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Keine Erlaubnis zur Zwischenmiete bei Kündigungsverzicht - Kündigung?

26.06.2017 23:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Aus einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht kann man durch Stellung eines geeigneten Nachmieters herauskommen. Man kann daher auch nach § 540 BGB vorgehen und einen Untermieter anbieten. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne wichtigen Grund, kann der Mieter kündigen.

Guten Tag,

der Mietvertrag für meine Wohnung ist mit einem Kündigungsverzicht bis Ende März 2018 versehen. Da ich meine Wohnung jedoch – zumindest vorerst - nicht mehr bewohnen werde, bat ich meinen Vermieter um einen Aufhebungsvertrag samt Entschädigungszahlung. Dies lehnte der Vermieter allerdings ab.
Am 16.06.17 bat ich daher meinen Vermieter per E-Mail um die Erlaubnis zur Zwischenmiete der gesamten Wohnung von 01.07.17 bis 31.07.18. Einen Zwischenmieter habe ich konkret mit Name und Anschrift benannt. Vorerst kam keine Antwort und daher habe ich am 21.06.17 einen Brief per Einwurf-Einschreiben an meinen Vermieter geschickt und ihm eine Frist bis 30.06.17 für eine Stellungnahme gesetzt. Der Brief wurde am 22.06.17 zugestellt. Ich habe ihn in dem Schreiben noch einmal den Zwischenmieter benannt und ihn darauf hingewiesen, dass ich einen befristeten Untermietvertrag für die gesamte Wohnung abschließen möchte.
Daraufhin kam am selben Tag eine telefonische Verweigerung der Erlaubnis, mit der Begründung, dass der Vermieter nicht so oft Mieterwechsel haben will und er mir generell keine Erlaubnis zur Untermiete erteilen würde. Ich bat ihn, mir dies schriftlich zu bestätigen.
Am 24.06.17 kam eine Antwort des Vermieters per E-Mail mit dem Inhalt: „Sehr geehrter …, eine Zwischenvermietung lehne ich ab. Mit freundlichen Grüßen..."

Kann ich meinen Mietvertrag nun außerordentlich mit gesetzlicher Frist gem. §540 BGB kündigen oder liege ich da falsch? Muss eine außerordentliche Kündigung auch spätestens zum dritten Werktag des Monats zugestellt werden, um zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen?
Wie hätte diese Kündigung auszusehen? Ich gehe davon aus, dass ich die außerordentliche Kündigung irgendwie begründen muss. Reicht hier die Verweigerung der Zwischenmiete? Sollte ich auf §540 BGB verweisen oder ist das nicht notwendig?

Vielen Dank im Voraus
27.06.2017 | 05:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

es fragt sich, ob durch den Kündigungsverzicht bis Ende März 2018 das Kündigungsrecht des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB abbedungen worden ist.

Soweit zu Ihren Gunsten § 553 BGB eingreift, also ein berechtigtes Interesse zu bejahen ist, was weit zu verstehen ist, ist § 540 BGB zwingend und nicht abdingbar, auch nicht individualvertraglich, Palandt/Weidenkaff, § 540 BGB Rn. 2. Dies wird mit § 553 Abs. 3 BGB begründet.

Allerdings greift § 553 BGB insoweit nicht, als Sie ja die Untervermietung des gesamten Wohnraums begehren, nicht nur eines Teils. Andererseits wiederum könnten Sie dem Vermieter den Untermieter doch sogar als Nachmieter anbieten.

Nach der Rechtsprechung könnte der Vermieter Sie nicht trotz Angebots eines geeigneten Nachmieters am Kündigungsverzicht festhalten. Sie könnten mithin durch Angebot des geeigneten Nachmieters auch ganz aus dem Vertrag herauskommen.

Daher sehe ich nicht, dass § 540 BGB durch den Kündigungsverzicht abbedungen sein könnte. Aus denselben Gründen dürfte der Vermieter nach meiner Auffassung auch mit dem Argument der unzulässigen Rechtsausübung oder einer Treuwidrigkeit entgegen § 242 BGB keinen Erfolg haben.

Der Ausschluss jeglicher Untervermietung an Dritte ist in AGB unzulässig, erst Recht die in Ihrem Fall erfolgte einseitige Bestimmung durch den Vermieter. Nähere Auskunft zum Untermieter schulden Sie nur auf Nachfrage. Es reicht somit, dass Sie Name und Adresse mitgeteilt haben, BGH XII ZR 92/04. Sollte im Mietvertrag die Untervermietung allgemein gestattet sein, was ich prüfen müsste, hätten Sie sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Palandt/Weidenkaff, § 543 BGB Rn. 18.

Für die Kündigung gilt hier § 575a Abs. 3 BGB. Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. § 573 BGB gilt entsprechend. Sie sollten daher den Grund im Kündigungsschreiben wie von Ihnen bereits angedacht unbedingt angeben und auf § 540 BGB verweisen.

Sie sollten die Kündigung - wenn dann - alsbald erklären, da Sie das Recht ansonsten nach Verstreichenlassen einer angemessenen Überlegungsfrist verwirken könnten.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben, stehe für eine etwaige Nachfrage gerne zur Verfügung und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2017 | 11:35

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Es handelt sich um einem Formularmietvertrag von Haus und Grund. Eine Untervermietung wird nicht gänzlich ausgeschlossen. Es muss jedoch eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Sehe ich das also richtig, dass §553 BGB und das berechtigte Interesse gänzlich entfällt und ich mich für eine Kündigung nur auf § 540 BGB berufen muss, da ich die ganze Wohnung vermieten möchte?

Wie lange dauert denn eine "angemessene Überlegungsfrist"? Eine Kündigung in dieser Woche sollte doch reichen, oder?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2017 | 13:42

Sehr geehrter Fragesteller,

für Ihre Nachfrage müsste ich den Mietvertrag genauer untersuchen. Möglicherweise ist der Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 540 BGB unwirksam. Das müsste ich aber sorgfältig prüfen, melden Sie sich hierzu gerne nochmal direkt bei mir.

Eine Kündigung würde in diesem Falle im Laufe dieser Woche auf der Grundlage der nicht gestatteten Untervermietung gem. § 540 BGB reichen.

Viel Erfolg und beste Grüße aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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