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Keine Kaution=fristlose Kündigung


| 12.11.2007 16:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

wir haben eine Wohnung in Berlin vermietet. Der Mieter sollte gemäß Mietvertrag eine Kaution nach gesetzlichen Vorgaben (3 Raten) zahlen, bei Mietbeginn ist die erste Rate fällig.
Nun habe ich nach der Mietvertragsunterzeichnung von Zahlungsschwierigkeiten des neuen Mieters erfahren, daher habe ich vor Schlüsselübergabe die Kaution und die erste Miete erbeten, leider aber nur mündlich. Beim vereinbarten Übergabetermin kam das, was ich erwartet habe: der Mieter hatte kein Geld dabei.
Daraufhin habe ich die Schlüsselübergabe verweigert (Zurückbehaltungsrecht). Auch bei einem weiteren Termin zahlte der Mieter nicht. Ich habe daraufhin fristlos gekündigt. Eine Anfrage beim Amtsgericht/Schuldnerkartei bestätigte meinen Verdacht, der Mieter hat 6 Monate vor der Mietvertragsunterzeichnung die Eidesstattliche Versicherung abgegeben. Er hätte sich also die Warmmiete in Höhe von 420€ nicht leisten können.

Anschließend habe ich Klage eingereicht auf Schadenersatz für drei Monatsmieten, da eine Neuvermietung erst nach drei Monaten möglich war (Wohnungsüberangebot). Nun läuft die Klage, ich führe den Prozess selber, um Kosten zu reduzieren.
In dem Prozess zeichnet sich aber ab, daß die Richterin scheinbar sehr mieterfreundlich eingestellt ist. Ich hätte keinen Anspruch auf Miete, da ich die Wohnung nicht übergeben habe. Dies ist eventuell nachvollziehbar, daher habe ich hilfsweise auf Schadenersatz (Kündigungsfolgeschaden) eingeklagt. Die Reichterin wies mich aber darauf hin, daß ich kein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung gehabt habe. Auch die fristlose Kündigung sei fraglich.

Ich habe in der fristlosen Kündigung zwei Urteile als Begründung herangezogen, habe aber nur im Internet Auszüge dieser Urteile gefunden. Nun will die Richterin, daß ich die Urteile komplett vorlege.
Es handelt sich um folgende Urteile:
1. Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359)
2. OLG Düsseldorf, ZMR 1995 S. 438 , 12.1.1995 – 10 U 36/94

Nun meine Fragen:

sind die o.g. Urteile geeignet zur Begründung?
Wo kann man die Urteile komplett nachlesen?
War mein Zurückbehalten der Wohnung berechtigt, welche Rechtsgrundlage kann dies begründen?
Ist die Schadenersatzforderung berechtigt?
Liegt Einmietbetrug vor?

Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihnen Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Das Urteil des OLG Düsseldorf könnte ich Ihnen in Volltext per Email zukommen lassen. Das Urteil des LG München liegt mir bedauerlicherweise nicht vor. Es existiert jedoch noch ein Urteil
des OLG Celle, NJW-RR 2003, 155 bezüglicher gleichgelagerten Falls bezüglich Pachtvertrag, welches ich Ihnen ebenfalls per Email zukommen lassen könnte.

Für gewöhnlich findet man einige Urteile in Volltext im Internet, andere in kostenpflichtigen juristischen Datenbanken wie Juris oder Beck-Online oder Lexis Nexis um nur einige zu nennen. Die Entscheidung des LG München ist in der Zeitschrift für Wirtschafts- Bankrecht, Wertpapiermitteilungen Jahrgang 2001 Seite 359 abgedruckt. Dafür steht WM 2001, 359. Diese Zeitschrift dürfte in Berlin in einer der Bibliotheken zu finden sein in der juristische Fachliteratur steht.

Ob das Urteil des OLG Düsseldorf auf Ihren Fall passt, mag zweifelhaft sein, da es in diesem Urteil um Gewerberaummietverträge geht, in Ihrem Fall es sich jedoch um ein Wohnraummietvertrag handeln dürfte.

