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Keine Erbengemeinschaft; Abschichtung, oder sonstige Möglichkeit

| 09.08.2016 14:40 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


17:55
Sachverhalt:
es geht um eine Immobiliengemeinschaft, bei der ich zur Hälfte Miteigentümer bin.
Der zweite Miteigentümer ist verstorben.

Wegen Überschuldung des Nachlasses haben bisher ALLE Erben bis auf einen Halbbruder der Verstorbenen ausgeschlagen.

Ich bin KEIN Erbe.

Sollte auch er das Erbe ausschlagen, geht die Erbensuche weiter, wann sie endet weiß keiner.

Da der Nachlass überschuldet ist, ist davon auszugehen, dass kein Erbe gefunden wird und der Staat keine Schulden als Noterbe übernimmt, werde ich wohl auf den Schulden sitzen bleiben.

Deshalb bin ich daran interessiert, mit dem Halbbruder einen Abschichtungsvertrag zu machen.

Die laufenden Hauskosten, wie z. B. Zins- und Tilgung, Versicherungen, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Gas, etc, zahle ich komplett seit Mai 2016.

Das Haus besteht aus drei Wohnungen. Eine der Wohnungen bewohnte die Verstorbene, ihre Wohnungseinrichtung befindet sich noch dort.
Ebenso wohnt ihre Tochter noch in dieser Wohnung, die die beiden Hunde der Verstorbenen betreut.

Die zwei weiteren Wohnungen stehen leer.


Meine Fragen sind:

1. Da ich als Miteigentümer, um die laufenden Kosten zu begrenzen, an einer schnellen Lösung interessiert bin, überlege ich eine Abschichtungsvertrag mit dem Halbbruder der Verstorbenen vorzunehmen.

Könnte ich dann mit ihm einen Abschichtungsvertrag (mit notarieller Beglaubigung) abschließen, obwohl ich KEIN Erbe bin, sondern nur Miteigentümer?

FALLS NICHT, welche andere, einfache und kostengünstige Möglichkeit gibt es, die Rechten und Pflichten aus dem Erbe auf mich zu übertragen?
Ziel ist es, dass ich die Immobilie als Miteigentümer erhalte und dass dem Erben (Halbbruder) keine Schulden bleiben.

2. Wenn ja, könnte man so auch mit dem Staat als Noterben so eine Abschichtungsvertrag machen, falls der Halbbruder nicht mitmacht?

3. Wenn der Halbbruder das Erbe auch ausschlägt, gibt es keine bekannten Verwandten mehr.

FRAGE: Wie kann ich dann diesem Erbensuchen irgendwie ein Ende setzen? (Wegen der Kosten)

4. Was kann ich tun, um meinen Schaden zu begrenzen?

4a. Kann ich die Wohnungen selbstständig als Miteigentümer vermieten?

4b. Kann ich die Wohnungseinrichtung, Auto, etc der Verstorbenen veräußern, um ihre Hälfte der laufenden Kosten zu decken?

4c. Kann ich die Hunde ins Tierheim geben?

4d. Kann ich die Wohnung der Verstorbenen ausräumen und die Sachen zum Sperrmüll geben oder verschenken?

WENN NEIN, wer zahlt den Mietausfall dieser Wohnung?

ANMERKUNG: Es gibt keinen Nachlassverwalter wegen der Überschuldung.

5. Wenn das alles so nicht möglich ist, bitte erläutern Sie mir, wie man in solch einer Situation vorgehen kann.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen






09.08.2016 | 16:08

Antwort

von


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50672 Köln
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage des mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:

1.
Wenn es Ihr vorrangiges Ziel ist, dass Sie die Immobilie als Alleineigentümer erhalten und dass dem Erben keine Schulden bleiben, können Sie mit dem Erben einen Erbkaufvertrag (§ 2371 ff. BGB) abschließen. Es handelt sich dabei nicht um einen Abschichtungsvertrag im klassischen Sinn, da dieser nur zwischen Miterben möglich ist - Sie schreiben aber, dass Sie kein Miterbe sind. Allerdings bedarf auch der Erbkaufvertrag der notariellen Beurkundung. Hierzu muss allerdings vorher klar sein, wer denn nun der tatsächliche Erbe ist.

2.
Sollte der Erbe dabei nicht „mitmachen", das Erbe wirksam ausschlagen und der Fiskus das Erbe antreten, so wäre prinzipiell auch mit diesem ein solcher Vertrag möglich.

3.
Sie als außenstehender Dritter haben leider keine Möglichkeit, die Suche nach einem möglichen Erben einseitig „abzukürzen". Wenn aber alle bekannten Erben wirksam ausgeschlagen haben und keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass irgendwo noch weitere Erben existieren könnten, wird die Suche nach weiteren Erben von Amts wegen eingestellt.

