaltige Gegenstände sehen, welche eventuell pfändbar wären. Gleiches gilt für Konten etc.
Dieses sind erste Anhaltpunkt. Bereiten Sie sich bitte intensiv auf den Gerichtstermin vor, so dass Sie dem Vorsitzenden die gesamten Fakten und Zahlen erläutern können.
Ich hoffe diese erste Übersicht hilft Ihnen.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Balan Stockmann & Partner


Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2007 | 19:31

Sehr geehrter Herr RA Rogge,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Zu 1. u. 2.
Fristlose Kündigung gem.§ 543 Abs.2, Ziff.3 a)BGB ist nicht möglich, weil zwar mehr als eine Monatsmiete Mietzahlungsrückstand, aber diese sind nicht in zwei aufeinanderfolgenden Terminen aufgelaufen.

Zu 5. Habe ich bereits mit der Klageschrift eingereicht.
Zu 6. Konto zu pfänden macht vermutlich keinen Sinn, Familie mit 5 Kindern, Ehemann arbeitet u. verdient ca. 1.600, -€, Ehefrau arbeitet nicht, somit liegt Einkommen mit Kindergeld unter der Pfändungsgrenze. Auch Insolvenzverfahren wurde scheinbar mit der Quote 0,00% abgeschlossen.

Eine Ratenzahlung wurde von den Mietern in der Vergangenheit immer vorgeschlagen, aber immer nur ein bis max. drei Monate eingehalten.
Ich werde dies gegebenenfalls bei Gericht protokollieren lassen, aber was hilft es, wenn die Schuldner die Ratenzahlung wieder nicht einhalten!?

Der Hinweis, bezüglich Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, könnte mir helfen, dass evtl. im Rahmen der Güteverhandlung, die Schuldner meine Forderungen anerkennen.

Aber selbst dann bleibt die Frage, wie soll die Forderung bei den nicht pfändbaren Mietern durchgesetzt werden!?

Vermutlich muss ich schon froh sein, wenn die Mieter bis zum Auszug noch die Miete zahlen, es ist ja bekannt wie lange eine Räumungsverfahren läuft und so schnell wird die unpfändbare Grossfamilie auch keine neue Wohnung finden.

Vielen Dank nochmals für Ihre informative Antwort!

Ergänzung vom Anwalt 07.08.2007 | 09:04

Sehr geehrte Rechtssuchende,
Bitte beachten Sie, dass eine fristlose Kündigung auch dann ausgesprochen werden kann, wenn der gesamte offene Betrag mindestens 2-Monatsmieten ausmacht. So heißt es in § 543 Abs.2, Ziff. 3 Buchst.b) BGB, "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der errichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bitte beachten Sie, wenn Sie weiter zögern, nutzen die Mieter Ihr Geduld aus. Die Mieter berufen sich auf Schutzrechte die so vom Gesetzgeber nicht gewollt waren. Diese Schutzrechte sind die Bestimmungen zum Pfändungsschutz und die Rechte aus dem privaten Insolvenzverfahren. Sie als Vermieter erleiden hier einen enormen wirtschaftlichen Nachteil, welchen Sie nur beseitigen können, in dem Sie die Kündigung und Räumung der Wohnung durchführen (lassen).
Diese Aussage klingt hart, aber Sie werden mit Geduld nicht weiter kommen.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
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