Insofern dürfte das Urteil zur Begründung der Kündigung nicht ausreichend sein. Dann fehlt es an einer ausreichenden Begründung, wenn Sie lediglich auf die Urteile Bezug genommen haben und nicht den tatsächlichen Grund der Nichtzahlung der Mietkaution als Begründung angeführt haben.

Letztendlich kann die Frage der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vor Übergabe der Wohnung nicht einhundertprozentig bejaht werden. Es liegen hier Umstände vor, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Auch schon das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 19.04.1999 - 8 U 4279/97 entschieden, dass die Mitteilung eines Mieters die Kaution nicht bei Mietbeginn zahlen zu können, einen wichtigen Grund darstellt, der zur außerordentlichen Kündigung des Vermieters berechtigt. KG, Urteil vom 19.04.1999 - 8 U 4279/97 - GE 1999, 715

Die fristlose Kündigung ist wirksam, wenn eine wirksame Kautionsvereinbarung vorliegt. Diese lag im Mietvertrag unstreitig vor. Jedoch erscheint die Aufforderung Bargeld bei Übergabe sehen zu wollen etwas problematisch, weil hier die Möglichkeit der gesetzlich vorgeschriebenen Ratenzahlung nicht mehr gegeben war und somit die Kautionsabrede unwirksam sein könnte.

Die entsprechendne Urteile beziehen sich bedauerlicherweise auf Gewerbemietraum, dessen Grundsätze auf Wohnraummietverträge nicht ohne weiteres übernommen werden können.

Ein Zurückbehaltungsrecht kann auf § 274 BGB gestützt werden, nachdem die Übergabe der Wohnung erst bei Zahlung der Kaution und ersten Miete Zug-um-Zug erfolgt.

Sofern man die fristlose Kündigung für wirksam erachtet, wäre auch die Schadensersatzforderung begründet.

Ein Eingehungsbetrug ist hier sicher nicht von der Hand zu weisen. Ob jedoch hier eine Strafanzeige Ihnen Genugtuung verschaft, vermag ich nicht zu beurteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Für Fragen und Anregungen, sowie Vertretungen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2007 | 21:21

Vielen Dank für die Antwort.
Die Kaution sollte in drei Raten gezahlt werden, daher ist die Kautionsvereinbarung wirksam. In der Kündigung wurde als Begründung die erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten Nichtzahlung der Kaution angegeben, die Urteile dienten lediglich als weitere Begründung.
Die Richterin teilte mir mit, daß ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 nicht bestehen würde. Warum dies nicht besteht, teilte sie nicht mit. Gibt es hier noch eine weitere Begründung, um mein Zurückbehaltungsrecht zu untermauern?
Für die Zusendung des Urteils des OLG Düsseldorf und des OLG Celle wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Ist ein Pachtvertrag mit einem Wohnungsmietvertrag vergleichbar oder eher mit einem Gewerbemietvertrag; die meisten Urteile zu dem Thema beziehen sich ja leider auf Gewerbemietverträge.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2007 | 22:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

Das Urteil des OLG Celle, bezüglich des Pahctvertrages ist auch eher mit einem Gewerberaummietvertrag vergleichbar.

Das Fehlen des Zurückbehaltungsrechts kann nach Auffassung der Richterin möglicherweise dadurch bestehen, das Sie die Wohnung nicht tatsächlich übergeben haben und somit sich selbst vertragstreu verhalten haben, und Sie Ihrer Leistungspflciht nachgekommen sind. Nur hätten Sie das getan, hätte eine Geltendmachung des Zurückbeahltungsrechts keinen Sinn.

Eine weiterführende Begründung dürfte meines Erachtens nicht bestehen. Lediglich die Ihre Kenntnis von der fehlenden Solvenz des Mieters und der dadurch resultierten Forderung nach der Mietkaution! Möglicherweise noch auf Treu und Glauben nach § 242 BGB berufen, da der Mieter bei Übergabe der Wohnung nicht mal beriet war, einen Teilbetrag der Mietkaution zu zahlen. Nach § 242 BGB ist der Schuldner (Mieter) verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte er erfordern.

Hier hätte erwartet werden können, dass der Mieter wenigstens einen Teilbetrag anbietet.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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