4.
a)
Solange ungeklärt ist, wer der Erbe ist, können Sie die anderen Wohnungen im Rahmen eines Notverwaltungsrechts eigenständig vermieten, um Schaden von der Immobiliengemeinschaft abzuwenden bzw. gering zu halten. Sie handeln dann im mutmaßlichen Einverständnis des tatsächlichen Erben. Dies gilt jedoch nicht für die Wohnung der Erblasserin - diese bleibt zunächst tabu.

b)
Nein, Sie haben kein Recht zur Veräußerung von Dingen der Erblasserin. Hier müssen Sie abwarten, bis klar ist, wer letztlich Erbe ist. Grundsätzlich ist der Mietvertrag Teil des Nachlasses; Mieter ist/sind der/die Erbe/n. Sie dürfen daher die Wohnung als Vermieter auch nur dann betreten, wenn Gefahr im Verzug ist (Wasserrohrbruch, üble Gerüche, Tiersorge etc.).

c)
Sie können die Hunde in ein Tierpflegeheim geben, damit diese versorgt sind. Dort dürfen sie aber nicht an Dritte abgegeben werden, da es sich rechtlich betrachtet um Sachen handelt, die in den Nachlass fallen und dem tatsächlichen Erben zustehen.

d)
Nein, siehe 4 b). Sie müssen zunächst den Mietvertrag kündigen (da die Monatsfrist hier bereits verstrichen sein dürfte, begründen Sie die Kündigung mit Zahlungsverzug, da mit Sicherheit mehr als 2 Monatsmieten Rückstand besteht). Zustellen können Sie die Kündigung an die letzte bekannte Anschrift, sprich den Briefkasten der betroffenen Wohnung. Um die Wohnung jedoch zu räumen, brauchen Sie als Vermieter vorher ein gerichtliches Räumungsurteil. Alles andere wäre verbotene Eigenmacht, die verboten ist. Dann allerdings besteht die Möglichkeit, die Sachen im Rahmen des Vermieterpfandrechts zur Befriedigung offener Mietforderungen zu veräußern. Der Mietausfall bleibt im übrigen eine Forderung gegen den/die Erbe/n. Erbt der Fiskus, können Sie die Forderung nur abschreiben. Immerhin können Sie auch die Mietkaution - wenn es eine gibt - verwerten.

5.
Sie bitten hier nicht um die Beantwortung einer konkreten Rechtsfrage, sondern um Ausarbeitung einer konkreten Strategie, wie in einer Situation wie dieser am besten in Ihrem Sinne vorzugehen ist. Ich bedaure, aber dies fällt nicht in den Bereich dieses Portals. Hierzu wäre mindestens eine eingehende persönliche Beratung erforderlich. Das lässt sich im Rahmen dieses Portal nicht jedoch bewerkstelligen. Auch würde dies sicherlich mehr als Euro 55,00 brutto kosten.

Sie können mich gerne in der Kanzlei kontaktieren, wenn Sie einen Besprechungstermin hierfür vereinbaren möchten.

Ich hoffe, Ihre anderen 7 Einzelfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Fenimore v. Bredow
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2016 | 15:24

Sehr geehrter Herr von Bredow,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Zu meinem Verständnis bitte ich noch um Ihre Antwort.

zu Frage 1. Rechte und Pflichten:

Bin ich durch den Verkauf der Erbschaft Rechtsnachfolger des Erben, d. h. alle Rechte und Pflichten des Erben gehen auf mich über?

Das ist deshalb so wichtig, da zum Nachlass ein Immobilien-Darlehensvertrag (der Verstorbenen) gehört, der eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält. Habe ich nach dem Kauf der Erbschaft das RECHT, diesen Darlehensvertrag dann zu widerrufen?

Schulden: verstehe ich das richtig?

Da der Nachlass überschuldet ist, zahle ich die Kaufsumme aus dem Erbkaufvertrag NICHT an den Erben, sondern ich begleiche DIREKT die Forderungen der Bank und sonstigen Gläubiger?

zu Frage 4c:

Die Kosten für die Tierheimpflege muss ich vorstrecken?

Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe.
Mit freundlichenGrüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2016 | 17:55

Sehr geehrter Fragesteller,

beim Erbschaftskauf geht der gesamte Nachlass mit allen Rechten und Pflichten des Erben auf den Käufer über. Dazu muss also der Nachlass als Ganzes (!) veräußert werden, nicht bloß (An-)Teile davon. Dieser Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Der Käufer erwirbt sämtliche Rechte und Pflichten. Gehört dazu auch ein Widerrufsrecht, geht dieses mit über. Ob allerdings konkret in Ihrem Fall ein Widerrufsrecht hinsichtlich des Darlehensvertrags übergeht oder nicht, müsste zunächst gesondert geprüft werden. Voraussetzung ist nämlich, dass ein solches Widerrufsrecht überhaupt zum Nachlass gehört. Dazu müsste der Darlehensvertrag und die erfolgte Widerrufsbelehrung eingehend geprüft werden - was ich an dieser Stelle jedoch nicht leisten kann, nicht zuletzt, weil mir hierzu entsprechende Informationen fehlen. Die Regelung der Bezahlung des Erbschaftskaufvertrages kann im Einzelfall ausgehandelt und muss im Notarvertrag festgehalten werden. Ob Sie dann an den einen oder anderen Gläubiger bezahlen ist Verhandlungssache. Die Kosten für die Tierheimpflege müssten Sie in der Tat vorstrecken.

Mit freundlichen Grüßen

Fenimore v. Bredow
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.08.2016 | 21:10

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