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Keine Heizung, kein Warmwasser - Mietminderung?

05.02.2013 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Parteien. Das Haus wird grundsätzlich von einer Hausverwaltung A verwaltet. Diese Hausverwaltung vertritt hierbei 4 Parteien. Eine Wohnungspartei, unsere Mietwohnung, wird durch die Hausverwaltung B vertreten. Diese Hausverwaltung erhält im Grunde sämtliche Abrechnungsrelevanten Daten und Fakten von der Hausverwaltung A.

Seit dem wir in der Mietwohnung (3 ½ Jahre) kam es immer wieder zu Problemen mit der Heizungsanlage. Diese Heizungsanlage ist für das Warmwasser in den Heizungen aber auch für das Warmwasser im Allgemeinen verantwortlich. Das heißt, wenn diese ausfällt gehen weder Heizung noch Warmwasser. Seit dem 31.01.2013 gab es nun Probleme mit der Heizungsanlage.

Diese ist am Donnerstagabend ausgefallen und wurde anschließend wieder zum Laufen gebracht. Freitagabend (01.02.2013) ist diese wieder ausgefallen. Am 02.02.2013 wurde diese im Laufe des Nachmittags wieder in Stand gesetzt und funktionierte ca. 5 Stunden. Seit Samstagabend gegen 23 Uhr funktioniert diese nun nicht mehr. Der Mangel wurde umgehend der Hausmeisterverwaltung der Hausverwaltung A gemeldet. Daraufhin wurde die Heizungsfirma beauftragt welche sich am Sonntag um den Schaden kümmerte. Jedoch ohne Rückmeldung seitens der Firma. Am Sonntag gab es den ganzen Tag weder Warmwasser noch Heizungswärme. Die Wohnung kühlte hierbei auf eine Raumtemperatur von 13 Grad runter.

Montagmorgens bestand der Mangel immer noch. Daraufhin wurde unsere Hausverwaltung B über den Mangel telefonisch informiert. Es gab für den restlichen Tag keine Rückmeldung mehr seitens der Hausverwaltung B. Durch einen Anruf bei der Hausverwaltung A konnte jedoch in Erfahrung gebracht werden das die Heizungsanlage komplett ausgefallen sei und die Kosten für die Reparatur so hoch wären, dass hier eine neue Heizungsanlage angeschafft werden müsse. Dies müssen jedoch nun die Eigentümer der 5 Wohnungen abklären was jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen kann.

Nach einem weiterem Telefongespräch (05.02.2013) mit unserer Hausverwaltung B konnte man mir über den aktuellen Sachstand nichts weiteres mitteilen. Aktuell hat die Hausverwaltung ebenfalls keine Informationen. Die Wohnung hat nun weiterhin eine Raumtemperatur von 14 Grad. Warmwasser gibt es nach wie vor nicht.

Der Aktuelle Zustand führt dazu, dass das einschlafen aufgrund der Kälte gestört ist. Auch ist das Arbeiten, welches für den nächsten Arbeitstag Notwendig ist (Unterrichtsvorbereitung), ist sehr stark eingeschränkt. Durch die geringe Raumtemperatur kann man sich absolut nicht mehr konzentrieren. Weiterhin leiden die Palmen und anderen Wohnungsplanzen unter den niedrigen Temperaturen und gehen leider kaputt.

Der Mangel wurde aktuell nicht schriftlich festgehalten sondern telefonisch mit beiden Hausverwaltungen besprochen.

Wie sieht hier die Rechtliche Lage bezüglich einer Mietminderung aus?
Wie sieht es mit Schadensersatzkosten bezüglich der Anschaffung für einen Heizstrahler bzw. die dadurch entstehenden Stromkosten aus?
Wie sieht es ggf. mit dem Ersatz für die Pflanzen aus?
Wie ist die Allgemeine Lage rechtlich zu bewerten?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragensteller,

anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

<<Wie sieht hier die Rechtliche Lage bezüglich einer Mietminderung aus?>>

Ein Ausfall der Heizungsanlage führt i.d.R. zu einem teilweisen oder vollständigen Wegfall der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache und mindert daher die Miete. In der kalten Jahreszeit kann dies zu einer Minderung von bis zu 100% führen – eine 100%-Minderung der Monatsmiete wäre aber freilich nur denkbar, wenn es nicht zumutbar ist die Mietsache (auch mit Einschränkungen) zu nutzen und dies über den ganzen Monat. Fällt die Heizung etwa nur zwei Tage aus, wären dies nur 2/28 der jetzigen Monatsmiete. In jedem Fall sollten Sie insoweit ein Tagebuch führen.

<<Wie sieht es mit Schadensersatzkosten bezüglich der Anschaffung für einen Heizstrahler bzw. die dadurch entstehenden Stromkosten aus?
Wie sieht es ggf. mit dem Ersatz für die Pflanzen aus?>>

Schäden, die an Ihren Sachen infolge des Mangels auftreten sind grds. erstattungsfähig. Bei der Anschaffung des Heizstrahlers handelt es sich nicht um einen Schaden (Vermögenseinbuße), sondern eine Aufwendung (freiwilliges Vermögensopfer). Hier würde ich einen Erstattungsanspruch nicht ohne weiteres bejahen.

<<Wie ist die Allgemeine Lage rechtlich zu bewerten?>>

Halten Sie sich bei Ausübung des Minderungsrechts an die Vorgaben des § 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter . Dokumentieren Sie Ihre Handlungen – sie sollten aus Beweisgründen daher auch Erklärungen ggü. dem Vermieter nur schriftlich mit Zustellungsnachweis abgeben; i.Ü. dokumentieren Sie die Mangel genau nach Art, Zeit und Intensität

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Antworten fürs Erste weiterhelfen.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Weiss
Rechtsanwalt
_________
Allgemeiner Hinweis:

Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richt-wert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 250,00 netto herangezogen werden ( § 34 RVG: Beratung, Gutachten und Mediation , 3. Hbs. RVG).

Vielen Dank!

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