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Keine Miet- und Kautionszahlung bei Untervermietung


25.11.2005 19:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



sehr geehrte damen und herren anwaelte,

ich habe 2001 einen zeitmietvertrag (kettenvertrag) nach altem mietrecht bis juni 2005 (danach verlaengerung um jeweils 12 monate mit 6 monaten kuendigungsfrist) unterschrieben. um diesen auch nach wegzug ins ausland erfuellen zu koennen, habe ich einen entsprechenden untermietvertrag (mit kongruenten kuendigungsfristen) abgeschlossen - beginn 15. november 2005.

leider ist der untermieter bis heute (25.11.2005) sowohl die erste mietzahlung als auch die vereibarte ueberweisung der kaution (2 monatsmieten) schuldig geblieben! (am mobiltelefon nur ausreden bzw. zahlungsversprechen, die nicht eingehalten werden)

habe heute den ausstehenden betrag per e-mail (!!) mit frist ende november angemahnt. hierbei noch zur info: der untermieter ist bis heute ebenfalls eine ausweiskopie schuldig geblieben, so dass ich die im mietvertrag angegebene alt-adresse nicht verifizieren kann. habe aber eine buero-adresse seines (angeblichen??) arbeitgebers.

welche rechtlichen moeglichkeiten habe ich zur:

1. kuendigung und
2. schadenersatz (mietausfall bis zum vertrag mit einem evtl. neuen untermiete, muss bei evtl. kuendigung extra nach D. reisen, um einen neuen mieter zu suchen... etc.)

3. kann ich auch einen strafantrag wegen betrug/arglistiger taeuschung stellen?

in erwartung Ihrer moeglichst kurzfristigen hilfe verbleibe ich

mit freundlichen gruessen
g.
Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich gilt für den Untermietvertrag nichts anderes als für einen "normalen" Mietvertrag. Dementsprechend gilt auch bezüglich der Kündigungsmöglichkeiten "normales" Mietrecht.

Daraus folgt, dass Sie ein Recht zur fristlosen Kündigung haben, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgen Mieten im Rückstand ist oder mit einem Betrag, der in der Summe die Höhe zweier Monatsmieten erreicht. Hierbei ist zu beachten, dass Einmalzahlunge wie die Kaution außer Betracht bleiben. Allein aus der Nichtzahlung der Kaution und des Fehlens der Ausweiskopie folgt kein Kündigungsrecht.

Ein Kündigungsrecht ergibt sich auch, wenn der Mieter wiederholt verspätet zahlt, Sie daraufhin abmahnen und der Mieter die Unpünktlichkeit fortsetzt.

Nach der jetzt vorliegenden Sachlage sehe ich daher noch keinen Grund für eine Kündigung.

Haben Sie Grund für eine rechtswirksame, fristlose Kündigung, so haben Sie Anspruch auf Ersatz der hieraus kausal folgenden Schäden.

Eine Strafanzeige kann in Betracht kommen, da eine sog. Eingehungsbetrug vorliegen könnte, wenn der Untermieter von Anfang an nicht zur Zahlung bereit oder in der Lage wäre. Zum jetzigen Zeitpunkt halte ich eine solche Anzeige jedoch für verfrüht.

Gestatten Sie mir noch den Hinweis, dass ich aufgrund Ihrer Schilderung der Regelung der Kündigungsfristen und der Befristung des Untermietvertrages starke Zweifel hege, dass diese wirksam sind. Haben Sie tatsächlich die Regelungen aus dem Hauptmietvertrag übernommen, so haben Sie ein Problem, dass Sie dann ggf. in Ordnung bringen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2005 | 20:38

hallo herr lauer,

vielen dank fuer die schnelle antwort - kurze nachfrage dazu: ist meine 1. mahnung mit fristsetzung per E-MAIL fuer den ablauf eines mahnverfahrens rechtlich wirksam? (sorry, habe ich in der frage noch vergessen)

auf einem vordruck (befristeter untermietvertrag nach neuem mietrecht) haben wir befristung bis 30.06.2007 (inkl. begruendung) und danach automatische verlaengerung, wenn nicht 6 monate zum quartalsende gekuendigt wird - verstoesst das gegen die geltenden gesetzlichen bestimmungen und koennte deshalb der ganze vertrag nichtig sein?

vielen dank fuer Ihre hilfe - falls ich weitere fragen haben, werde ich Sie aucuh gern direkt kontaktieren...

mit freundlichen gruessen
g.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2005 | 10:05

Sehr geehrter Ratsuchender,

entschuldigen Sie bitte zunächst, dass ich auf Ihre Nachfrage erst jetzt zurückkommen kann, die ich wie folgt beantworten möchte:

Streng genommen ist die Mahnung für die Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens nicht einmal erforderlich. Denn die Beantragung eines Mahnbescheides steht der Mahnung gleich. Erlauben Sie mir aber einen Tip: Wählen Sie besser immer die Schriftform, denn Emails kommt nur ein eingeschränkter Beweiswert zu. Bei solchen Rechtshandlungen, für die die Schriftform sogar vorgeschrieben ist, reichen Emails keinesfalls, da Email im rechtlichen Sinne nicht der Schriftform entsprechen.

Die von Ihnen gewählte Verlängerungsklausel ist zwar rechtlich nicht ganz unbedenklich; zu einer Unwirksamkeit des Untermietvertrages führt Sie aber keinesfalls.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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